Việc ký hợp đồng trước khi thi công xây dựng để thỏa thuận "dùng nhà để trả nợ" có hiệu lực hay không?

Vụ án Luật pháp 【2026】069

Chưa bắt đầu thi công công trình xây dựng

Hai bên trong hợp đồng đã thỏa thuận “bằng nhà để trả nợ”

Vị trí, diện tích và giá trị của căn nhà để trả nợ đều không rõ ràng

Thỏa thuận này có hiệu lực không?

(Ảnh do AI sáng tạo)

Giới thiệu vụ việc

Ngày 27 tháng 9 năm 2022, Công ty A và Công ty B ký hợp đồng “Hợp đồng phụ thi công cấp thoát nước”, trong đó hai bên thống nhất Công ty A chịu trách nhiệm lắp đặt hệ thống điện nước cho nhà máy của Công ty B tại thành phố B. Trong phần thanh toán, hợp đồng quy định sau khi dự án hoàn thành toàn bộ, qua kiểm tra chất lượng của bộ phận kiểm nghiệm của Công ty B đạt yêu cầu, sẽ thanh toán 70% số tiền hợp đồng tạm tính, trong đó có một căn nhà để trả nợ, phần còn lại sẽ được thanh toán theo tiến độ; phần còn lại sau khi xây dựng được nghiệm thu và kiểm toán hoàn tất sẽ thanh toán 95% giá trị đã duyệt; 5% còn lại sẽ được giữ làm tiền bảo đảm chất lượng trong một năm rồi mới thanh toán. Sau khi ký hợp đồng, Công ty A tổ chức thi công và hoàn thành vào cuối tháng 12 năm 2022, dự án liên quan được bàn giao sử dụng vào tháng 5 năm 2023. Công ty A nhiều lần yêu cầu Công ty B thanh toán tiền công trình nhưng không được phản hồi. Công ty A đành phải khởi kiện ra Tòa án Trung tâm thành phố T, yêu cầu buộc Công ty B thanh toán tiền công trình.

Xét xử của tòa án

Vấn đề tranh chấp chính là: Thỏa thuận “bằng nhà để trả nợ” trong hợp đồng giữa Công ty A và Công ty B trước khi thi công công trình có hiệu lực hay không.

Tòa án xét thấy, theo Điều 28 khoản 1 của “Giải thích về việc áp dụng Luật Dân sự của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa về hợp đồng” của Tòa án Nhân dân Tối cao, khi người mắc nợ hoặc bên thứ ba đạt thỏa thuận về việc dùng vật để trả nợ trước thời hạn thực hiện nghĩa vụ, tòa án sẽ dựa trên mối quan hệ công nợ để xác định hiệu lực của thỏa thuận đó. Thỏa thuận “trả 70% số tiền hợp đồng bằng việc thanh toán bằng một căn nhà” giữa Công ty A và Công ty B về bản chất là dùng vật để trả nợ. Khi ký hợp đồng liên quan, dự án chưa bắt đầu thi công, hai bên chưa hình thành quan hệ công nợ, các nội dung cơ bản như vị trí, diện tích, giá trị của căn nhà để trả nợ đều chưa rõ ràng. Dự án được bàn giao vào tháng 5 năm 2023, khi đó coi như dự án đã hoàn thành nghiệm thu và đạt yêu cầu chất lượng, theo thỏa thuận, Công ty B phải thanh toán tiền công trình cho Công ty A, nhưng đến nay chưa thanh toán đủ và cũng chưa có chứng cứ chứng minh đã giao căn nhà cho Công ty A.

Kết quả, tòa án tuyên buộc Công ty B phải thanh toán tiền công trình và lãi suất cho Công ty A. Sau bản án sơ thẩm, Công ty B không đồng ý kháng cáo, tòa phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận các yêu cầu kháng cáo của họ. Bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Phát biểu của thẩm phán

Trong lĩnh vực xây dựng, các đơn vị xây dựng thường ký thỏa thuận dùng nhà để trả nợ nhằm giảm áp lực dòng tiền, thời điểm ký thỏa thuận này có thể trước hoặc sau khi nghiệm thu công trình. Trước khi nghiệm thu, bao gồm: 1. Giai đoạn đấu thầu hoặc ký hợp đồng thi công xây dựng; 2. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, chủ yếu từ khi bắt đầu thi công đến khi nghiệm thu và thanh toán cuối cùng.

Về thỏa thuận “dùng nhà để trả nợ” trong giai đoạn đấu thầu hoặc ký hợp đồng, do dự án chưa bắt đầu thi công thực tế, hai bên chưa hình thành quan hệ công nợ, không thể xác định rõ số tiền phải trả bằng nhà, nếu không rõ vị trí, tình trạng, giá trị thị trường của căn nhà để trả nợ, thì trong thực tiễn thường không công nhận hiệu lực của điều khoản này. Trường hợp của vụ án này cũng thuộc dạng đó, trong điều kiện dự án chưa bắt đầu thi công, thỏa thuận “trả bằng một căn nhà để thanh toán tiền công” giữa hai công ty có tính không chắc chắn, thiếu thông tin rõ ràng về căn nhà và số tiền trả nợ, điều khoản chung chung không thể thực hiện được, không phù hợp để coi là điều khoản thanh toán cuối cùng. Do đó, yêu cầu của Công ty A về dùng nhà để trả nợ không được chấp nhận.

Về thỏa thuận “dùng nhà để trả nợ” ký trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng, tính chất và hiệu lực của nó trong thực tiễn còn có tranh luận. Nguyên nhân chính là trong quá trình thực hiện hợp đồng, khi dự án dần hoàn thành, thời hạn thanh toán tiền công, các thỏa thuận dùng nhà để trả nợ giữa chủ đầu tư và nhà thầu thường không rõ ràng, các thỏa thuận khác nhau (ví dụ chỉ quy định tổng số tiền, vị trí căn nhà, không tính toán theo nghiệm thu) sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý khác nhau. Theo Điều 28 khoản 2 của “Giải thích về việc áp dụng Luật Dân sự của Tòa án Nhân dân Tối cao”, 1. Thỏa thuận dùng nhà để trả nợ ký sau khi dự án hoàn thành, sau khi hết hạn thanh toán, quyền sở hữu căn nhà thuộc về nhà thầu (bên có công nợ) thì thỏa thuận này coi như vô hiệu, trừ các phần khác của thỏa thuận vẫn có hiệu lực; 2. Thỏa thuận ký sau khi dự án hoàn thành, sau khi hết hạn thanh toán, nếu nhà thầu yêu cầu bán đấu giá, chuyển nhượng hoặc định giá căn nhà để thực hiện công nợ, thì thỏa thuận này có hiệu lực; 3. Nếu thỏa thuận đã chuyển quyền sở hữu căn nhà cho nhà thầu khi ký, thì đó là hình thức bảo đảm chuyển giao, có thể bán đấu giá hoặc chuyển nhượng theo quy định của Điều 68 của “Giải thích về các chế độ bảo đảm của Tòa án Nhân dân Tối cao”.

Về hiệu lực của thỏa thuận dùng nhà để trả nợ ký sau khi nghiệm thu, hết hạn thanh toán, trong thực tiễn ít tranh luận hơn. Theo Điều 27 khoản 1 của “Giải thích về việc áp dụng Luật Dân sự của Tòa án Nhân dân Tối cao”, khi người mắc nợ hoặc bên thứ ba đạt thỏa thuận dùng vật để trả nợ sau khi hết hạn thực hiện nghĩa vụ, nếu không có tình tiết ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng, thì thỏa thuận này có hiệu lực kể từ khi các bên thể hiện ý chí thống nhất. Sau nghiệm thu, số tiền công trình và giá trị vật để trả nợ đã cơ bản xác định, các bên thể hiện ý chí thực sự, nội dung hợp đồng không trái pháp luật, thì thỏa thuận dùng nhà để trả nợ sẽ có hiệu lực.

Liên kết pháp luật

Điều 401 của “Luật Dân sự của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa”: “Chủ nợ thế chấp, trước khi hết hạn thực hiện nghĩa vụ, có thể thỏa thuận với người thế chấp rằng khi người mắc nợ không thực hiện đúng hạn, tài sản thế chấp sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ nợ, chỉ được hưởng ưu tiên thanh toán theo pháp luật.”

Điều 27 của “Giải thích về việc áp dụng Luật Dân sự của Tòa án Nhân dân Tối cao”: Khi người mắc nợ hoặc bên thứ ba đạt thỏa thuận dùng vật để trả nợ sau khi hết hạn thực hiện nghĩa vụ, nếu không có tình tiết ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng, tòa án sẽ xác định thỏa thuận có hiệu lực kể từ khi các bên thể hiện ý chí thống nhất.

Sau khi thực hiện thỏa thuận dùng vật để trả nợ, tòa án sẽ xác nhận rằng khoản nợ gốc đã chấm dứt; nếu người mắc nợ hoặc bên thứ ba không thực hiện theo thỏa thuận, sau khi yêu cầu, trong thời hạn hợp lý vẫn không thực hiện, chủ nợ có thể yêu cầu thi hành nghĩa vụ gốc hoặc thi hành theo thỏa thuận, tòa án sẽ ủng hộ, trừ trường hợp pháp luật quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Thỏa thuận dùng vật để trả nợ được tòa án xác nhận hoặc lập thành bản hòa giải, nếu chủ nợ yêu cầu thay đổi quyền tài sản từ xác nhận hoặc hòa giải thì tòa án không chấp nhận.

Nếu người mắc nợ hoặc bên thứ ba ký thỏa thuận dùng vật để trả nợ bằng cách không có quyền sở hữu hoặc quyền xử lý đối với tài sản, thì sẽ xử lý theo quy định tại Điều 19 của giải thích này.

Điều 28 của “Giải thích về việc áp dụng Luật Dân sự của Tòa án Nhân dân Tối cao”: Khi người mắc nợ hoặc bên thứ ba đạt thỏa thuận dùng vật để trả nợ trước khi hết hạn thực hiện nghĩa vụ, tòa án sẽ dựa trên mối quan hệ công nợ để xác định hiệu lực của thỏa thuận đó.

Khi các bên thỏa thuận rằng người mắc nợ không thanh toán đúng hạn, chủ nợ có thể bán đấu giá, chuyển nhượng hoặc định giá tài sản để thực hiện công nợ, thì tòa án sẽ công nhận hiệu lực của thỏa thuận đó. Nếu các bên thỏa thuận rằng tài sản để trả nợ thuộc quyền sở hữu của chủ nợ, thì thỏa thuận này vô hiệu, trừ các phần khác vẫn có hiệu lực; chủ nợ yêu cầu bán đấu giá, chuyển nhượng hoặc định giá tài sản để thực hiện công nợ, tòa án sẽ ủng hộ.

Sau khi ký thỏa thuận dùng vật để trả nợ theo quy định, nếu người mắc nợ hoặc bên thứ ba chưa chuyển quyền tài sản cho chủ nợ, chủ nợ yêu cầu ưu tiên thanh toán, tòa án sẽ không ủng hộ; nếu đã chuyển quyền, thì xử lý theo Điều 68 của “Giải thích về các chế độ bảo đảm của Tòa án Nhân dân Tối cao”.

Ghi chú của Hội nghị Tòa án toàn quốc về xét xử dân sự và thương mại: Khi các bên đạt thỏa thuận dùng vật để trả nợ trước khi đến hạn, vật để trả nợ chưa giao cho chủ nợ, chủ nợ yêu cầu giao, thì trường hợp này khác với quy định tại Điều 71 của nghị quyết này về bảo đảm chuyển giao, tòa án cần giải thích rõ, các bên phải khởi kiện dựa trên mối quan hệ công nợ gốc. Sau khi giải thích, nếu vẫn từ chối thay đổi yêu cầu, tòa sẽ bác đơn, nhưng không ảnh hưởng đến việc các bên có thể khởi kiện theo mối quan hệ công nợ gốc.

Tác giả: Lý Mai Toàn, Vương Hưng, Trương Hằng

Nguồn: Tòa án Trung tâm thành phố T