Apakah sah perjanjian kontrak yang disepakati sebelum pelaksanaan konstruksi proyek untuk "menggunakan rumah sebagai jaminan utang"?

Kasus Lufa【2026】069

Proyek konstruksi belum mulai dikerjakan

Kedua belah pihak dalam perjanjian menegaskan “mengganti utang dengan properti”

Lokasi, luas, dan harga properti yang dijadikan jaminan tidak jelas

Apakah ketentuan tersebut sah?

（Gambar dibuat oleh AI）

Ringkasan Kasus

Pada 27 September 2022, Perusahaan A dan Perusahaan B menandatangani “Perjanjian Subkontrak Pekerjaan Air dan Listrik”, di mana kedua belah pihak sepakat bahwa Perusahaan A bertanggung jawab atas instalasi air dan listrik di pabrik kaca milik Perusahaan B. Dalam pembayaran proyek, perjanjian menyatakan bahwa setelah seluruh pekerjaan selesai dan diverifikasi oleh departemen pengendalian mutu Perusahaan B, 70% dari jumlah kontrak sementara akan dibayarkan setelah terlebih dahulu mengalihkan satu properti sebagai jaminan, sisanya akan dibayar secara bertahap sesuai progres; setelah proyek diserahterimakan dan audit selesai, 95% dari nilai yang disetujui akan dibayarkan; sisanya 5% sebagai uang jaminan kualitas akan dibayar satu tahun kemudian. Setelah penandatanganan kontrak, Perusahaan A mengorganisasi tenaga kerja dan menyelesaikan pekerjaan pada akhir Desember 2022, dan proyek tersebut diserahterimakan pada Mei 2023. Perusahaan A berkali-kali menagih pembayaran dari Perusahaan B, namun tidak diindahkan. Akhirnya, Perusahaan A mengajukan gugatan ke Pengadilan Menengah Zaozhuang, meminta agar Perusahaan B diperintahkan membayar uang proyek.

Persidangan Pengadilan

Fokus sengketa dalam kasus ini adalah: apakah ketentuan “mengganti utang dengan properti” yang disepakati antara Perusahaan A dan Perusahaan B sebelum pelaksanaan proyek sah atau tidak.

Pengadilan berpendapat bahwa, berdasarkan Pasal 28 ayat 1 Penjelasan tentang Penerapan “Kode Hukum Perdata Republik Rakyat Tiongkok” tentang Umum Perjanjian, jika debitur atau pihak ketiga mencapai kesepakatan penggantian utang dengan barang sebelum jatuh tempo, pengadilan harus menilai keabsahan perjanjian tersebut berdasarkan hubungan kredit dan utang. Ketentuan dalam perjanjian antara Perusahaan A dan Perusahaan B yang menyatakan pembayaran 70% dari jumlah kontrak dengan mengganti utang melalui satu properti termasuk dalam kategori penggantian utang dengan barang. Pada saat penandatanganan kontrak, proyek belum mulai dikerjakan, dan kedua belah pihak belum terbentuk hubungan kredit dan utang; lokasi, luas, dan harga properti yang dijadikan jaminan tidak jelas. Proyek diserahterimakan pada Mei 2023, yang dianggap sebagai proyek telah selesai dan memenuhi standar kualitas, dan sesuai perjanjian, Perusahaan B harus membayar uang proyek kepada Perusahaan A, tetapi hingga saat ini pembayaran belum dilakukan secara penuh dan tidak ada bukti bahwa properti telah diserahkan kepada Perusahaan A.

Akhirnya, pengadilan memutuskan bahwa Perusahaan B harus membayar uang proyek beserta bunga kepada Perusahaan A. Setelah putusan tingkat pertama, Perusahaan B mengajukan banding, namun pengadilan tingkat kedua memutuskan untuk mempertahankan putusan tingkat pertama dan menolak argumen banding tersebut. Putusan tersebut telah berkekuatan hukum tetap.

Pendapat Hakim

Dalam bidang konstruksi, sering terjadi kesepakatan penggantian utang dengan properti untuk mengatasi tekanan arus kas. Kesepakatan ini dapat dilakukan sebelum proyek selesai dan setelah proyek selesai. Sebelum penyelesaian proyek, termasuk saat proses tender atau penandatanganan kontrak konstruksi, serta selama pelaksanaan kontrak dari mulai pekerjaan hingga sebelum penyelesaian, ketentuan penggantian utang dengan properti biasanya tidak dianggap sah jika proyek belum dimulai dan tidak ada hubungan kredit dan utang yang terbentuk, terutama jika lokasi, luas, dan nilai pasar properti tidak jelas. Dalam kasus ini, karena proyek belum dimulai, kesepakatan “mengganti utang dengan satu properti” antara Perusahaan A dan B tidak cukup pasti dan tidak lengkap, sehingga tidak dapat dianggap sebagai klausul penyelesaian yang sah. Oleh karena itu, permintaan Perusahaan A untuk mengganti utang dengan properti tidak didukung.

Sedangkan untuk kesepakatan penggantian utang dengan properti yang dibuat selama pelaksanaan kontrak, keabsahan dan kekuatannya masih menjadi perdebatan. Jika kesepakatan tersebut dibuat setelah proyek selesai dan setelah jatuh tempo pembayaran, dan menyatakan bahwa properti secara langsung menjadi milik kreditur (pelaksana pekerjaan), maka ketentuan tersebut biasanya dianggap tidak sah sebagai klausul pengalihan hak jaminan, kecuali jika properti telah dialihkan secara resmi ke nama kreditur saat penandatanganan perjanjian. Jika kesepakatan dibuat setelah proyek selesai dan pembayaran dilakukan, dan kedua belah pihak sepakat, maka perjanjian tersebut dianggap sah.

Tautan Pasal Hukum

Pasal 401 Kitab Hukum Perdata Republik Rakyat Tiongkok: Hak jaminan dapat menyepakati bahwa jika debitur tidak memenuhi kewajibannya sebelum jatuh tempo, properti jaminan akan menjadi milik kreditur, dan kreditur dapat menagih terlebih dahulu dari properti tersebut sesuai hukum.

Pasal 27 Penjelasan tentang Penerapan “Kode Hukum Perdata” tentang Umum Perjanjian: Jika debitur atau pihak ketiga mencapai kesepakatan penggantian utang dengan barang setelah jatuh tempo dan tidak ada pengaruh terhadap keabsahan kontrak, pengadilan harus menganggap perjanjian tersebut berlaku sejak saat kedua belah pihak menyatakan kesepakatan.

Setelah pelaksanaan kesepakatan, jika debitur atau pihak ketiga memenuhi kewajibannya, pengadilan akan menganggap utang asli telah selesai. Jika tidak memenuhi kewajiban dan setelah diperingatkan tetap tidak memenuhi, kreditur dapat menuntut pelaksanaan atau penggantian utang, dan pengadilan akan mendukung. Jika properti telah dialihkan ke nama kreditur saat perjanjian dibuat, maka properti tersebut dapat dijual atau dilelang sesuai ketentuan jaminan.

Catatan:

• Ketika kesepakatan dibuat sebelum proyek selesai dan properti belum diserahkan, pengadilan biasanya tidak menganggap ketentuan penggantian utang dengan properti sah, terutama jika tidak ada kejelasan mengenai properti dan nilainya.

• Ketika kesepakatan dibuat setelah proyek selesai dan pembayaran dilakukan, keabsahannya lebih mudah diterima jika memenuhi syarat-syarat hukum.

Sumber:

• Pasal 401 Kitab Hukum Perdata Republik Rakyat Tiongkok

• Pasal 27 dan 28 Penjelasan tentang Penerapan “Kode Hukum Perdata”

• “Risalah Rapat Pengadilan Nasional tentang Peradilan Perdata dan Perusahaan” Pasal 45

Penulis: Li Meijuan, Wang Xin, Zhang Heng

Sumber: Pengadilan Menengah Zaozhuang

Sumber: Pengadilan Tinggi Shandong