Mengapa harga rumah yang turun di bawah uang muka bisa membuat orang Amerika meninggalkan rumah, sementara kita tidak bisa?

Beberapa waktu lalu, saya mengusulkan sebuah saran, bahwa di tempat-tempat di mana harga rumah turun di bawah uang muka, jika peminjam mengalami kesulitan membayar cicilan, bank dapat mempertimbangkan untuk menangguhkan pembayaran bunga. Setelah harga rumah stabil kembali dan peminjam melewati masa sulit, mereka dapat melanjutkan pembayaran bunga, atau bank dapat mengurangi sebagian bunga berdasarkan kondisi harga rumah dan situasi peminjam. Dengan cara ini, beban peminjam dapat berkurang, di sisi lain bank sebenarnya tidak mengalami kerugian besar karena pokok pinjaman tetap dibayar. Ada yang menuduh saya: Kenapa? Saat harga rumah naik, apakah bank diberi lebih banyak uang?
Tenang dulu, saya mengatakan ini tentu memiliki dasar. Beberapa tempat saat ini harga rumah turun jauh melebihi uang muka, pada saat ini, pemilik rumah memiliki dua pilihan: pertama, melanjutkan cicilan, kedua, menyerahkan rumah ke bank. Misalnya, jika harga rumah di Amerika turun di bawah uang muka, rumah tersebut tidak lagi dipertahankan. Serahkan langsung ke bank, bank yang mengurusnya sendiri. Tetapi di China, pemilik rumah tidak bisa begitu saja meninggalkan rumah.
Alasan Amerika melakukan hal ini adalah karena di banyak negara bagian di Amerika, pinjaman rumah tidak memiliki hak penagihan kembali. Setelah harga rumah turun di bawah uang muka, Anda bisa langsung menyerahkan rumah ke bank, bank akan melelang rumah tersebut, dan berapa pun hasil lelangnya, bank harus menerima jumlah tersebut, kerugian ditanggung bank. Misalnya, pinjaman rumah sebesar 50 ribu dolar, akhirnya dilelang seharga 30 ribu dolar, kerugian 20 ribu dolar ditanggung bank.
Namun di China, pinjaman rumah memiliki hak penagihan kembali tanpa batas. Jika Anda tidak membayar cicilan, bank dapat menuntut Anda, rumah akan dilelang, dan jika pinjaman sebesar 200 ribu dolar dilelang seharga 100 ribu dolar, selisih 100 ribu dolar akan terus dipotong dari gaji Anda, dan aset lain Anda akan disita, tanpa kerugian bagi bank. Di China, begitu Anda meminjam uang untuk rumah, Anda bertanggung jawab tanpa batas. Bank tidak peduli harga rumah naik atau turun, mereka tetap menuntut pembayaran penuh pokok dan bunga. Selain itu, jika Anda tidak membayar cicilan, bank akan menuntut Anda, dan catatan kredit Anda akan bermasalah, mempengaruhi peluang kerja di pemerintahan, dan banyak hal lainnya.
Alasan Amerika melakukan hal ini adalah karena sebagian besar pinjaman rumah di Amerika disekuritisasi, yaitu dikemas dan dijual ke lembaga lain, sehingga mereka mendapatkan fee dan risiko dialihkan keluar. Di China, pinjaman rumah umumnya tidak disekuritisasi, bagi bank, jika peminjam tidak mau rumah tersebut, kerugian sepenuhnya ditanggung bank. Selain itu, di Amerika, jika tidak mampu membayar cicilan, catatan kredit tidak akan terlalu terpengaruh. Amerika juga memiliki sistem kebangkrutan pribadi.
Rakyat China benar-benar sangat baik, sangat jarang ada yang tidak membayar cicilan rumah, semua orang tetap membayar, bahkan jika harga rumah turun setengahnya sekalipun. Penyesuaian pasar properti kali ini sebenarnya juga menuntut kita untuk memperbaiki sistem terkait, yaitu bagaimana membagi kerugian dan biaya saat harga rumah turun. Jika tidak, setelah seseorang membeli rumah dan akhirnya harga rumah turun 70%, tinggal 30%, mereka masih harus membayar cicilan, ini sebenarnya tidak adil bagi peminjam. Harus dibangun mekanisme transfer risiko untuk meringankan beban peminjam.
Dalam kondisi tanpa mekanisme asuransi atau sekuritisasi, cara terbaik adalah menangguhkan bunga, atau mengurangi sebagian bunga. Bahkan menangguhkan selama dua tahun pun bisa. Jika harga rumah turun di bawah uang muka, biaya meninggalkan rumah terlalu tinggi, dan tidak ada mekanisme pengurangan, ini jelas tidak adil bagi peminjam.