Hiểu về Tài sản Bất động sản Theo điều kiện, Đang chờ xử lý và Đang ký hợp đồng

Khi bạn đang săn tìm ngôi nhà mơ ước và cuối cùng phát hiện một danh sách phù hợp, chỉ để phát hiện nó được đánh dấu là “đang chờ” (“contingent”), “đang chờ xử lý” (“pending”) hoặc “đang hợp đồng” (“under contract”), có thể cảm thấy thất vọng. Tin vui là bạn vẫn có thể có các lựa chọn để theo đuổi, nhưng khả năng thành công của bạn phụ thuộc hoàn toàn vào trạng thái hiện tại của bất động sản. Trong khi cả ba trạng thái đều chỉ ra rằng một giao dịch đang diễn ra, chúng thể hiện các giai đoạn rất khác nhau trong quá trình mua nhà, và việc hiểu rõ sự khác biệt giữa contingent, pending và under contract là điều quan trọng để đưa ra quyết định sáng suốt khi là người mua.

Sự khác biệt giữa Contingent, Pending và Under Contract

Ba thuật ngữ này thường bị nhầm lẫn vì chúng đều mô tả các ngôi nhà chưa bán, nhưng chúng mang ý nghĩa riêng biệt trong quá trình bất động sản. Hiểu rõ dòng thời gian và các tác động của từng trạng thái có thể ảnh hưởng lớn đến chiến lược của bạn với tư cách là người mua hoặc người bán.

Khi một bất động sản chuyển sang “đang hợp đồng” (“under contract”), người bán đã chấp nhận đề nghị và cả hai bên đang tiến hành. Tuy nhiên, giai đoạn này vẫn yêu cầu một số điều kiện nhất định phải được đáp ứng trước khi giao dịch có thể kết thúc. Trạng thái “đang chờ” (“contingent”) cho thấy người bán đã chấp thuận đề nghị, nhưng các yêu cầu cụ thể phải được đáp ứng—các điều này có thể từ kết quả kiểm tra đến phê duyệt tài chính. Trong khi đó, “đang chờ xử lý” (“pending”) có nghĩa là các điều kiện đã phần lớn được giải quyết, và bất động sản đang tiến gần đến giai đoạn đóng cửa.

Thứ tự thường diễn ra như sau: under contract → contingent → pending → closed. Hiểu rõ quá trình này giúp bạn đánh giá khả năng thực sự của một giao dịch sẽ hoàn tất.

Under Contract: Điểm Khởi Đầu Trung Gian

Khi danh sách hiển thị “đang hợp đồng,” đây thực sự là bước chính thức đầu tiên sau khi đề nghị được chấp nhận. Nhiều người dùng thuật ngữ này thay thế cho contingent, nhưng về mặt kỹ thuật, under contract là thuật ngữ bao quát rộng hơn, bao gồm tất cả các giai đoạn trước khi đóng cửa. Nó đơn giản có nghĩa là có một thỏa thuận ràng buộc giữa người mua và người bán, mặc dù giao dịch chưa chính thức hoàn tất.

Ở giai đoạn này, nhiều điều kiện vẫn có thể cần được đáp ứng. Các điều này có thể bao gồm kiểm tra nhà, định giá, phê duyệt tài chính, tìm kiếm quyền sở hữu hoặc việc bán nhà hiện tại của người mua. Cho đến khi các điều kiện này được giải quyết, không bên nào đảm bảo rằng giao dịch sẽ thành công.

Giải thích về Trạng thái Contingent: Các Loại và Ý Nghĩa của Chúng

Khi bạn thấy một bất động sản được liệt kê là “contingent,” người bán đã chấp nhận đề nghị và đang chờ các điều kiện cụ thể được đáp ứng. Sự khác biệt quan trọng là các điều kiện này có thể xuất phát từ phía người mua hoặc người bán. Người mua có thể yêu cầu kiểm tra nhà chuyên nghiệp hoặc điều kiện định giá, trong khi người bán có thể yêu cầu bằng chứng về phê duyệt khoản vay cụ thể hoặc yêu cầu rằng nhà của người mua hiện tại phải bán trước.

Các Loại Thỏa Thuận Contingent Khác Nhau

Contingent với Điều Khoản Kick-Out

Điều khoản kick-out (còn gọi là “điều khoản đẩy lùi”) cho phép một trong hai bên hủy bỏ thỏa thuận nếu các mốc quan trọng không đạt được trước một thời hạn nhất định. Nếu các điều kiện không được đáp ứng đúng hạn, người mua hoặc người bán có thể rút lui mà không bị phạt. Điều này bảo vệ cả hai bên nhưng có thể kéo dài thời gian đóng cửa. Nếu không có điều khoản này, hạn chót của contingency có thể trở nên rõ ràng hơn, làm tăng sự không chắc chắn.

Contingent Probate

Trạng thái này áp dụng khi chủ nhà đã qua đời và hoặc chính phủ hoặc ngân hàng giữ thế chấp phải giám sát việc bán nhà. Vì quá trình thừa kế (probate) diễn ra qua tòa án, chúng là hồ sơ công khai và thường gặp nhiều thủ tục phức tạp. Nếu bạn thích một giao dịch nhanh hơn, riêng tư hơn, danh sách contingent probate có thể không phù hợp, vì các giao dịch này thường mất nhiều thời gian hơn đáng kể.

Contingent Bán Ngắn (Short-Sale Contingent)

Trong thỏa thuận bán ngắn, người bán đồng ý chấp nhận số tiền thấp hơn số nợ trên khoản thế chấp. Ngân hàng phải phê duyệt giao dịch này, điều này làm tăng thời gian xử lý so với các giao dịch tiêu chuẩn. Các điều kiện bán ngắn thường xuất hiện trên các bất động sản bị tịch thu vì ngân hàng và các tổ chức cho vay trực tiếp quản lý giao dịch.

Contingent: Tiếp tục xem (CCS)

Trạng thái này có nghĩa là người bán vẫn giữ quyền tiếp tục mở xem nhà trong khi các điều kiện đang được giải quyết. Nếu có đề nghị tốt hơn xuất hiện, người bán có thể thương lượng với người mua hiện tại hoặc theo đuổi đề nghị mới. Đề nghị của bạn là contingent so với under contract có thể bị thay thế nếu có người mua khác đưa ra đề xuất mạnh hơn.

Contingent: Không mở xem

Ngược lại với CCS, thỏa thuận này có nghĩa là người bán đồng ý không mở nhà xem hoặc tổ chức mở nhà trong khi các điều kiện đang được đáp ứng. Bất động sản thực tế không còn trên thị trường trong thời gian này, giúp người mua hiện tại an tâm hơn.

Pending: Gần hơn đến việc đóng cửa

Khi một bất động sản đạt trạng thái “pending,” các điều kiện đã được giải quyết và giao dịch đang tiến tới giai đoạn đóng cửa. Đây là tín hiệu mạnh hơn nhiều rằng việc bán sẽ thực sự hoàn tất. Trong khi các giao dịch pending vẫn có thể đổ vỡ, khả năng này ít hơn nhiều so với các giao dịch trong giai đoạn contingent.

Các Loại Trạng Thái Pending

Pending Bán Ngắn (Pending Short Sale)

Tương tự như bán ngắn contingent nhưng đã tiến xa hơn trong quá trình, pending short sale cho thấy các điều kiện đã được giải quyết và ngân hàng đã phê duyệt mức giá bán thấp hơn thị trường. Giao dịch hiện đang tiến hành tích cực, mặc dù vẫn cần sự chấp thuận của ngân hàng để hoàn tất.

Pending với Đề nghị dự phòng (Backup Offers)

Ngay cả khi đã ở trạng thái pending, một số người bán vẫn tiếp tục chấp nhận đề nghị dự phòng. Điều này cho thấy còn một số sự không chắc chắn hoặc người bán muốn tối đa hóa các lựa chọn. Nếu đề nghị chính thất bại, người bán có thể nhanh chóng chuyển sang người mua dự phòng.

Pending kéo dài hơn 4 tháng

Nếu bạn thấy danh sách hiển thị trạng thái pending hơn bốn tháng, điều này thường báo hiệu có lỗi hoặc trì hoãn. Người môi giới có thể quên cập nhật trạng thái thành “đã bán” sau khi hoàn tất, hoặc các vấn đề đàm phán và tài chính đang gây trì hoãn việc chuyển nhượng cuối cùng. Cần làm rõ trước khi gửi đề nghị.

Bạn vẫn có thể đưa ra đề nghị cho các bất động sản contingent hoặc pending không?

Có, bạn hoàn toàn có thể nộp đề nghị cho cả nhà contingent và pending, tùy thuộc vào trạng thái cụ thể và sở thích của người bán. Tuy nhiên, khả năng chấp nhận của bạn sẽ khác nhau đáng kể.

Với các danh sách contingent

Các bất động sản contingent thường cho phép đề nghị dự phòng. Nếu các điều kiện của người mua chính không được đáp ứng và giao dịch đổ vỡ, bạn có thể tiến tới như người mua chính. Đây là cơ hội thực sự nếu bạn tin rằng các điều kiện ban đầu có thể không được đáp ứng. Có thư phê duyệt trước từ ngân hàng hoặc dự trữ tiền mặt sẽ nâng cao đáng kể độ tin cậy của bạn với người bán.

Với các danh sách pending

Khi một bất động sản đã đạt trạng thái pending, giao dịch ban đầu thường rất gần với việc hoàn tất. Khả năng đề nghị dự phòng của bạn được chấp nhận là rất thấp trừ khi bạn đề nghị mức giá cao hơn nhiều so với giá yêu cầu hoặc người bán đã rõ ràng chấp nhận đề nghị dự phòng. Hầu hết các giao dịch pending đều sẽ hoàn tất, vì vậy khả năng thành công thực tế của bạn là thấp.

Các yếu tố chiến lược

Khả năng cao nhất để được chấp nhận là với các bất động sản contingent, đặc biệt là những bất động sản có điều khoản kick-out. Tập trung vào các nhà có điều kiện hơn là pending. Thể hiện năng lực tài chính qua thư phê duyệt trước, thời gian đóng nhanh hoặc sẵn sàng thanh toán bằng tiền mặt. Nếu bạn đưa ra đề nghị contingent so với under contract, hãy chuẩn bị chấp nhận các điều khoản ít thuận lợi hơn so với đàm phán trên danh sách tiêu chuẩn, vì người bán đã có thỏa thuận trong tay.

Hiểu rõ các điểm tinh tế của ba trạng thái này—contingent, pending và under contract—giúp bạn điều hướng thị trường hiệu quả hơn và nhận biết các cơ hội thực sự ngay cả khi bất động sản không còn là danh sách thông thường.