HOA 費用的稅務扣除：出租房產所有者和居家辦公業主何時可以申請扣除

當談到房屋擁有成本時，HOA (homeowners association) 費用是定期的財務義務。但與某些住房成本不同，這些費用在稅務規則下有特定的規定。對於僅用於個人用途的房產的房主，國稅局（IRS）不提供稅務減免。然而，如果您的房產產生收入或用於商業目的，情況就會大不相同。

了解HOA費用及其在稅務規劃中的角色

房主協會管理公共區域，協調維修和修繕，處理景觀美化，維持社區保險，組織安全措施，以及資助特殊活動。會員支付月費或年費來涵蓋這些服務。關鍵的稅務問題不是您是否支付這些費用——而是國稅局是否允許您根據房產的使用方式將其列為扣除項。

例外情況：出租房產所有者可以申請全額扣除

對於經營出租房產的人來說，HOA費用作為營運支出是可扣除的。當您全職出租房產並收取租金時，IRS對這些費用的處理方式與用於主要住所的情況不同。

專家一致確認，出租房產所有者通常可以扣除全部HOA費用。這些費用之所以符合條件，是因為它們直接與維護產生租金收入的投資房產相關。在提交年度稅表時，您會在Schedule E (Supplemental Income and Loss)上報告這些扣除。

計算很簡單：如果您的出租房產每年HOA費用為$1,200，您可以將整個$1,200作為必要的商業支出扣除——前提是您以全職出租的方式擁有並經營它。

處理部分年度出租：按比例扣除

當您在一年中的某段時間居住在自己的房產中，而另一段時間用於出租，則需要按比例計算。

IRS有一個特定的測試：如果您在稅年中用於個人用途的天數超過14天，或超過您以公平市場價格出租給他人的天數的10%，則不能將房產視為住所。若超過任一門檻，您的扣除額將按出租使用比例計算。

舉例來說：您擁有一個公寓，年HOA費用為$1,200，並且只出租了六個月。您的可扣除金額將是$600——即總費用的50%。如果您出租九個月，自己居住三個月，則可以扣除75% ($900) 的費用。

在申報出租房產的部分扣除時，請使用Schedule E，並仔細計算出租比例。稅務專家建議追蹤全年出租天數與個人用途天數，以支持這些計算。

家庭辦公空間：另一種扣除途徑

自僱人士和在家工作的中小企業主可以獲得不同的稅務優惠。如果您維持一個符合IRS要求的專用工作空間，部分HOA費用可以扣除。

該空間必須滿足兩個主要條件：必須定期且專用於商業用途，且通常是您進行行政工作的主要地點。一些在家辦公的企業也符合資格，如果他們在房產中存放存貨，但還需遵守額外的IRS規則。

扣除金額取決於您用於商業的房屋比例。如果您的家庭辦公空間佔整個房屋的20%，且每年HOA費用為$1,200，則可以扣除20%的費用——即$240。這部分在Form 8829 (Expenses for Business Use of Home)上申報。

重要區別：W-2員工在家遠程工作，不能申請此扣除。家庭辦公室扣除專為自僱人士和企業主設計，不適用於公司員工。

不符合HOA扣除資格的房產

某些擁有情況不會產生任何稅務扣除：

僅用於個人生活的主要住所，不得扣除HOA費用。僅用於個人娛樂的度假屋也不可以扣除。HOA的特別評估——一次性收費用於房產改善或重大修繕——通常也不能扣除，除非它們直接支持出租業務。

這些限制是因為IRS將這些房產視為個人住所，而非產生收入的資產或商業場所。

實務比較：房產類型與扣除資格

根據房產的使用方式，稅務處理差異很大：

主要住所 (僅用於個人用途)：不可扣除。無論金額多少，常規HOA費用都不享有稅務優惠。

全職出租房產：在Schedule E上全額扣除。整個年度的HOA費用都符合營運支出資格。

部分年度出租房產：根據出租月份比例部分扣除。計算出租天數與個人用途天數的比例，然後將該比例應用於總HOA費用。

符合資格的家庭辦公空間：根據商業用途比例按比例扣除。如果您的辦公空間佔房屋的25%，則用Form 8829扣除25%的HOA費用。

度假屋 (未出租)：不可扣除。純用於個人休閒的度假屋不享有HOA費用扣除。

度假屋 (部分出租)：僅在出租期間可扣除。採用與部分年度出租相同的按比例計算。

正確申報HOA費用扣除的方法

確認資格後，正確申報非常重要。出租房產所有者在提交聯邦稅表時，必須在Schedule E上報告HOA費用。使用家庭辦公空間扣除的則需提交Form 8829。

文件保存至關重要。請保留詳細記錄，包括HOA發票、收據、租賃協議，以及出租與個人用途天數的記錄。這些資料在稅務稽查時能保護您。

參考IRS出版物527 (covering residential rental property) 和出版物587 (addressing business use of your home)，可獲得官方指引。許多稅務專家建議在申報前，先審閱這些出版物並根據您的具體情況調整。

最大化稅務優勢的策略

擁有彈性的房產所有者可以採取多種策略。即使只出租第二套房產一段時間，也可能解鎖之前無法享有的稅務優惠。自僱房主若建立合規的家庭辦公空間，也能合法申請部分HOA費用。

全年保持詳細記錄——而非在報稅時臨時拼湊——能增強您的扣除申請。出租房主應記錄租約並仔細追蹤入住情況。家庭辦公空間的使用者應拍攝工作空間照片並記錄其商業用途。

總結

對於大多數房主來說，HOA費用不能扣除。但有兩個明顯的例外：出租房產所有者和符合資格的家庭辦公空間的自僱人士可以申請大量或部分扣除。具體金額取決於房產的收入產生用途或商業用途比例。

這一領域的稅務規則具有細微差別，建議在申請任何HOA費用扣除前，特別是針對出租房產的情況，先確認自己是否符合最新的IRS規定。與稅務專家合作，有助於確保合規並最大化您有權申請的合法扣除額。

您的HOA費用是實實在在的支出。了解哪些可以在稅法下扣除，並正確申報，能在適當情況下顯著降低您的年度稅負。