Bán nhà sau tuổi 63 có thể khiến phí Medicare tăng vọt

Nhiều người đang nghỉ hưu hoặc sắp nghỉ hưu có một lượng lớn vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Thực tế, những chủ nhà đã mua bất động sản với giá phải chăng hàng thập kỷ trước có thể hiện đang sở hữu những ngôi nhà trị giá hàng trăm nghìn hoặc thậm chí hàng triệu đô la.

Việc bán những ngôi nhà này có thể là một cách tốt để giải phóng nhiều tiền hơn để sống khi về già, đặc biệt là đối với những người có thể chưa tiết kiệm đủ tiền trong các kế hoạch hưu trí của mình.

Thực tế, nghiên cứu gần đây của Vanguard cho thấy rằng nếu các thế hệ bùng nổ dân số bán nhà và thuê nhà khi nghỉ hưu, điều này có thể tăng khả năng chuẩn bị cho hưu trí lên 20 điểm phần trăm và đưa 60% số người trong thế hệ này vào đúng hướng để duy trì lối sống của họ trong những năm tháng cuối đời.

Tuy nhiên, nếu bạn đang nghĩ đến việc bán nhà, bạn cần hiểu rằng quyết định này có thể khiến phí Medicare của bạn tăng vọt.

Nguồn hình ảnh: Getty Images.

Cách việc bán nhà có thể ảnh hưởng đến chi phí phí Medicare của bạn

Phí Medicare vào năm 2026 tổng cộng là 202,90 đô la mỗi tháng đối với hầu hết các người nghỉ hưu, đây là một khoản phí khá hợp lý để trả cho bảo hiểm, đặc biệt là vì những người tham gia Medicare thường lớn tuổi hơn và có sức khỏe kém hơn so với dân số chung.

Tuy nhiên, không phải ai cũng trả mức phí thấp như vậy. Một số người nghỉ hưu phải trả phí cao hơn nhiều cho Medicare Phần B và Phần D vì trong năm 2026, nếu bạn có thu nhập 218.000 đô la Mỹ trở lên với tư cách là một cặp vợ chồng khai thuế chung hoặc 109.000 đô la Mỹ với tư cách là người nộp thuế độc lập, sẽ áp dụng khoản điều chỉnh thu nhập hàng tháng liên quan (IRMAA).

Tùy thuộc vào mức thu nhập của bạn cao đến mức nào, phí của bạn có thể lên tới 689,90 đô la, theo mức IRMAA cao nhất năm 2026, theo Trung tâm Dịch vụ Medicare và Medicaid (CMS).

Vậy, việc bán nhà có ảnh hưởng đến điều đó không? Rất đơn giản: phí của bạn dựa trên thu nhập, và nếu bạn bán nhà với lợi nhuận lớn, lợi nhuận đó có thể được tính là thu nhập để xác định chi phí Medicare.

Chi phí Medicare của bạn sẽ tăng bao nhiêu nếu bạn bán nhà?

Cơ quan An sinh Xã hội sử dụng thu nhập từ hai năm trước để tính Thu nhập Điều chỉnh Tổng hợp (MAGI), được dùng để xác định phí Medicare.

Đây là lý do tại sao việc bán nhà sau 63 tuổi lại quan trọng — vì ngay khi bạn đạt tuổi đó, MAGI bạn khai báo năm đó sẽ ảnh hưởng đến phí Medicare khi bạn đủ 65 tuổi. Tương tự, nếu bạn bán nhà ở tuổi 64, điều này sẽ ảnh hưởng đến phí khi bạn 66 tuổi, và cứ thế. Và MAGI bao gồm lợi nhuận vốn, mà bạn có thể phải nộp thuế nếu bán nhà với lợi nhuận lớn.

Thông thường, bạn có thể yêu cầu loại trừ lợi nhuận vốn một phần nếu bán nhà chính của mình, miễn là bạn đáp ứng các yêu cầu, bao gồm sở hữu nhà ít nhất 24 tháng trong vòng năm năm trước khi bán và sử dụng nhà làm nơi cư trú ít nhất 24 tháng trong vòng năm năm đó.

Nếu đáp ứng các yêu cầu này, bạn có thể loại trừ lên đến 250.000 đô la lợi nhuận nếu khai thuế là cá nhân, hoặc 500.000 đô la nếu khai thuế chung với vợ/chồng. Tuy nhiên, tùy thuộc vào số lợi nhuận bạn kiếm được, bạn vẫn có thể thấy lợi nhuận lớn ảnh hưởng đến phí Medicare nếu bán sau tuổi 63. Và nếu bạn không đủ điều kiện để được loại trừ vì lý do nào đó, thì khả năng này sẽ càng dễ xảy ra hơn.

Người nghỉ hưu cần nhận thức rõ về tác động của việc bán nhà để có thể lên kế hoạch phù hợp về thời điểm và cách thu nhỏ quy mô nhà ở, cũng như chuẩn bị sẵn sàng nếu quyết định bán nhà sẽ ảnh hưởng đến chi phí Medicare của họ.