了解代理貸款：重塑房貸市場的隱藏力量

你可能會驚訝地得知，根據Inside Mortgage Finance的資料，2023年第三季度超過四分之一的房貸借款人是透過專案放款安排取得房貸的。然而，大多數借款人仍然不知道自己甚至與這種類型的放款人合作——或是這種方式與傳統房貸渠道有何根本差異。

專案放款背後的運作機制

從本質上來說，專案放款將在房貸生態系中扮演截然不同角色的兩家公司連結起來。以下是其運作方式：

發放端：一個較小的實體——無論是銀行、信用合作社或獨立的房貸公司——負責整個借款人體驗。他們處理申請、在某些情況下進行核貸(、完成交易，並以自己的品牌資金提供房貸。從借款人的角度來看，這就是他們的放款人。

購買端：一個較大的機構，通常稱為贊助放款人、投資者或批發放款人，在交易完成後介入。這家公司從發放端取得已完成的貸款，通常會支付一個溢價，並連同貸款金額一併支付。這筆資金注入使較小的放款人能夠循環資金，發放更多的房貸。

「這種安排旨在擴大整個產業的放款能力，」密蘇里州堪薩斯市UMB銀行的執行副總裁兼房貸部門主管Diane Hughes解釋說。「較小的放款人可以立即獲得現金流；較大的公司則建立其投資組合。」

理解術語的挑戰

專案放款協議中的雙方技術上都符合專案放款人的資格，這在行業內造成持續的混淆。再加上一層複雜性：像Pennymac和Newrez這樣的主要機構，同時以零售放款人、批發放款人和專案放款人的身份運作，透過不同部門來操作。這種多渠道策略使他們能夠發放的貸款量遠高於單一渠道的競爭對手。

) 核貸：一個關鍵的區別

專案關係的類型決定了誰負責核貸：

• 委託專案：在內部進行核貸，讓他們能直接掌控批准決策
• 非委託和迷你專案：將核貸責任委託給購買放款人或投資者

大多數專案放款人技術上都使用自己的資本，但實際上涉及倉儲信貸額度——短期借款設施，用於資金直到貸款被售予投資者，並且信貸額度得以補充。

專案放款與其他方案的比較

零售放款人：傳統方式

零售機構——銀行、信用合作社和房貸公司——直接以自己的品牌向借款人發放貸款。他們的產品範圍通常較窄，但常與存款帳戶、汽車貸款和個人貸款等配套服務捆綁銷售。這種一站式便利吸引尋求簡便的借款人，儘管與專案模型相比，定價選項仍較有限。

房貸經紀人：中介模式

經紀人作為中間人，沒有核貸、結案或資金撥付能力。他們從批發放款人取得貸款，並向借款人提供選擇。這個模式特別適合需要專門方案或想比較利率的借款人。然而，一旦經紀人將借款人與放款人配對，控制權就完全轉移給該放款人。

「經紀人失去了管理貸款流程的能力，」猶他州南約旦Arrive Home的共同創始人兼總裁Tai Christensen指出。「這可能造成重大延遲，尤其在時間敏感的交易中尤為麻煩。」

專案放款人：混合優勢

專案放款人處於中間地帶。像零售放款人一樣，他們以自己的名義批准並完成貸款；像經紀人一樣，他們與多個資金來源保持關係，提供多樣的貸款方案。

「真正的優勢在於能接觸不同投資者，擁有不同的指導方針和定價策略，」Hughes解釋道。這種彈性意味著專案放款人可以將借款人與符合其條件的投資者配對，有時甚至能以更具競爭力的利率。

對房貸申請人的實務影響

考慮用專案放款人申請FHA貸款。無論他們合作的投資者是誰，你仍需符合FHA的要求——通常最低580信用分數和3.5%的首付。然而，專案放款人可以在多個投資者之間比價，找到最適合你資格的價格。

與委託專案放款人合作時，解決問題的速度通常較快，因為核貸在內部完成，而非透過外部機構。

利弊權衡

主要優點：

• 透過多個投資者關係提供更廣泛的貸款方案選擇，增加資格通過率，特別適合財務狀況不符合傳統標準、需要非合格貸款的借款人
• 競爭性利率比價能力，常能降低結案成本
• 委託專案安排可能帶來較快的結案速度，且較少轉手
• 某些專案放款人若市場條件變動，能重新協商利率（在鎖定後）

顯著限制：

• 所有發放的貸款都必須符合購買投資者的標準——通常是Fannie Mae、Freddie Mac、FHA或VA的標準，雖然也有符合特殊需求的產品
• 非委託專案會因將核貸流程轉交給購買放款人而造成處理延遲
• 貸款服務通常在結案後轉移，意味著借款人可能無法與原始放款人保持關係，即使在客戶服務方面最初滿意

如何做出決策

了解專案放款與零售和經紀模式的差異，有助於借款人評估哪個渠道最適合自己的情況。對於財務狀況較為簡單的借款人，可能會優先選擇零售放款人的便利性。對於需求較複雜或對利率敏感的借款人，專案模型的投資者多樣性和定價彈性則更具吸引力。專案放款市場持續成長——佔據超過25%的發放量——反映出其在現代房貸市場中的實用性。