Giá nhà giảm xuống dưới mức trả góp ban đầu, tại sao Mỹ có thể bỏ nhà còn chúng ta thì không?

Gần đây, tôi đã đề xuất một ý kiến rằng, ở những nơi giá nhà giảm xuống dưới mức trả góp ban đầu, nếu người mua gặp khó khăn đặc biệt trong việc trả nợ, ngân hàng có thể xem xét tạm dừng trả lãi. Sau khi giá nhà ổn định trở lại, người mua vượt qua giai đoạn khó khăn, tiếp tục trả lãi hoặc ngân hàng có thể giảm hoặc miễn một phần lãi dựa trên tình hình giá nhà và người mua. Như vậy một mặt giảm gánh nặng cho người mua nhà, mặt khác ngân hàng thực ra không thiệt hại gì nhiều vì gốc vẫn còn đang trả. Có người phản đối tôi: Tại sao lại thế? Khi giá nhà tăng, có phải đã trả nhiều tiền hơn cho ngân hàng không?
Đừng quá kích động, tôi nói điều này tất nhiên có căn cứ. Một số nơi giá nhà hiện nay giảm xa hơn nhiều so với mức trả góp ban đầu, vào lúc này, chủ nhà có hai lựa chọn: thứ nhất, tiếp tục trả nợ, thứ hai, không muốn giữ nhà nữa thì giao lại cho ngân hàng. Ví dụ, giá nhà ở Mỹ nếu rớt xuống dưới mức trả góp ban đầu, chủ nhà có thể bỏ nhà. Giao trực tiếp cho ngân hàng, ngân hàng tự xử lý. Tuy nhiên, ở Trung Quốc, chủ nhà không thể bỏ nhà mà không trả.
Lý do Mỹ làm như vậy là vì nhiều bang của Mỹ không có quyền truy đòi đối với khoản vay thế chấp. Sau khi giá nhà rớt xuống dưới mức trả góp ban đầu, bạn có thể giao nhà cho ngân hàng, ngân hàng sẽ bán đấu giá nhà. Số tiền bán được, ngân hàng phải nhận đủ, thiệt hại do ngân hàng chịu. Ví dụ, khoản vay mua nhà 50 vạn USD, cuối cùng bán được 30 vạn, ngân hàng chịu thiệt hại 20 vạn.
Nhưng ở Trung Quốc, khoản vay thế chấp có quyền truy đòi vô hạn. Nếu bạn không trả nợ, ngân hàng kiện bạn, nhà của bạn bị bán đấu giá. Nếu khoản vay 200 vạn, cuối cùng bán được 100 vạn, phần chênh lệch 100 vạn ngân hàng sẽ tiếp tục trừ vào lương của bạn hoặc truy đòi các tài sản khác của bạn, ngân hàng không thiệt hại gì. Ở Trung Quốc, một khi bạn đã vay thế chấp, đó là trách nhiệm vô hạn. Ngân hàng không quan tâm giá nhà tăng hay giảm, đều yêu cầu bạn trả đủ gốc và lãi. Thêm nữa, nếu bạn không trả nợ, ngân hàng kiện bạn, tín dụng của bạn sẽ bị ảnh hưởng, gây khó khăn trong việc thi tuyển công chức hoặc làm nhiều việc khác.
Lý do Mỹ làm như vậy là vì phần lớn các khoản vay thế chấp ở Mỹ được chứng khoán hóa, đóng gói bán cho các tổ chức khác, ngân hàng kiếm phí dịch vụ và chuyển rủi ro ra ngoài. Ở Trung Quốc, các khoản vay thế chấp hầu như không chứng khoán hóa, một khi người mua không muốn nhà nữa, thiệt hại hoàn toàn do ngân hàng gánh. Thêm nữa, ở Mỹ, không trả nợ thế chấp cũng không gây khó khăn lớn về tín dụng. Mỹ còn có chế độ phá sản cá nhân.
Người dân Trung Quốc thực sự rất tốt, ít ai không trả nợ thế chấp, mọi người đều trả, ngay cả khi giá nhà giảm một nửa. Đợt điều chỉnh thị trường bất động sản này thực ra cũng đặt ra yêu cầu cải thiện hệ thống của chúng ta trong việc chia sẻ thiệt hại và chi phí khi giá nhà giảm. Nếu không, sau khi mua nhà, cuối cùng giá trị còn lại chỉ còn 30% so với ban đầu, còn lại 70% mất đi, vẫn còn phải trả nợ, điều này thực sự không công bằng với người mua. Cần xây dựng cơ chế chuyển giao rủi ro để giảm bớt gánh nặng cho người mua nhà.
Trong hoàn cảnh không có bảo hiểm, cơ chế chứng khoán hóa, cách tốt nhất là tạm dừng trả lãi hoặc giảm một phần lãi. Thậm chí có thể tạm dừng hai năm cũng được. Khi giá nhà giảm xuống dưới mức trả góp ban đầu, bỏ nhà quá đắt đỏ, lại không có cơ chế giảm nhẹ, rõ ràng là không công bằng với người mua nhà.