Tại sao đây không phải là năm để mua nhà — trừ khi bạn sẵn sàng chờ đợi

Thị trường nhà ở đầu năm 2026 đang trình diễn một nghịch lý: giá vẫn duy trì ở mức cao, nhưng các cơ chế cơ bản của việc mua bán đã gần như ngừng lại. Đối với hầu hết các khách hàng tiềm năng, câu trả lời thực tế là đơn giản — chưa nên mua vào lúc này. Môi trường hiện tại ưu tiên sự kiên nhẫn hơn là vội vàng, và những ai tiến hành mà không có chiến lược dài hạn rõ ràng sẽ đối mặt với việc khóa chặt bản thân vào nhiều năm hoạt động tài chính kém hiệu quả.

Đây không phải là một sự điều chỉnh thị trường sẽ tự giải quyết qua những điều chỉnh giá nhẹ nhàng. Đó là một trạng thái đóng băng cấu trúc đòi hỏi phải có sự thay đổi về nhân khẩu học hoặc điều chỉnh kinh tế vĩ mô để giải nhiệt. Hiểu rõ nguyên nhân đòi hỏi phải nhìn xa hơn các tiêu đề và đi sâu vào các cơ chế thực sự thúc đẩy các giao dịch bất động sản.

Thị trường đã ngừng chuyển động: Tại sao khối lượng giao dịch vẫn cực kỳ thấp

Dữ liệu cho thấy một câu chuyện rõ ràng. Điều kiện thị trường hiện tại cho thấy khoảng 37% nhiều hơn số người bán so với người mua ở nhiều thị trường lớn, mức độ mất cân bằng chưa từng thấy kể từ thời kỳ phong tỏa năm 2020. Đây không phải là một sự rút lui tạm thời — mà là bằng chứng về nhu cầu thực sự đã yếu đi, trong khi nguồn cung vẫn bị hạn chế một cách nhân tạo.

Nguyên nhân rất đơn giản: các chủ nhà đã khóa lãi suất vay thế chấp khoảng 3% trong đại dịch không có động lực kinh tế nào để bán và tái cấp vốn ở mức lãi suất hiện tại, quanh mức 6.5%. Phép tính thật khắc nghiệt. Một chủ nhà có khoản vay 500.000 đô la với lãi suất 3% phải trả khoảng 2.122 đô la mỗi tháng. Cùng khoản vay đó ở mức 6.5% sẽ là khoảng 3.165 đô la — tăng thêm hơn 1.000 đô la mỗi tháng mà phần lớn các hộ gia đình không thể gánh nổi.

Điều này tạo ra một kết quả kỳ quặc: nhà không được giao dịch; chúng bị giữ lại vô thời hạn. Không có khối lượng giao dịch hoạt động, không có sự khám phá giá thực sự. Bạn không nhận được mức giá thị trường công bằng. Bạn chỉ nhận được mức giá mà số ít người bán sẵn sàng chấp nhận, thường là giá yêu cầu đầy đủ. Nói cách khác, bạn đang mua một tài sản kém thanh khoản với mức phí cao hơn mức bình thường.

Các phép tính đòn bẩy còn làm tình hình tồi tệ hơn. Nếu bạn mua nhà với khoản đặt cọc 20% (đòn bẩy 5:1), vay với lãi suất 6.5%, bạn đang cam kết với các nghĩa vụ thanh toán hàng tháng tối đa trong một môi trường mà giá có thể đi ngang hoặc giảm trong nhiều năm. Đó không phải là xây dựng vốn chủ sở hữu. Đó là một cược có cấu trúc rằng bạn sẽ vẫn còn làm việc, khỏe mạnh và ở cùng vị trí này trong một thập kỷ — một giả định khá lớn để đưa ra.

Khi cơ hội thực sự sẽ xuất hiện: Khoảng thời gian cuối năm 2026-2027

Mô hình lịch sử cung cấp một hướng dẫn. Mỗi đợt điều chỉnh lớn của thị trường nhà ở đều đi trước bởi các làn sóng bán tháo bắt buộc. Năm 2008-2009, các làn sóng này đến từ thất nghiệp, tịch thu nhà và các khó khăn liên tiếp. Cơ chế lần này sẽ khác, nhưng nguyên nhân kích hoạt thì dự đoán được.

Bắt đầu từ cuối năm 2026 và tăng tốc vào năm 2027, nhóm “chờ đợi” sẽ đối mặt với các sự kiện bắt buộc phải hành động: ly hôn, chuyển công tác, khủng hoảng sức khỏe, áp lực về nghỉ hưu hoặc đơn giản là căng thẳng dòng tiền. Trong một nền kinh tế chậm lại với thị trường lao động yếu đi, những người bán bắt buộc này sẽ xuất hiện đồng loạt. Khác với nguồn cung hạn chế ngày nay, giai đoạn đó sẽ mang lại khối lượng thực sự cho thị trường.

Khi khối lượng trở lại, sự khám phá giá thực sự cũng theo đó. Các đề nghị giá đầy đủ ngày nay sẽ trở thành các vị trí đàm phán của ngày mai. Đó là lúc các phép tính về sở hữu nhà thực sự có lợi cho người mua.

Khung chiến lược cho người mua: Làm thế nào để mua nếu bắt buộc

Nếu bạn hoàn toàn không thể chờ đợi, hãy chuyển sang tư duy săn mồi thay vì tư duy tiêu dùng. Điều này có nghĩa là:

Kiểm tra áp lực giả định của bạn. Mô phỏng xem điều gì xảy ra nếu thu nhập của gia đình bạn giảm 20%. Bạn có thể vẫn trả được nợ không? Nếu câu trả lời là không, căn nhà quá đắt. Các suy giảm kinh tế sẽ kiểm tra giả định này; đừng để điều đó xảy ra bất ngờ.

Giữ tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) thận trọng. Vốn âm là một cái bẫy. Nếu bạn không thể đặt cọc ít nhất 20-25% và vẫn đủ khả năng trả khoản vay hàng tháng trong các kịch bản căng thẳng, bạn đang đặt cược vào việc giá sẽ luôn tăng. Đó là một cược tiêu dùng, không phải đầu tư.

Cam kết với thời gian sở hữu. Chỉ mua nếu bạn thực sự có thể duy trì 10 năm giá không tăng hoặc giảm mà không bán. Nếu khoảng thời gian đó làm bạn sợ hãi, cảm giác như vô tận, thì bạn không thể đủ khả năng mua căn nhà này. Khoản thanh toán hàng tháng bạn có thể trả và căn nhà bạn có thể chấp nhận về mặt tâm lý là hai chỉ số khác nhau.

Sự thật khó chịu: đối với hầu hết người mua vào đầu năm 2026, câu trả lời vẫn giống như năm 2006, trước đợt điều chỉnh lớn cuối cùng. Chờ đợi. Thời điểm thích hợp để mua sẽ đến, nhưng không phải bây giờ.