我可以扣除HOA費用嗎？房主實用指南

如果你在報稅時問「我可以扣除HOA費用嗎」，你並不孤單。簡短的答案完全取決於你如何使用你的房產。對於大多數全職居住在主要住所的房主來說，HOA費用仍然是個人支出，國稅局不允許你扣除。但某些情況——例如擁有出租房產或在家經營業務——則可能帶來實質的稅務節省。以下是你需要了解的2025年HOA費用扣除相關資訊。

首先了解HOA費用

在深入討論扣除資格之前，讓我們澄清一下我們在談論什麼。HOA (homeowners associations)（房主協會）會向社區居民收取每月或每年費用，用於：

• 公共區域的維護與修繕
• 景觀美化服務
• 共享空間的財產保險
• 社區安全系統
• 社區規劃的設施與活動

這些不是可選的收費——它們是強制性貢獻，用來資助你的住宅社區的運作與維護。

稅務現實：什麼時候可以扣除HOA費用？

答案取決於你的房產是否產生收入。根據稅務專家的說法，「HOA費用是否符合稅務扣除資格，取決於房產的使用是個人用途還是商業用途」，Adelphi大學Willumstad商學院助理教授Karen Wallace解釋。

情境1：你擁有出租房產

這是產生重大稅務節省潛力的地方。如果你在出租房產，你的HOA費用情況可以分為兩種。

全租用： 當房產完全租給租戶，並以公平市價收取租金時，你通常可以將全部HOA費用作為營業支出扣除。認證理財教育者True Tamplin指出，「這些費用被視為維護和保養房產的必要支出，因為它產生收入。」你在提交Form 1040的Schedule E (補充收入與損失)時，會報告這些扣除。

部分出租： 如果你在一年中的某些時間自己居住，其他時間出租，計算就更複雜。國稅局有特定門檻：如果你在稅年內用於個人用途超過14天，或用於出租的天數超過10%的租賃天數，就被視為將房產用作住所。

舉個實例：你擁有一個公寓，年HOA費用為$1,200。你出租了六個月，另外六個月自己居住。你可以扣除的金額是費用的50% ($600)，只涵蓋出租期間。使用Publication 527的指導文件來確保合規是很重要的。

情境2：你經營合格的家庭辦公空間

如果你是自僱或擁有小型企業，並專門用一個空間來進行商業活動，則部分HOA費用可能符合扣除資格。關鍵條件是：該空間必須是你進行行政工作和經營業務的主要場所。

W-2員工在家遠端工作不符合此資格——只有企業主和自僱人士才能申請家庭辦公扣除。

計算家庭辦公扣除額： 扣除比例與你的家庭商業使用比例相同。如果你的家庭辦公空間佔你房屋總面積的20%，且你支付了$1,200的年度HOA費用，你可以扣除這些費用的20% ($240)。你會在Form 8829 (家庭用房支出)上申報這個金額，並附在你的稅表上。

IRS的Publication 587提供詳細指導，包括專用辦公室和存放庫存的區域。

房產類型細分：我可以扣除HOA費用嗎？

*用於出租房產的修繕/維護的特別評估費用可能符合資格；建議諮詢稅務專業人士確認。

HOA費用不符合扣除資格的情況

你的HOA費用若符合以下情況，則不可扣除：

• 你擁有主要住所，且未出租或用於商業活動
• 你擁有度假屋，僅用於個人休閒
• 你支付了用於一次性改善的特別評估費用 (例如新屋頂或重大翻修)
• 你是W-2員工，遠端在家工作

國稅局將這些情況視為個人支出，而非商業或投資成本。

申報HOA費用扣除的步驟：逐步指南

一旦你確定可以扣除HOA費用，正確的文件記錄就變得非常重要。

出租房產： 完成Schedule E，將HOA費用作為營運支出與其他房產成本一併申報 (如維護費、公共事業費、物業管理費)。保留所有HOA發票和年度結算單的副本。

家庭辦公扣除： 使用Form 8829計算你的可扣除額。你需要記錄辦公空間的面積相對於房屋總面積的比例。

文件保存要求： 詳細保存以下資料：

• 所有HOA費用的收據和發票
• 租賃協議和租約文件
• 顯示房產出租與個人使用比例的記錄
• 家庭辦公空間的面積測量和商業用途計算
• 與HOA有關的特別評估的相關信件

這些資料至少保存三年，以備國稅局審核。

最大化稅務利益的策略

如果你擁有額外房產或在家工作，考慮以下策略：

出租房產策略： 即使只出租第二套房一部分時間，也可以因該出租期間而使HOA費用可扣除。產生的收入支持將其歸類為商業支出。

家庭辦公優化： 自僱人士應確保其工作空間符合國稅局對專屬性和主要用途的要求。妥善的設置文件能增強你的扣除申請。

良好的記錄管理： 保持有序的檔案，包括收據、付款確認和支持扣除計算的文件。在審計時這是你的防禦。

專業稅務建議： 由於HOA費用的扣除涉及多個變數且稅法不斷變化，建議諮詢合格的稅務專家。正如True Tamplin強調的：「他們是專家，可以幫你確定你能扣除什麼，不能扣除什麼，尤其稅法可能會改變。」

常見問題：我可以扣除HOA費用嗎？

Q：HOA費用會影響我賣房時的資本利得稅嗎？
A：一般HOA費用不會影響資本利得計算，但用於房產改善的特別評估可能會增加你的成本基礎，從而降低應稅利得。

Q：如果我所在州的稅法不同，怎麼辦？
A：許多州與聯邦國稅局指南一致，但也有差異。建議向當地稅務機關或專業稅務人士查詢。

Q：HOA的特別評估費用可以扣除嗎？
A：如果特別評估用於出租房產的維修或修繕，可能符合扣除資格。若用於永久性改善，則不太可能扣除，但商業用途則另當別論。

Q：我每年出租房屋三個月，還能扣除HOA費用嗎？
A：可以，但只限於你實際出租的月份。你可以按比例 (3/12 的年度費用)在Schedule E上扣除。

Q：作為W-2員工遠端工作，能申請家庭辦公的HOA費用扣除嗎？
A：通常不行。只有自僱人士和企業主才符合家庭辦公HOA費用扣除資格。

最終結論：了解你的HOA費用扣除選項

「我可以扣除HOA費用嗎」這個問題，答案會根據你的具體情況而不同。主要住所的房主不能扣除這些費用，但出租房產和經營合格家庭辦公空間的房主則經常可以。

在申請任何扣除前，請查閱IRS的Publication 527 (關於出租房產)和Publication 587 (家庭辦公規則)。諮詢稅務專業人士能確保合規並最大化你的稅務節省，同時保留完整的文件以備審計。

經過妥善規劃與準確報告，如果符合國稅局的規定，你的HOA費用可能轉化為實質的稅務扣除。

資訊截至2025年5月13日。

本內容僅供參考，並不構成專業稅務建議。請務必諮詢合格的稅務專家，根據你的具體情況做出判斷。