解鎖稅務省錢之道：何時您的HOA費用實際上可以作為扣除項目

大多數房主認為他們的房屋管理協會費用是固定支出——但這只是事實的一半。以下是國稅局（IRS）在2025年實際允許的範圍，以及更重要的是，哪三種情況可能讓你的錢回到你的口袋裡。

常見錯誤：為何你的主要住宅不符合資格

如果你全職居住在你的房子裡，沒有出租任何部分，國稅局會將這些房屋管理協會費用視為個人支出。這是基本規則。沒有扣除額。沒有抵稅額。無論你的HOA費用多昂貴——如果該房產純粹用於你的居住，這些費用都不可扣除。

這適用於：

• 僅用於個人居住的主要住宅所有者
• 純粹用作度假用途的房產
• 任何你不產生收入或不經營業務的房產

原因很簡單：國稅局只允許扣除與業務相關或產生收入的支出。純粹的個人財產維護不符合資格。

何時一切都會改變：三條可扣除的途徑

路徑一：出租房產帶來最大稅務優勢

如果你經營出租房產，情況就完全不同了。國稅局將HOA費用視為維持產生租金收入資產的必要營運支出。

全額扣除情境

擁有一個出租房產，年付HOA費用$1,200？全部扣除。因為你是在經營一個(出租業務)，這些費用直接支持該業務，維護公共區域和房產價值。

在申報聯邦稅表時，將此列在Schedule E (補充收入與損失)。

部分扣除的實際情況

這裡變得較為複雜：如果你擁有一個有時出租但也用於個人的公寓，國稅局會進行比例測試。你若在：

• 稅務年度內居住超過14天，或
• 在公平市價租金的租賃天數中，居住超過10%

則被視為“使用”該房產作為你的住所。例如：你擁有一個海灘房產，年HOA費用$1,200。你出租了180天，自己使用了60天。計算如下：

• 租賃期：180天 ÷ 240天（總天數）= 75%
• 可扣除的HOA費用：$1,200 × 75% = $900

只有這個按比例計算的部分符合扣除資格。

路徑二：自僱者的家庭辦公空間可部分扣除

第二種可扣稅情況是你在家經營業務。但有一個關鍵條件：空間必須“定期且專用”用於業務。

什麼是“專用使用”

這不是你偶爾在沙發上查郵件的地方。國稅局要求：

• 有一個專用的工作空間，只用於業務
• 你的業務主要在此處運作
• 有文件記錄你的業務活動

這通常適用於自僱人士、自由職業者和小企業主。W-2員工遠程工作一般不符合資格。

計算你的扣除額

扣除額與你的業務使用比例成正比。如果你的家庭辦公空間佔你房屋總面積的15%：

• 年度HOA費用：$1,200
• 業務使用比例：15%
• 扣除金額：$1,200 × 15% = $180

使用Form 8829 (家庭業務用房支出)申報此扣除。

路徑三：特殊房產情況

某些房產類型屬於灰色地帶。用於出租的度假屋若部分時間用於出租，可產生部分扣除(僅針對出租部分)。尚未產生收入的投資房產可能有限制。

文件記錄策略：保持稽查準備

無論你是透過Schedule E還是Form 8829申報，國稅局都重視完整的記錄：

• 保留所有HOA發票副本和付款收據
• 維持出租記錄，記錄入住日期
• 記錄你的業務用房面積計算
• 保存租賃協議和租約副本
• 保存銀行帳單，顯示HOA付款歷史

有條理的文件能將一個存疑的扣除轉變為國稅局可辯護的項目。

HOA費用永遠不符合資格的稅務情況

HOA特別評估(一次性改善或重大修繕)通常不符合資格，除非與維修相關且用於出租活動。即使如此，也建議諮詢稅務專家——某些改善會增加你的成本基礎，而非產生當年的扣除。

資本利得稅不會直接受到常規HOA費用的影響，但特別評估可能會影響你最終出售時的成本基礎計算。

快速決策框架

在申報前，回答以下問題：

1. 這個房產產生租金收入嗎？ → 可能全額或部分扣除
2. 我在這裡經營專屬的家庭業務嗎？ → 可能根據業務使用比例部分扣除
3. 這純粹是個人/主要住宅用途嗎？ → 不可扣除

大多數房主屬於第三類。但如果你屬於第一或第二類，你很可能錯失稅務省下的省錢機會。

專業優勢

房產組合的稅法複雜度較高。擁有主要住宅和出租公寓的房主，與自僱顧問和家庭辦公的計算方式不同。州稅規則也可能與聯邦規定不同。

在申報前諮詢稅務專家，確保你申報每一個合法的扣除，同時符合國稅局規定。他們熟悉當前的Publication 527 (住宅出租房產)和Publication 587 (家庭用房業務)的要求。

最終結論

房屋管理協會費用可以抵稅嗎？對大多數房產所有者來說，不可以。但如果你經營出租房產或符合資格的家庭業務，仍有豐厚的扣除機會。辨識你的情況，整理好文件，並依照稅法規定申報。