5 種方法存取您的房屋淨值

有許多原因可能讓你想要從房屋淨值借款。這是一種潛在低成本的資金來源，可用於房屋修繕、緊急支出、債務整合等多種用途。根據你累積的淨值金額，你可能也能獲得比傳統個人貸款更多的資金。

一般而言，獲取房屋淨值有五種方式：

• 房屋淨值貸款

• 房屋淨值信用額度（HELOC）

• 現金提款再融資

• 逆向抵押貸款

• 房屋淨值投資

優質的貸款機構提供許多這些選項。我們將逐一分析這些選項，幫助你決定哪一個最適合你的情況。

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什麼是房屋淨值？

房屋淨值就是你房屋的市值減去尚未償還的房貸餘額。例如，如果你的房屋估價為40萬美元，而你尚有10萬美元的房貸餘額，那麼你的淨值就是30萬美元。

值得注意的是，你的房屋目前的市值可能高於（或低於）你當初貸款的金額。房屋翻修、房市表現，甚至周邊環境的變化都可能影響房屋的價值。

獲取房屋淨值的五種方式

有多種方法可以借用你的房屋淨值。以下是每種方式的簡要說明。

房屋淨值貸款

也稱為第二抵押貸款，房屋淨值貸款與標準的個人貸款非常相似，具有固定利率。開戶時，你會一次性收到一筆款項存入你的銀行帳戶，可以自由使用。

你將按照等額月付的還款計劃償還貸款，利息包含在內，直到貸款還清。

房屋淨值信用額度（HELOC）

房屋淨值信用額度更像信用卡。開戶時不會一次性存入一大筆款項，而是提供一個循環信用額度，你可以隨時使用、償還並重複使用。

HELOC分為兩個階段：

2. 提款期： 通常持續數年，這段期間你可以花用。

3. 還款期： 在提款期結束後，你必須償還所有未付的款項——可以一次付清或分期償還。還款期可能長達數十年。

HELOC的一個獨特之處在於，你只需支付你實際使用金額的利息。換句話說，如果你的信用額度是20萬美元，但只用到5千美元，你只需支付5千美元的利息。HELOC的利率通常是浮動的。

現金提款再融資

不需要在現有房貸上增加額外的還款，你可以將房貸再融資，貸款額超過目前的餘額，並提取多餘的資金。以前述例子來說，如果你的房屋市值40萬美元，房貸剩餘10萬美元，你可以將房貸再融資至30萬美元，這樣就能提取出20萬美元的額外資金存入你的帳戶。這稱為現金提款再融資。

然後，你會在新的貸款期限內（可能是30年）償還你借的淨值。若你的月付金不變，這是一種在不提高負債收入比的情況下借款的好方法。除非提前還清，否則最終你可能會支付大量利息。

逆向抵押貸款

專為退休年齡的房主（年齡介於55至62歲，視貸款類型而定）設計，逆向抵押貸款允許你借用房屋淨值，並在出售房屋時償還。這會降低你的房屋淨值——也就是說，賣房時你能拿到的錢會較少，因為貸款會從你的利潤中償還。

使用逆向抵押貸款，你將停止每月支付房貸。銀行會借給你足夠的錢來償還房貸，並以一次性付款、每月支付或信用額度的形式提供額外現金。

共享淨值 / 房屋淨值投資

在某些情況下，甚至可以在不支付任何利息的情況下借用房屋淨值。

其運作方式是：個人或公司可以投資你的房產，給你一筆一次性資金，作為你房屋未來價值的一部分，並預期在特定時間償還。你可以自由支配這筆錢，但在約定的時間（或在你出售房屋之前）你需要根據房屋當前價值償還他們的百分比。

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借用房屋淨值的優缺點

優點

• 可能借到比傳統個人貸款更高的金額
• 利率通常低於個人貸款
• 有多種貸款選擇

缺點

• 除了現有房貸外，還需額外還款
• 若違約，銀行可能沒收你的房產
• 結清費用可能較高

如何根據你的情況選擇合適的房屋淨值方案

每種借用房屋淨值的方法都有其優勢。請問自己以下問題，以縮小範圍，找到最適合你目標的方案。

你打算分階段進行多次大額購買嗎？

有時候，你所需的資金會分階段取得。例如，房屋翻修時，可能先改造廚房，再進行客廳的裝修。

在這種情況下，採用標準的一次性房屋淨值貸款可能不太合適，因為你會從第一天起就對整個翻修資金支付利息。HELOC可能更適合，因為你只對實際用到的部分付利息。

你已經知道自己需要多少資金嗎？

如果你有一次性即將發生的支出，標準的房屋淨值貸款可能是最佳選擇。它會一次性存入大量資金，並提供可預測的每月還款，有助於預算規劃。

目前的房貸利率比你首次貸款時低多少？

如果今天的房貸利率比你當初貸款時低一個百分點以上，可能是再融資的好時機。現金提款再融資對於需要大量資金來資助某個項目的人來說，是一個理想的方案。

你想在退休期間放寬預算嗎？

也許你沒有特定的大型支出計劃，但生活在固定收入下，管理起來較為困難。這是較常見的情況。

逆向抵押貸款可能正是你需要的解決方案，因為你通常不再支付房貸，並可以選擇每月從淨值中領取現金來補貼開支。同樣，這筆貸款餘額會隨時間增加，待房屋出售或繼承時償還。

借用房屋淨值的條件

借用房屋淨值的條件在某些方面與傳統個人貸款類似。例如：

• 信用狀況： 房屋淨值貸款、信用額度和現金提款再融資都需要良好的信用分數，以獲得較佳利率。這包括低信用利用率（建議30%或以下）、長期按時還款記錄，以及較長的帳戶平均年齡。

• 負債比（DTI）： 你的負債收入比是每月最低還款額佔收入的百分比。貸款機構通常偏好DTI在45%或以下。

• 收入與就業狀況： 若沒有穩定收入，或收入不足以償還貸款，申請任何類型的貸款都會較困難。擁有幾個月穩定就業證明會更有幫助。

此外，你還需要一定的房屋淨值作為擔保。根據貸款機構的不同，通常要求你始終保持房屋淨值在15%至20%之間。換句話說，如果你的房屋淨值低於這個範圍，可能無法借款。

借用房屋淨值的相關費用

除了房屋淨值投資外，其他方式在取得房屋淨值時都會產生結算費用。一些貸款機構會宣傳免收手續費，但你通常仍需支付以下費用：

• 發放手續費

• 房產評估費

• 標題搜尋費

• 文件準備費

• 公證費

結算費用通常佔貸款總額的2%至5%。

借用房屋淨值的替代方案

在需要資金進行大額購買或持續項目時，借用房屋淨值並非唯一選擇。以下是一些其他常見選項及其優點：

• 個人貸款： 這種無擔保貸款較少限制。如果你無法按時還款，貸款機構不會沒收你的房產。但其借款上限通常低於房屋淨值貸款。你會一次性收到一筆款項，並按月支付本金和利息，直到還清。

• 個人信用額度： 類似HELOC，提供循環信用額度，讓你在提款期花用，還款期償還。也是無擔保貸款——若違約，銀行不會沒收你的房產。

• 信用卡： 由於高APR，通常不是大額支出的最佳選擇。不過，有些信用卡在開卡後一年或近兩年內提供0%免息期。如果能在免息期結束前還清餘額，這可能是較便宜的融資方式。

另外，你也可以向親友借款，以避免利息和正式信用審查。但務必坦誠溝通，明確彼此的期待，以免影響關係。

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重點總結

獲取房屋淨值的五種常見方式包括：房屋淨值貸款、房屋淨值信用額度、現金提款再融資、逆向抵押貸款以及房屋淨值投資。根據你的財務目標，每種方式都有其獨特的優勢。

常見問題

使用房屋作為抵押品來提取淨值有何風險？

當你使用房屋作為抵押品時，若違約，可能會失去房產。銀行可以出售你的房屋來收回貸款。

如何用房屋淨值貸款將淨值轉換為一筆現金？

房屋淨值貸款的方式是一次性將一筆現金存入你的帳戶。申請時，銀行會一次性存入資金，並讓你按月還款直到還清。

申請房屋淨值貸款通常需要什麼樣的信用分數和負債比？

根據貸款機構，通常需要620至680的信用分數，負債收入比（DTI）則在45%或以下。

如何安全地用房屋淨值來合併高利率的信用卡或個人貸款債務？

用房屋淨值合併高利率債務是個好主意，但前提是你的消費習慣已經改變。否則，未來可能會陷入更深的債務，甚至失去房屋。

如果你只擁有房屋幾年，且淨值有限，還能借用房屋淨值嗎？

即使只擁有房屋幾年，也可以借用房屋淨值。但大多數貸款機構要求你始終保持房屋淨值在15%至20%之間。如果低於這個範圍，可能無法借款。

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