Chúng ta có thể đang nhìn nhận cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở một cách sai lầm. Các người có thu nhập cao hơn đang đẩy giá nhà lên, chứ không phải do thiếu cung, các nhà nghiên cứu nói.

Các nhà kinh tế học, các nhà lập pháp và Phố Wall từ lâu đã kêu gọi tăng cung nhà ở để cải thiện khả năng chi trả, nhưng có thể không đơn giản như vậy.

Video đề xuất

Theo một ghi chú gần đây do sinh viên tiến sĩ của UC Irvine, Schuyler Louie, cùng các nhà nghiên cứu của Fed San Francisco là John Mondragon, Rami Najjar và Johannes Wieland viết, tăng trưởng thu nhập trung bình “liên quan chặt chẽ” đến tăng trưởng giá nhà.

“Tuy nhiên, gần như không có mối liên hệ nào giữa tăng trưởng thu nhập trung bình và tăng trưởng cung nhà ở,” họ bổ sung. “Thay vào đó, tăng trưởng cung nhà có mối quan hệ tích cực mạnh mẽ với tăng trưởng dân số. Thực tế, hầu hết các khu vực đô thị đều thấy số lượng nhà ở tăng nhanh hơn dân số của họ—ngay cả ở những thị trường nhà ở đắt đỏ như Los Angeles hoặc San Francisco.”

Điều này thách thức những quan niệm ăn sâu vào tư duy rằng NIMBYism, thủ tục hành chính rườm rà và các chính trị gia ưu tiên kiểm soát thuê nhà hơn xây dựng mới đang làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở.

Trong khi đó, các thị trường nhà đắt đỏ của California đã được xem là ví dụ điển hình của những xu hướng này và thường được so sánh với Texas, nơi nhà ở có giá cả phải chăng hơn.

Chắc chắn, sống ở California đắt đỏ, góp phần gây ra homelessness và di cư ra khỏi bang. Nhưng vì cung không phải là yếu tố, các nhà nghiên cứu đã xem xét kỹ hơn cách mà sự khác biệt trong cầu ảnh hưởng đến giá nhà.

Dựa trên dữ liệu từ giữa những năm 1970, họ chỉ ra rằng giá nhà và thu nhập trung bình theo dõi sát nhau cho đến năm 2000. Nhưng sau đó, tăng trưởng giá nhà vượt xa thu nhập.

“Nghiên cứu này cho thấy rằng các cải cách quy định có thể hạn chế tác động đến khả năng chi trả nhà ở và rằng sự khác biệt trong hạn chế cung nhà không phải là yếu tố chính thúc đẩy sự khác biệt trong động thái thị trường nhà ở giữa các khu vực đô thị,” họ nói.

Khi xem xét thu nhập trung bình, các nhà nghiên cứu nhận thấy nó tăng “gần như tỷ lệ 1:1 với giá nhà” từ năm 1975 đến 2024.

Vì vậy, thay vì thiếu cung, khả năng chi trả nhà ở “có thể chủ yếu liên quan đến sự khác biệt trong tăng trưởng thu nhập ở phần trên của phân phối so với phần trung bình.” Nói cách khác, bất bình đẳng thu nhập thúc đẩy giá nhà.

Trong khi đó, khi xem xét thu nhập và cung nhà từ năm 2000 đến 2020, không có mối liên hệ rõ ràng. Lý do có thể là khi các hộ gia đình Mỹ trở nên giàu có hơn, họ thích cải tạo nhà, chuyển đến những nơi tốt hơn hoặc tìm cách khác để nâng cao chất lượng nhà ở—thay vì mua thêm nhà mới.

Thay vì thu nhập cao hơn, sự xuất hiện của các hộ gia đình mới đến thành phố thúc đẩy cung, và dữ liệu cho thấy rằng “tăng trưởng cung nhà liên quan chặt chẽ đến tăng trưởng dân số ở hầu hết các khu vực đô thị.”

Các nhà nghiên cứu nhấn mạnh hai loại cầu khác nhau. Khi cầu tăng cho chất lượng nhà tốt hơn, giá nhà tăng trong khi cầu về số lượng nhà ở giữ ở mức tương đối ổn định.

Nhưng khi cầu về nhà ở xuất phát từ tăng dân số giữ thu nhập trung bình ổn định, cầu về số lượng nhà tăng lên, đẩy giá và cung cùng tăng.

“Điều này cho thấy rằng cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở có thể được giải quyết tốt nhất bằng cách hiểu các thay đổi trên thị trường lao động, đặc biệt là phân phối tương đối của tăng trưởng kinh tế qua các mức thu nhập và công việc khác nhau ở các khu vực,” họ kết luận.

Tham gia cùng chúng tôi tại Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune vào ngày 19–20 tháng 5 năm 2026 tại Atlanta. Thời đại mới của đổi mới nơi làm việc đã đến—và sách lược cũ đang được viết lại. Tại sự kiện độc quyền, năng lượng cao này, các nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân loại và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.