了解契約：誰是授予人，誰是受讓人？

購買或租賃房產涉及比大多數人想像中更複雜的法律術語。在房地產交易中常常出現的兩個術語是「授予人（grantor）」和「受讓人（grantee）」——但成為契約上的受讓人到底意味著什麼？為什麼你應該在意？簡單來說，這些角色定義了誰在轉讓房產，以及誰在接收房產。

基本概念：賣方與買方

在任何房產交易中，總是有兩個當事人。授予人是放棄房產的人——可以想像成房屋購買中的賣方或租賃中的房東。受讓人則是取得房產的人：買家或租戶。他們的整個關係，以及雙方對房產的權利與限制，都會記錄在一份法律文件中，稱為「契約（deed）」。

什麼是契約上的受讓人？

如果你是接收房產的一方，你就是受讓人。無論你是購房還是簽訂租約，你都是受讓人——即從授予人那裡獲得所有權或臨時使用權的人。契約作為證明，證明這次轉讓是正式且具有法律效力的。

當受讓人取得佔有權時，他們獲得的稱為「所有權（title）」。但這裡有個陷阱：並非所有的所有權都一樣。不同類型的契約提供不同層級的保障，這直接影響受讓人在日後出現問題時的責任範圍。

契約轉讓流程

當房產轉手時，授予人會使用契約正式轉讓其法律權利給受讓人。這包括擁有、使用、佔用和出售房產的權利。在簽署任何文件之前，多數受讓人會進行產權查冊（title search），以確認授予人確實擁有他們所出售的房產，並查明是否存在任何權利主張或留置權。

七種類型的契約及其對你的意義

保證契約（Warranty Deeds）：最大保障

一般保證契約是受讓人的最高標準。授予人保證所有權清楚——沒有隱藏的法律問題、地役權或稅務留置權。如果交易後出現問題，授予人會負擔法律費用來捍衛受讓人的所有權。這種保障可以追溯到所有前任所有者。

許多買家會將此與房屋保固（home warranty）搞混，兩者不同。房屋保固是保險，涵蓋購買後家電和系統的維修，通常為一年。而保證契約則是保障所有權本身。

有限保障契約（Limited Protection Deeds）

特殊保證契約限制授予人的責任範圍。他們只保證在他們持有期間沒有所有權問題——前任所有者的問題不在他們的責任範圍內。銀行在出售止贖房產時常使用這種契約。

授予契約（Grant Deeds）則處於中間地帶。授予人確認自己沒有重複出售房產或自行造成所有權問題，但如果受讓人日後需要捍衛所有權，他們不會支付法律費用。

免契約（Quitclaim Deeds）：買家請小心

免契約對受讓人毫無保障。授予人不作任何承諾，也不保證自己是否真正擁有該房產或所有權是否可以轉讓。這類契約通常只在家庭成員之間或已建立信任的情況下使用——不適用於標準的房地產交易。

專用契約結構

專用契約用於代表另一實體（如遺產執行人）轉讓房產。代抵押權轉讓契約允許陷入困境的房主將房產轉回貸款人，以避免止贖程序。夫妻間的所有權轉移則稱為夫妻契約（interspousal deed），常見於離婚財產分割。

對於租賃，租賃契約（deed of lease）定義房東與租客的關係，並列出使用權和責任。

受讓人保障的重要性

契約的類型會大大影響你作為受讓人的風險。即使是有保障的契約，許多買家仍會購買產權保險，以額外防範未來可能出現的未發現問題或索賠。交易前的產權查冊是標準程序——這是你在問題變成你的麻煩之前，發現問題的機會。

在完成任何房地產交易之前，了解你作為受讓人的角色以及你所持有的契約提供的保障，都是非常重要的。