Ketika Christie's dapat membeli rumah dengan Aset Kripto, tonggak baru di jalur RWA

Tulisan oleh: BUBBLE, ritme

"Beli tanah, mereka tidak lagi membuat tanah." Ini adalah kutipan yang sering salah dikaitkan dengan Mark Twain pada abad ke-20, dan sering digunakan sebagai slogan dalam bidang penjualan real estate. Gravitasi memberikan dukungan kuat untuk pernyataan ini; jika umat manusia tidak dapat melakukan perjalanan antarbintang, maka tanah sama seperti Bitcoin yang "tidak dapat dicetak ulang."

Pada tahun 2025, gelombang kripto menyebar dari Silicon Valley ke Wall Street dan akhirnya mempengaruhi Washington, dengan proses kepatuhan yang berlangsung secara bertahap, ia juga mulai secara diam-diam mengubah struktur dasar industri real estat. Pada awal Juli, Christie’s International Real Estate secara resmi mendirikan departemen khusus untuk transaksi properti kripto, menjadi merek broker real estat mewah arus utama pertama di dunia yang sepenuhnya mendukung "pembelian rumah dengan pembayaran mata uang digital murni" atas nama perusahaan.

Dan ini baru permulaan, dari pengusaha Silicon Valley hingga pengembang Dubai, dari rumah mewah di Beverly Hills, Los Angeles, hingga apartemen sewa di Spanyol, sekumpulan platform transaksi properti yang berfokus pada teknologi blockchain dan aset digital sedang muncul, membentuk jalur baru yang disebut "Crypto Real Estate".

Mengapa kripto dapat mendorong gelombang berikutnya di pasar real estat AS

Nilai real estat Amerika Serikat pada tahun 2024 mendekati 50 triliun dolar AS, menjadikannya salah satu pasar aset terpenting di dunia, sementara angka ini sekitar 23 triliun dolar AS pada tahun 2014, sehingga dalam sepuluh tahun, ukuran aset di bidang ini telah berlipat ganda.

Total volume real estat Amerika, laporan analisis Awealthofcommonsense

Laporan NAR pada Juni 2025 menunjukkan bahwa harga median rumah di AS mencapai 435.300 USD, meningkat 2% dibandingkan tahun lalu. Stok perumahan sekitar 1,53 juta unit, dengan rasio pasokan dan permintaan selama 4,7 bulan. Tingginya harga rumah dan kekurangan pasokan jangka panjang telah meningkatkan ambang batas, ditambah dengan suku bunga hipotek yang tinggi yang terus dipertahankan (pada Juli 2025, rata-rata suku bunga tetap 30 tahun sekitar 6,75%, sementara hipotek Bitcoin saat ini sekitar 9%) yang selalu lebih tinggi daripada kenaikan nilai properti setiap tahun, hal ini menghambat volume transaksi, dan likuiditas yang rendah membuat investor properti mencari sumber likuiditas baru.

Namun, suku bunga tinggi tidak hanya menghalangi masalah likuiditas rendah bagi para investor properti. Dalam lima tahun terakhir, kekayaan rata-rata pemilik properti meningkat sebesar 140.000 dolar AS. Namun, kenyataannya banyak keluarga yang memiliki aset properti tidak mau meminjam dengan menggunakan properti untuk melepaskan likuiditas, karena mereka umumnya hanya memiliki dua jalur untuk mencairkan, yaitu menjual keseluruhan aset atau menyewakan. Meminjam dengan menggunakan properti saat ini tidak dianggap sebagai pilihan yang baik mengingat suku bunga, dan dalam situasi di mana harga properti terus meningkat, menjual juga tampaknya bukan keputusan investasi yang lebih baik.

Oleh karena itu, dalam keseluruhan sektor real estat yang bernilai 50 triliun dolar, saat ini sekitar 70% dari ekuitas (34,98 triliun dolar) dimiliki oleh pemegang hak, yang berarti hanya 30% yang didukung oleh dana pinjaman, sedangkan sisanya adalah dana pribadi pembeli rumah. Sebagai contoh, sebuah keluarga memiliki properti senilai 500 ribu dolar, meskipun secara nominal mereka memiliki properti ini, jika mereka ingin menjualnya, mereka masih harus mengurangi bagian pinjaman untuk mengetahui ekuitas yang sebenarnya mereka miliki. Dalam kasus ekuitas 70%, mereka memiliki ekuitas sebesar 350 ribu dolar dari properti tersebut.

Jumlah kepemilikan ekuitas real estat AS, sumber: Ycharts

Namun hanya memiliki hubungan penawaran dan permintaan tidaklah cukup. Konsep RWA telah berkembang selama bertahun-tahun, tetapi baru benar-benar meledak dalam dua tahun terakhir, terutama setelah terpilihnya Trump pada tahun 2025 yang meningkatkan kemiringan kenaikan.

Inti dari hal ini adalah kepatuhan, terutama bagi investor yang berinvestasi pada aset dengan likuiditas rendah seperti real estat. Direktur baru FHFA, William Poole, pada Maret 2025 memerintahkan raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac untuk merumuskan rencana yang memungkinkan aset kripto dimasukkan sebagai aset cadangan saat menilai risiko hipotek tunggal, tanpa perlu terlebih dahulu dikonversi menjadi dolar. Kebijakan ini mendorong bank untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset yang dapat dihitung dalam tabungan, memperluas basis peminjam.

Pada bulan Juli 2025, Trump menandatangani Undang-Undang GENIUS dan mendorong Undang-Undang CLARITY. Undang-Undang GENIUS pertama kali mengakui stablecoin sebagai mata uang digital yang sah, mengharuskan stablecoin untuk sepenuhnya dicadangkan 1:1 dengan dolar AS atau aset aman seperti obligasi jangka pendek, dan mewajibkan audit pihak ketiga. Undang-Undang CLARITY berusaha untuk menjelaskan apakah token digital termasuk dalam kategori sekuritas atau komoditas, memberikan jalur regulasi bagi para pelaku industri.

Serangkaian kombinasi ini memberikan margin keamanan yang lebih besar di bidang ini, ditambah dengan sifat kelangkaan yang mirip dengan Bitcoin yang "tidak dapat dicetak ulang" (tanah tidak dapat bertambah jumlahnya, properti itu sendiri bisa, membangun rumah seperti menambang), membuat kedua hal tersebut lebih mudah untuk digabungkan. Digitalisasi membantu memecahkan hambatan tinggi. Salah satu dari empat firma akuntansi besar, Deloitte, dalam laporan departemen keuangannya memperkirakan bahwa hingga tahun 2035, sekitar 40 triliun dolar AS properti mungkin akan ditokenisasi, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kurang dari 300 miliar dolar AS pada tahun 2024.

Tokenisasi dapat membagi properti besar menjadi bagian-bagian kecil, memberikan cara partisipasi dengan hambatan rendah dan likuiditas tinggi kepada investor global, serta menciptakan arus kas untuk penjual dan pembeli yang sebelumnya kekurangan dana. Meskipun demikian, angka 4 triliun dolar ini terdengar menggoda, tetapi seperti yang diprediksi lembaga bahwa nilai pasar ETH di masa depan akan mencapai 85 triliun dolar, hal ini masih perlu diperdebatkan. Namun, sejauh mana perkembangan ini telah terjadi? Mungkin kita bisa menemukan beberapa Alpha di pasar.

Fragmentasi? Pinjaman? Penyewaan? Menyediakan likuiditas? Bermain real estat seperti bermain DeFi

Berbeda dengan entitas sejenis yang memiliki likuiditas rendah seperti emas dan barang seni, properti secara inheren memiliki atribut keuangan yang menyertainya. Dan setelah terhubung dengan Crypto, hal ini menjadi lebih beragam.

Meskipun sebelumnya ada yang mencoba, kolaborasi antara platform Harbor dan RealT pada tahun 2018, yang meluncurkan layanan tokenisasi real estat berbasis blockchain, dianggap sebagai salah satu proyek tokenisasi real estat yang lebih awal dan lebih besar.

Secara spesifik, platform RealT membagi hak properti menjadi RealToken yang dapat diperdagangkan melalui blockchain. Setiap properti dimiliki oleh perusahaan independen (Inc/LLC), dan investor yang membeli RealToken setara dengan memiliki sebagian saham perusahaan tersebut, serta berhak atas pendapatan sewa secara proporsional. Platform ini memanfaatkan mekanisme penerbitan yang diotorisasi oleh Ethereum, sehingga batasan investasi lebih rendah (biasanya sekitar 50 USD), dan transaksi serta pembayaran sewa dilakukan di atas blockchain, sehingga investor tidak perlu menanggung pekerjaan manajemen sehari-hari yang biasanya dilakukan oleh pemilik tradisional. RealT membagikan pendapatan sewa setiap minggu dalam bentuk stablecoin (USDC atau xDAI) kepada pemegangnya.

Dan pengembalian yang diharapkan berasal dari return on net assets (RONA), yaitu sewa bersih tahunan / total investasi properti. Misalnya, ketika pendapatan sewa tahunan yang diharapkan dari suatu properti setelah dikurangi biaya adalah $66,096, dengan total investasi $880,075, maka RONA adalah 7.51%. Nilai ini tidak termasuk leverage atau keuntungan dari apresiasi properti. Saat ini, rata-rata pengembalian platform tersebut berkisar antara 6% hingga 16%.

Setelah tokenisasi, langkah berikutnya secara alami adalah menerapkan hal itu, RealT sendiri tidak memiliki pinjaman untuk properti, semua dana berasal dari penjualan RealToken. Namun, untuk memungkinkan pemegangnya dapat menggunakan aset dengan fleksibel, RealT meluncurkan modul RMM (Real Estate Money Market).

RMM berbasis protokol Aave, Anda dapat melakukan dua hal melalui ini. Yang pertama adalah menyediakan likuiditas, seperti bunga LP di DeFi, investor dapat menyetor USDC atau XDAI ke RMM dan mendapatkan ArmmToken yang sesuai, token-token ini mengakumulasi bunga secara real-time. Yang kedua adalah meminjam dengan menggadaikan RealToken, Anda dapat menggunakan RealToken atau stablecoin yang dimiliki sebagai agunan untuk meminjam aset seperti XDAI. Suku bunga pinjaman juga memiliki dua pilihan: suku bunga tetap (mirip dengan suku bunga tetap jangka pendek, tetapi akan disesuaikan saat tingkat pemanfaatan terlalu tinggi atau suku bunga terlalu rendah) dan suku bunga variabel (berfluktuasi berdasarkan penawaran dan permintaan pasar).

Membuka jalur pinjaman ini berarti dapat melakukan leverage, seperti kelompok spekulan properti yang meminjam uang untuk membeli rumah lebih dari sepuluh tahun yang lalu, meminjam untuk membeli rumah dan kemudian menggunakan pinjaman itu untuk membeli rumah lagi. Menggadaikan RealToken untuk meminjam stablecoin dan kemudian membeli RealToken lagi, dan mengulangi proses ini beberapa kali untuk meningkatkan tingkat pengembalian keseluruhan. Perlu dicatat bahwa setiap kali menambahkan satu lapisan leverage, faktor kesehatan akan menurun dan risiko akan meningkat.

Catatan: Faktor kesehatan adalah kebalikan dari rasio nilai jaminan terhadap nilai pinjaman; semakin tinggi faktor kesehatan, semakin kecil risiko likuidasi. Ketika faktor kesehatan turun menjadi 1, itu berarti nilai jaminan sama dengan nilai pinjaman, yang dapat memicu likuidasi. Cara untuk menghindari likuidasi termasuk membayar kembali sebagian pinjaman atau menambah jaminan. (Mirip dengan margin di kontrak berkelanjutan)

Selain properti sebagai "jaminan" untuk pinjaman, perbincangan terbaru lebih banyak tentang pinjaman berbasis jaminan aset kripto asli untuk membeli rumah. Perusahaan teknologi finansial Milo memungkinkan peminjam untuk menggunakan Bitcoin sebagai jaminan untuk mendapatkan pinjaman hipotek hingga 100% dari nilai rumah. Hingga awal 2025, mereka telah menyelesaikan bisnis hipotek kripto senilai 65 juta dolar AS, dengan total pinjaman yang diberikan melebihi 250 juta dolar AS. Dari sisi kebijakan, pemerintah juga memberikan "lampu hijau" untuk model ini, di mana Badan Perumahan Federal AS (FHFA) meminta raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mempertimbangkan aset kripto yang sesuai dalam penilaian risiko mereka. Meskipun suku bunga hipotek kripto umumnya mendekati atau bahkan sedikit lebih tinggi daripada hipotek tradisional, daya tarik utamanya terletak pada fakta bahwa peminjam tidak perlu menjual aset kripto mereka untuk mendapatkan pembiayaan.

Sebuah survei oleh Redfin menunjukkan bahwa setelah pandemi, sekitar 12% pembeli rumah pertama di Amerika Serikat menggunakan pendapatan dari cryptocurrency untuk membayar uang muka (dari penjualan atau pinjaman hipotek), ditambah dengan perubahan arah kebijakan, yang jelas akan menarik "perusahaan besar untuk masuk", dan "Crypto Real Estate" juga untuk pertama kalinya menyambut kehadiran perusahaan ekonomi real estate kelas atas.

Pada bulan Juli 2025, Christie's International Real Estate mendirikan departemen real estat mewah pertama di dunia yang berfokus pada cryptocurrency, menjadi contoh ikonik penggabungan antara perusahaan broker properti high-end tradisional dan aset digital. Menariknya, langkah ini bukan berasal dari dorongan strategi dari atas ke bawah, melainkan sebagai respons terhadap kebutuhan nyata dari klien dengan kekayaan tinggi.

Eksekutif Christie’s menyatakan, "Semakin banyak pembeli kaya yang ingin menyelesaikan transaksi properti secara langsung dengan aset digital, yang mendorong perusahaan untuk bergerak seiring dengan permintaan ini dan membangun infrastruktur layanan yang mendukung pembayaran kripto sepanjang proses." Di California Selatan, Christie’s telah menyelesaikan beberapa transaksi rumah mewah yang sepenuhnya dibayar dengan cryptocurrency, dengan total lebih dari 200 juta dolar, semuanya dalam kategori rumah mewah "delapan digit". Saat ini, portofolio properti ramah kripto yang dimiliki Christie’s bernilai lebih dari 1 miliar dolar, mencakup banyak rumah mewah yang bersedia menerima "penawaran dalam cryptocurrency murni."

Salah satu rumah mewah senilai 118 juta dolar yang menerima pembayaran dalam mata uang kripto murni, "La Fin", terletak di Bel-Air, Los Angeles, dengan 12 kamar tidur, 17 kamar mandi, dilengkapi dengan klub malam seluas 6.000 kaki persegi, ruang anggur pribadi, ruang品鉴伏特加 di bawah nol derajat, ruang merokok cerutu, dan pusat kebugaran dengan dinding panjat. Sebelumnya, harga daftar mencapai 139 juta dolar, sumber: realtor

Departemen real estat kripto Christie's tidak hanya menyediakan saluran pembayaran berbasis aset kripto utama seperti Bitcoin dan Ethereum, tetapi juga bekerja sama dengan lembaga kustodian dan tim hukum untuk memastikan transaksi dilakukan dalam kerangka kepatuhan. Termasuk kustodian pembayaran cryptocurrency, dukungan pajak dan kepatuhan, serta pencocokan aset (portofolio properti kripto eksklusif yang memenuhi kebutuhan investasi khusus klien bernilai tinggi).

CEO Christie’s Real Estate, Aaron Kirman, memperkirakan, "Dalam lima tahun ke depan, lebih dari sepertiga transaksi real estat perumahan di Amerika mungkin melibatkan cryptocurrency." Perubahan Christie’s secara tidak langsung membuktikan tingkat penetrasi aset kripto di kalangan individu dengan kekayaan tinggi, dan juga menunjukkan transformasi struktural dalam model transaksi properti tradisional.

Infrastruktur semakin baik, tetapi tampaknya pendidikan "pengguna" masih harus menempuh jalan yang panjang.

Hingga saat ini, proyek tokenisasi properti sudah mulai berkembang, tetapi tampaknya belum mencapai tingkat yang diharapkan. RealT hingga saat ini telah men-tokenisasi lebih dari 970 unit rumah sewa, yang telah menghasilkan hampir 30 juta dalam pendapatan sewa bersih bagi pengguna; sementara Lofty telah men-tokenisasi 148 properti di 11 negara bagian, menarik sekitar 7.000 pengguna aktif bulanan, yang berbagi sekitar 2 juta dolar AS dalam pendapatan sewa per tahun melalui kepemilikan token. Beberapa proyek memiliki skala hampir puluhan juta hingga ratusan juta, dan belum dapat menembus batas tersebut mungkin disebabkan oleh berbagai faktor.

Di satu sisi, blockchain memang memungkinkan transaksi bebas dari batasan geografis, mewujudkan penyelesaian instan lintas batas, dan biaya transaksi lebih rendah dibandingkan dengan biaya tradisional dalam pengalihan properti. Namun, investor perlu memahami bahwa ini bukanlah ekosistem "nol biaya": biaya pencetakan token, biaya pengelolaan aset, komisi transaksi, biaya jaringan, dan potensi pajak atas keuntungan modal membentuk struktur biaya baru. Dibandingkan dengan "layanan satu atap" dari agen real estat dan pengacara tradisional, properti kripto mengharuskan investor untuk aktif belajar dan memahami kontrak pintar, kustodian on-chain, dan aturan pajak kripto.

Di sisi lain, meskipun likuiditas adalah daya tarik, itu disertai dengan volatilitas yang lebih tinggi. Properti yang ter-tokenisasi dapat diperdagangkan di pasar sekunder sepanjang waktu, investor tidak hanya dapat menerima sewa, tetapi juga dapat keluar dari posisi kapan saja. Namun, ketika likuiditas tidak memadai, harga token dapat jauh lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai riil properti itu sendiri, fluktuasi pasar bahkan lebih cepat daripada siklus real estat fisik, meningkatkan sifat spekulatif dari perdagangan jangka pendek.

Selain itu, banyak platform yang memperkenalkan tata kelola DAO (Organisasi Otonomi Terdesentralisasi) yang memungkinkan investor memberikan suara untuk menentukan sewa, pemeliharaan, dan hal-hal lainnya. Rasa keterlibatan ini mirip dengan "bermain Monopoli", yang menurunkan ambang batas dan meningkatkan interaktivitas, tetapi juga memberikan tuntutan baru kepada pengguna: mereka tidak hanya perlu memahami manajemen properti, tetapi juga harus memiliki kesadaran tentang tata kelola di blockchain dan kepatuhan. Dalam keadaan kurangnya pendidikan yang memadai, investor mungkin salah menilai risiko, menganggap properti digital sebagai alat arbitrase jangka pendek, bukan sebagai alokasi aset jangka panjang.

Dengan kata lain, ambang batas nyata untuk properti kripto tidak terletak pada teknologi, tetapi pada pemahaman. Pengguna perlu memahami penjaminan, mekanisme likuidasi, tata kelola di blockchain, dan pelaporan pajak, dan ini merupakan perubahan yang mengganggu bagi kelompok yang terbiasa dengan model pembelian rumah tradisional.

Dengan semakin jelasnya regulasi, peningkatan pengalaman platform, dan keterlibatan lembaga keuangan utama, masa depan properti kripto diharapkan dapat memperpendek kurva pendidikan ini. Namun, dalam beberapa tahun ke depan, industri masih perlu menginvestasikan lebih banyak sumber daya dalam pelatihan pengguna, penyuluhan pengendalian risiko, dan panduan kepatuhan agar "real estat kripto" benar-benar dapat beralih dari percobaan kalangan kecil ke adopsi massal.