川普政府推行 50 年期房貸：讓年輕人買得起房，還是提倡「債留子孫」？

美國川普政府正推動一項房貸市場改革計畫，將推行 50 年期固定利率房貸 (50-Year Mortgage)。官方認為，該方案將降低月付金額、改善年輕族群購屋困難；但批評者警告，這恐讓房價進一步上漲，並讓新一代陷入更長期的債務泥沼。

白宮打房新政策：川普推動 50 年期房貸

這項構想由聯邦住房金融局 (FHFA) 局長 Bill Pulte 宣布，他形容這是「川普的重大住房改革」，並將徹底改變美國夢的可負擔性。川普更在社群媒體上分享對比圖，將自己與當年推動「30 年房貸」的羅斯福總統相提並論，旨在喚起再造美國夢的政治想像。

根據 Fotune 試算，若以房價 40 萬美元、利率 6.575%、頭期款 20% 為例：

30 年期月付為 $2,788

40 年期為 $2,640

50 年期降至 $2,572

儘管月付僅減少 216 美元，但長期總利息支出將大幅上升。

房市陷入「鎖定效應」，買氣與供給雙重崩塌

美國房貸利率已連續三年維持在 6% 以上，使市場進入前所未見的「鎖定效應 (Lock-in Effect)」。Redfin 數據顯示，美國家庭平均須拿出 39% 的月收入來償還房貸，遠高於歷史可負擔水準。

許多屋主因握有 2022 年前的低利貸款而不願出售房屋，導致市場供給銳減、價格僵固，年輕人買房難度持續升高。

全美房仲協會 (NAR) 統計顯示，2025 年首次購屋者平均年齡達 40 歲，更創歷史新高。

專家警告：低月付恐讓首購族「一輩子還債」

經濟學家 Tyler Cowen 對此指出：「50 年房貸雖可降低月付，但將推高房價、減緩資產累積，並增加金融體系的違約風險。」

長期貸款不僅讓總利息支出暴增，也讓買家的房屋真實增值速度大幅減慢，若市場反轉，恐出現「一輩子都在還債卻未真正擁有房子」的情況。

他強調，短期內，房價上升的利益反而會被既有屋主與賣家吸收，首次購屋者仍被排除在市場之外。

(Cynthia Lummis 推加密房貸法案，年輕人可用 BTC 申請房貸買房)

川普雙手伸向房市？房利美、房地美擬進軍股權市場

Bill Pulte 近期出席房地產會議時更透露，房利美 (Fannie Mae) 與房地美 (Freddie Mac) 未來可能持有私營企業的股權，以換取合作條件，類似政府此前與 Intel 達成的「股權換補助」協議。

他直言：「我們握有所有籌碼，未來將以不同形式持有企業股份。」

由於兩公司自 2008 金融危機後仍受政府監管，這項言論也引發外界對「政府藉住房政策擴權」的爭議。

政策意圖與潛在後果：改革還是泡沫前兆？

短期而言，50 年房貸或能為年輕族群帶來喘息空間，並讓川普政府在「經濟民粹」層面取得政治加分。但長期來看，推高房價且擴大家庭債務週期的隱患仍然存在。

如今，川普的「美國夢」打房政策恐怕仍是民眾買單。

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