Dự đoán sụp đổ thị trường nhà ở có thành sự thật? Kiểm tra thực tế bất động sản năm 2025

Khi năm 2025 bắt đầu, các chuyên gia bất động sản và nhà phân tích AI như Grok đều đặt ra câu hỏi cấp bách giống nhau: thị trường nhà ở có sắp sập không? Một năm sau, chúng ta có thể đánh giá xem những dự báo đó đã đúng như thế nào so với hiệu suất thực tế của thị trường. Với nhiều dự đoán đang lưu hành—từ các kịch bản tận thế đến những triển vọng lạc quan—người mua và người bán nhà đã đối mặt với nhiều sự không chắc chắn. Giờ đây, khi năm 2025 đã khép lại, đáng để xem xét liệu những lo ngại về khả năng sụp đổ của thị trường nhà ở có thành hiện thực hay đã bị phủ nhận.

Những dự đoán của AI và các chuyên gia về sự ổn định của thị trường

Khi được hỏi về khả năng thị trường nhà ở sẽ gặp suy thoái lớn, Grok (nền tảng AI được hậu thuẫn bởi Elon Musk) kết luận rằng điều đó khó xảy ra. Lý do của chatbot dựa trên một số nền tảng chính: sự đồng thuận của các chuyên gia dự đoán tăng trưởng nhẹ chứ không phải suy giảm, không có dự báo về một cuộc suy thoái lớn trong năm, và các tiêu chuẩn cho vay được áp dụng sau 2008 đã tạo ra các lớp bảo vệ cấu trúc. Phân tích của Forbes cũng ủng hộ quan điểm này, nhấn mạnh rằng rủi ro sụp đổ thị trường nhà ở vẫn rất thấp do mức tồn kho hạn chế và các chủ nhà vẫn duy trì lượng vốn lớn trong tài sản của họ.

Nền tảng của dự báo của Grok dựa trên ba quan sát quan trọng. Thứ nhất, mặc dù có các cuộc thảo luận về khả năng biến động, hầu hết các dự báo đều đồng ý rằng một sự sụp đổ hoàn toàn về giá trị bất động sản không nằm trong khả năng xảy ra. Thứ hai, dự kiến việc làm sẽ duy trì ổn định tương đối trong suốt năm. Thứ ba, các khung pháp lý được thiết lập sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 đã thay đổi căn bản bối cảnh cho khả năng suy giảm của thị trường bất động sản.

Yếu tố Tồn kho: Tại sao nguồn cung thấp tiếp tục hỗ trợ giá

Một trong những yếu tố quan trọng nhất giúp ngăn chặn bất kỳ sự suy giảm đột ngột nào là tình trạng thiếu hụt liên tục các bất động sản có sẵn. Tồn kho nhà ở chưa trở lại mức cân bằng trước đại dịch, nghĩa là sự khan hiếm tự nhiên đã hỗ trợ định giá. Trong khi lãi suất vay thế chấp tăng cao đã tạm thời làm chậm lại một số nhóm người mua, điều kiện việc làm ổn định dần dần thu hút những người mua do dự quay trở lại thị trường trong suốt năm 2025.

Sự mất cân bằng cung cầu này tạo ra một cơ chế bảo vệ chống lại việc giá cả giảm nhanh. Khi nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu vẫn tồn tại, giá trị bất động sản có xu hướng ổn định thay vì sụp đổ. Cơ chế này đã thể hiện tính bền vững ngay cả khi lãi suất biến động, ngăn chặn kịch bản thảm họa mà một số người bi quan đã dự đoán từ đầu năm.

Tăng trưởng giá trị nhà ở so với chậm lại của thị trường: Phân tích các con số

Hiệu suất giá thực tế trong suốt năm 2025 đã vẽ ra một bức tranh tinh tế. Phân tích của Grok dự đoán mức tăng giá nhà từ 1,3% đến 4,1% tùy theo khu vực địa lý—mức tăng vừa phải nhưng vẫn là tăng trưởng. Dự báo này phần lớn đã trở thành hiện thực ở hầu hết các thị trường, mặc dù có sự khác biệt theo vùng.

Thú vị là, Zillow—nền tảng bất động sản trực tuyến nổi bật—đưa ra một góc nhìn khác khi dự báo giảm 2% giá trị so với mức đầu năm, cho rằng điều này do dự kiến tăng tồn kho. Tuy nhiên, Zillow rõ ràng mô tả điều này là một sự chậm lại của thị trường chứ không phải sụp đổ. Trong khi đó, khối lượng bán nhà vượt mức năm 2024 khoảng 2,5%, cho thấy hoạt động giao dịch vẫn khá mạnh mặc dù giá tăng chậm lại.

Sự khác biệt giữa “giảm” và “sụp đổ” đã trở thành điểm mấu chốt trong câu chuyện của năm 2025. Trong khi một số thị trường chịu áp lực giảm giá trị, mức độ giảm vẫn còn xa mới tới mức sụp đổ. Những bất động sản tăng giá nhẹ hơn đã vượt trội hơn so với những tài sản gặp khó khăn, và các người bán ở các vị trí đắc địa vẫn thu về lợi nhuận cao.

Sức bền của nền kinh tế và ý nghĩa đối với người mua

Đánh giá của Grok nhấn mạnh rằng việc không dự đoán một cuộc suy thoái đã ảnh hưởng lớn đến triển vọng của thị trường bất động sản. Một môi trường kinh tế ổn định thúc đẩy niềm tin tiêu dùng, khuyến khích chi tiêu tùy ý (bao gồm mua nhà), và duy trì việc làm cần thiết để đủ điều kiện vay thế chấp. Trong suốt năm 2025, sự ổn định này phần lớn đã thành hiện thực, giữ cho nền móng của nhu cầu nhà ở khá vững chắc.

Cushion kinh tế này có nghĩa là ngay cả những bất động sản không tăng giá đáng kể vẫn giữ được giá trị cơ bản của mình. Các cơ hội tái cấp vốn vẫn còn dành cho các chủ nhà hiện tại, giảm thiểu các giao dịch bán tháo do áp lực tài chính có thể làm giảm giá thị trường. Sự kết hợp giữa các lớp bảo vệ pháp lý, sức mạnh của việc làm và tăng trưởng kinh tế vừa phải đã tạo ra một môi trường hoàn toàn khác so với trước 2008.

Triển vọng 2026: Những gì đã thay đổi kể từ dự báo năm ngoái

Khi nhìn lại hiệu suất thực tế của năm 2025 so với các dự báo đã lưu hành cách đây mười hai tháng, kết luận rõ ràng: các kịch bản sụp đổ thị trường nhà ở đã không xảy ra. Phân tích của AI phần lớn phù hợp với sự đồng thuận của các chuyên gia và các diễn biến thực tế. Không có bong bóng nào vỡ. Không có sự sụp đổ giá nào xảy ra. Thay vào đó, thị trường đã thực hiện đúng câu chuyện tăng trưởng vừa phải mà hầu hết các nhà phân tích nghiêm túc đã trình bày.

Môi trường quy định chặt chẽ hơn vẫn là một lớp bảo vệ, và với việc duy trì ổn định việc làm, các kịch bản tiêu cực lớn vẫn khó xảy ra. Tuy nhiên, đòn bẩy có thể hoạt động theo hai chiều—nếu lãi suất vay giảm đáng kể, nhu cầu mua nhà tích tụ có thể tăng tốc, có khả năng gây áp lực thêm lên nguồn cung hạn chế và mang lại lợi ích cho người bán. Các yếu tố cơ bản cho thấy rằng bất động sản có khả năng tiếp tục theo đà tăng trưởng vừa phải thay vì trải qua các cực đoan.

Đối với những người mua nhà tiềm năng, bài học từ năm 2025 là các dự đoán tận thế thường không tính đến các yếu tố hỗ trợ cấu trúc của thị trường. Đối với người bán, sự ổn định liên tục của giá trị bất động sản—dù tăng trưởng chậm rãi—đã thưởng cho sự kiên nhẫn và chiến lược đúng thời điểm hơn là quyết định hoảng loạn. Khả năng của thị trường nhà ở trong việc hấp thụ các cú sốc, kết hợp với các chính sách thông minh, tiếp tục ngăn chặn các kịch bản thảm họa gây tiêu đề.