理解房地产交易中的赠与人和受赠人角色

在购买或转让财产时，您会遇到两个关键角色：授予人和受让人。了解谁扮演每个角色以及他们拥有的权益，对于任何房地产交易都至关重要。无论您是购买房屋、租赁公寓，还是继承财产，了解授予人和受让人的区别，确保您在整个交易过程中保护自己的权益。

基本区别：财产交易中的授予人与受让人

从本质上讲，授予人是转让所有权的人，而受让人是获得这些权益的人。在房屋销售中，授予人通常是卖方，受让人是买方。在租赁场景中，授予人充当房东，受让人则是租户。这两方之间的关系——包括他们的权利、义务和保护——都在一份法律文件中正式记录，称为财产契约。

为什么这个区别如此重要？授予人对财产的状况和所有权承担一定的法律责任，而受让人则拥有使用、享受或占用财产的特定权利。契约明确规定了每一方享有的保护以及授予人承担的责任。

谁是授予人，他们的责任是什么？

授予人是任何将财产所有权转让给另一方的个人或实体。这可能是出售住宅的房主、出租商业空间的房东，甚至是银行止赎后转售财产的机构。授予人的主要责任是转让法律所有权——即拥有、使用，甚至可能出售财产的权利——给受让人。

然而，授予人的义务会根据所用契约的类型而大不相同。在一般保证契约中，授予人保证没有影响财产所有权的隐藏法律缺陷，并同意为受让人辩护，防止未来的索赔。而在放弃索赔契约中，授予人不作任何此类保证，将所有所有权验证的责任完全放在受让人身上。

谁是受让人，他们获得了哪些权益？

受让人是在财产转让中接收权益的一方。他们获得了占用、使用或拥有财产的权利，具体取决于交易类型。在购房中，受让人成为新的合法所有者。在租赁协议中，受让人获得临时占有权，但不拥有所有权。

受让人的保护程度很大程度上取决于契约类型。接受一般保证契约的受让人享有最强的保护——如果出现所有权问题，授予人必须承担法律辩护费用。相反，接受放弃索赔契约的受让人保护较少，若日后出现所有权争议，风险也更大。

不同契约类型及其保护措施

授予人和受让人的具体保护和义务由契约类型决定。理解这些差异对于做出明智的决策至关重要。

一般保证契约：为受让人提供最大保护

一般保证契约提供最高级别的买方保护。授予人明确确认没有未披露的所有权问题，并同意为受让人辩护，防止税务留置权、地役权或未偿还的抵押贷款等索赔——即使问题源自前任所有者。如果在交易后出现问题，授予人承担法律费用。这使其成为大多数住宅购买的首选契约，因为受让人享有全面的保障。

特别保证契约：有限的授予人责任

使用特别保证契约时，授予人保证在其拥有期间没有所有权负担，但对前任所有者造成的问题不承担责任。这种契约常用于银行或其他临时所有者（授予人）转售止赎财产时，允许他们限制风险，同时仍提供一定的受让人保护。

转让契约：中等保护

转让契约转让所有权，授予人保证在其拥有期间财产未被转让给他人，且没有出现所有权问题。但不同于保证契约，授予人不会为未来的所有权索赔进行辩护，受让人的保护程度较低。

放弃索赔契约：对受让人保护最少

放弃索赔契约是对受让人风险最大的一种。授予人不作任何关于拥有财产或转让权的保证。如果日后出现所有权争议，受让人无法向授予人追索。这类契约通常用于家庭成员之间的转让或信任关系消除正式担保的场合。

特殊用途契约：官方转让

当授予人以官方身份行事——如遗产执行人转让继承财产——会使用特殊用途契约。由于授予人是履行官方职责而非个人拥有财产，因此如果受让人后续面临所有权索赔，他们不承担责任。

代替止赎的契约：避免止赎

面临财务困难的房主可以通过代替止赎的契约将财产转回贷款人名下。这可以避免漫长的法院程序，同时在贷款人书面同意的情况下，可能协商免除任何差额余额（即抵押贷款超过财产售价的部分）——但前提是贷款人同意。

配偶间转让契约：夫妻之间的转让

此类契约用于夫妻之间的财产转让，最常见于离婚程序中。接受财产的一方（受让人）通常必须出售财产或将现有抵押贷款再融资到自己名下，因为授予人可能没有持续的财务权益。

租赁契约：临时使用权

不同于所有权转让，租赁契约授予受让人（租户）临时占有权，而授予人（房东）仍保留所有权。契约中会规定使用条款、租金义务，以及双方在租期内的权利和责任。

实用保护措施：受让人应了解的事项

在接受任何契约之前，建议进行产权调查，以核实当前所有权并识别任何对财产的索赔。这一验证步骤可以避免日后出现昂贵的意外。

为了增加安全性，受让人通常会购买产权保险——一份保护对未知财产缺陷、留置权或所有权争议的保险。即使契约提供了充分的保护，产权保险也能提供额外保障，许多法律专业人士建议，尤其是对于拥有复杂所有权历史的财产。

关键要点：授予人与受让人

授予人和受让人在每笔房地产交易中都处于相反的角色，授予人的义务和受让人的保护直接与所选的契约类型相关。无论您是希望减少责任的转让方（授予人），还是寻求最大保护的受让方（受让人），所选择的契约都会影响您的法律地位和财务风险。

在签署任何契约之前，务必了解自己是扮演转让财产的授予人角色，还是接收财产的受让人角色——并确保契约类型符合您的风险承受能力和财务目标。咨询房地产律师可以确保您充分理解在具体交易中的义务和保护。