我們可能對住房負擔能力危機的看法完全錯誤。研究人員表示，較高收入者推動了房價，而不是供應短缺

經濟學家、立法者與華爾街長期倡導增加住房供應以改善可負擔性，但情況可能並非那麼簡單。

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根據加州大學爾灣分校博士生Schuyler Louie與舊金山聯邦儲備銀行研究員John Mondragon、Rami Najjar及Johannes Wieland共同撰寫的最新報告，平均收入成長「與房價成長密切相關」。

「然而，平均收入成長與住房供應增長幾乎沒有關聯，」他們補充說。「相反，住房供應的增長與人口成長有強烈的正相關。在事實上，幾乎所有都會區的住房單位數都比其人口增長得更快——即使是在洛杉磯或舊金山這樣的高價住宅市場也是如此。」

這挑戰了根深蒂固的觀念，即NIMBY（不在我後院）、繁瑣的行政程序以及偏好租金管制而非新建的政治人物，正在加劇住房負擔危機。

同時，加州昂貴的房市被視為這些趨勢的典型例子，經常與德州的房價較為負擔得起的市場作比較。

當然，加州的生活成本很高，導致無家可歸和人口外流。但由於供應不是主要因素，研究人員更仔細地分析了需求差異如何影響房價。

他們利用自1970年代中期以來的數據指出，房價與中位數收入在2000年前密切追蹤，但之後房價的增長遠遠超過收入。

「這項研究顯示，規範改革可能對住房負擔能力的影響有限，且住房供應限制的差異並非各都會區住房動態差異的根本原因，」他們表示。

在考察平均收入時，研究人員發現從1975年至2024年，收入幾乎與房價同步成長。

因此，住房負擔能力的問題「可能主要在於收入增長在分配頂端與中間之間的差異。」換句話說，收入不平等推升了房價。

同時，從2000年至2020年，收入與住房供應之間沒有明顯關聯。原因可能是當美國家庭財富增加時，他們更偏好翻新房屋、搬到更好的地點，或以其他方式提升住房品質，而非購買更多房產。

與其說是收入增加，倒不如說是新家庭的加入推動了供應，數據顯示「住房供應增長與幾乎所有都會區的人口增長密切相關。」

研究人員指出兩種不同的需求類型。當需求來自於對更好住房品質的追求時，房價上升，而對住房單位數的需求則相對保持不變。

但當住房需求來自於人口增長，且平均收入保持穩定時，對住房單位的需求增加，推動房價與供應同步上升。

「這表明，解決住房負擔危機或許最好的方式是理解勞動市場的變化，尤其是經濟成長在不同收入層次和地區的相對分布，」他們總結道。

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