Memahami Contingent vs Pending vs Under Contract dalam Real Estat

Ketika Anda sedang mencari rumah impian dan akhirnya menemukan daftar yang sempurna, hanya untuk mengetahui bahwa statusnya ditandai sebagai “kontingensi,” “pending,” atau “dalam kontrak,” hal ini bisa terasa mengecewakan. Kabar baiknya adalah Anda mungkin masih memiliki opsi untuk dikejar, tetapi peluang Anda sepenuhnya tergantung pada status apa yang saat ini dimiliki properti tersebut. Meskipun ketiga status ini menunjukkan bahwa transaksi sedang berlangsung, mereka mewakili tahap yang sangat berbeda dalam proses pembelian rumah, dan mengetahui perbedaan antara kontingensi vs pending vs dalam kontrak sangat penting untuk membuat keputusan yang tepat sebagai pembeli.

Perbedaan Antara Kontingensi, Pending, dan Dalam Kontrak

Ketiga istilah ini sering disalahartikan karena semuanya menggambarkan rumah yang belum terjual, namun mereka memiliki arti yang berbeda dalam proses real estate. Memahami garis waktu dan implikasi dari masing-masing status dapat secara signifikan mempengaruhi strategi Anda sebagai pembeli atau penjual.

Ketika properti beralih ke “dalam kontrak,” penjual telah menerima tawaran dan kedua pihak sedang melangkah maju. Namun, tahap ini masih memerlukan pemenuhan kondisi tertentu sebelum transaksi dapat diselesaikan. Status kontingensi menunjukkan bahwa penjual telah menyetujui tawaran, tetapi persyaratan tertentu harus dipenuhi—ini bisa berkisar dari hasil inspeksi hingga persetujuan pembiayaan. Sementara itu, pending berarti kontinjensi sebagian besar telah diselesaikan, dan properti mendekati tahap penutupan.

Urutannya biasanya seperti ini: dalam kontrak → kontingensi → pending → selesai. Memahami perkembangan ini membantu Anda menilai seberapa besar kemungkinan penjualan benar-benar selesai.

Dalam Kontrak: Titik Awal Menengah

Ketika daftar menunjukkan “dalam kontrak,” ini sebenarnya adalah langkah resmi pertama setelah tawaran diterima. Banyak orang menggunakan istilah ini secara bergantian dengan kontingensi, tetapi secara teknis, dalam kontrak adalah istilah payung yang mencakup semua tahap sebelum penutupan. Ini berarti ada perjanjian mengikat antara pembeli dan penjual, meskipun transaksi belum final.

Pada tahap ini, berbagai kondisi mungkin masih perlu dipenuhi. Ini bisa termasuk inspeksi rumah, penilaian, persetujuan pembiayaan, pencarian judul, atau penjualan rumah pembeli saat ini. Sampai kontinjensi ini diselesaikan, tidak ada jaminan bahwa transaksi akan ditutup.

Penjelasan Status Kontingensi: Jenis dan Artinya

Ketika Anda melihat properti terdaftar sebagai “kontingensi,” penjual telah menerima tawaran dan menunggu kondisi tertentu terpenuhi. Perbedaan utama adalah bahwa kontinjensi bisa berasal dari pihak pembeli maupun penjual. Seorang pembeli mungkin meminta inspeksi rumah profesional atau kontinjensi penilaian, sementara penjual mungkin memerlukan bukti persetujuan pinjaman tertentu atau menuntut agar rumah pembeli saat ini terjual terlebih dahulu.

Jenis-Jenis Pengaturan Kontingensi

Kontingensi dengan Klausul Kick-Out

Klausul kick-out (juga disebut ketentuan “kick back”) memungkinkan salah satu pihak membatalkan perjanjian jika milestone tertentu tidak tercapai sebelum tenggat waktu tertentu. Jika kondisi tidak terpenuhi tepat waktu, pembeli atau penjual dapat mundur tanpa penalti. Ini melindungi kedua pihak tetapi dapat memperpanjang waktu penutupan. Tanpa klausul ini, batas waktu kontinjensi mungkin lebih mutlak, meningkatkan ketidakpastian.

Kontingensi Probate

Status ini berlaku ketika pemilik rumah telah meninggal dan baik pemerintah maupun bank yang memegang hipotek harus mengawasi penjualan tersebut. Karena proses probate melalui pengadilan, ini adalah catatan publik dan biasanya melibatkan birokrasi yang cukup rumit. Jika Anda menginginkan transaksi yang lebih cepat dan pribadi, daftar probate kontingensi mungkin tidak ideal, karena penjualan ini umumnya memakan waktu lebih lama.

Kontingensi Penjualan Singkat (Short-Sale)

Dalam pengaturan penjualan singkat, penjual setuju menerima kurang dari jumlah yang mereka hutang pada hipotek. Pemberi pinjaman harus menyetujui transaksi ini, yang menambah waktu proses yang cukup lama dibandingkan penjualan standar. Kontingensi penjualan singkat sering muncul pada properti yang disita karena bank dan pemberi pinjaman secara langsung mengelola transaksi.

Kontingensi: Terus Menunjukkan (CCS)

Status ini berarti penjual tetap memiliki hak untuk terus menunjukkan properti sementara kontinjensi sedang diselesaikan. Jika tawaran yang lebih baik muncul, penjual mungkin bernegosiasi dengan pembeli saat ini atau mengejar tawaran baru. Tawaran Anda yang berstatus kontingensi vs dalam kontrak bisa digantikan jika pembeli lain mengajukan proposal yang lebih kuat.

Kontingensi: Tidak Menunjukkan

Berlawanan dengan CCS, pengaturan ini berarti penjual setuju untuk tidak menunjukkan rumah atau mengadakan open house selama kontinjensi terpenuhi. Properti secara efektif keluar dari pasar selama periode ini, memberi pembeli saat ini keamanan lebih.

Status Pending: Semakin Dekat ke Penutupan

Setelah properti mencapai status “pending,” kontinjensi telah diselesaikan dan transaksi sedang maju menuju penutupan. Ini adalah sinyal yang jauh lebih kuat bahwa penjualan benar-benar akan selesai. Meskipun penjualan pending masih bisa gagal, ini jauh lebih jarang dibandingkan saat tahap kontingensi.

Jenis-Jenis Status Pending

Pending Short Sale

Mirip dengan short sale yang sedang berlangsung tetapi lebih jauh dalam proses, pending short sale menunjukkan bahwa kontinjensi telah diselesaikan dan pemberi pinjaman telah menyetujui harga jual di bawah pasar. Transaksi sekarang bergerak maju secara aktif, meskipun masih memerlukan persetujuan pemberi pinjaman untuk finalisasi.

Pending dengan Tawaran Cadangan

Bahkan dengan status pending, beberapa penjual mungkin tetap menerima tawaran cadangan. Ini menunjukkan ada ketidakpastian tersisa atau penjual ingin memaksimalkan opsi. Jika tawaran utama gagal, penjual dapat dengan cepat beralih ke pembeli cadangan.

Status Pending Diperpanjang Lebih dari 4 Bulan

Jika Anda melihat daftar yang menunjukkan status pending selama lebih dari empat bulan, ini biasanya menandakan kesalahan atau penundaan. Agen listing mungkin lupa memperbarui status menjadi “terjual” setelah penutupan, atau negosiasi dan masalah pembiayaan mungkin menahan proses finalisasi. Ini perlu diklarifikasi sebelum Anda mengajukan tawaran.

Apakah Anda Masih Bisa Mengajukan Tawaran pada Properti Kontingensi atau Pending?

Ya, Anda berpotensi mengajukan tawaran pada rumah yang berstatus kontingensi maupun pending, tergantung pada status spesifik dan preferensi penjual. Namun, peluang Anda untuk diterima sangat bervariasi.

Dengan Daftar Kontingensi

Properti yang berstatus kontingensi sering memungkinkan tawaran cadangan. Jika kontinjensi pembeli utama tidak terpenuhi dan transaksi gagal, Anda bisa melangkah sebagai pembeli utama. Ini adalah peluang nyata jika Anda percaya bahwa kontinjensi asli mungkin tidak terpenuhi. Memiliki surat persetujuan awal dari pemberi pinjaman atau cadangan dana secara substansial meningkatkan kredibilitas Anda di mata penjual.

Dengan Daftar Pending

Setelah properti mencapai status pending, tawaran asli biasanya sangat dekat dengan penutupan. Peluang Anda untuk diterima sebagai tawaran cadangan sangat kecil kecuali Anda menawarkan harga jauh di atas harga permintaan atau penjual secara eksplisit menyatakan mereka menerima tawaran cadangan. Sebagian besar penjualan pending memang akan selesai, jadi peluang keberhasilan Anda rendah secara realistis.

Pertimbangan Strategis

Peluang terbaik Anda untuk diterima adalah dengan properti berstatus kontingensi, terutama yang memiliki klausul kick-out. Fokuslah pada rumah dengan kontingensi daripada yang berstatus pending. Tunjukkan kekuatan finansial melalui surat persetujuan awal, waktu penutupan yang cepat, atau kesiapan membayar tunai. Jika Anda mengajukan tawaran kontingensi vs dalam kontrak, bersiaplah menerima syarat yang sedikit kurang menguntungkan daripada yang akan Anda negoisasi pada daftar standar, karena penjual sudah memiliki perjanjian yang berlaku.

Memahami nuansa dari ketiga status ini—kontingensi vs pending vs dalam kontrak—memberdayakan Anda untuk menavigasi pasar dengan lebih efektif dan mengidentifikasi peluang nyata bahkan saat properti tidak tersedia sebagai daftar konvensional.