Tiêu chuẩn thu nhập: Những gì bạn thực sự cần để đủ điều kiện vay $500K một khoản vay thế chấp (và các khoản mua lớn hơn)

Mua nhà là một trong những cam kết tài chính lớn nhất mà hầu hết mọi người phải đối mặt. Trong khi việc tích lũy đủ tiền đặt cọc thu hút sự chú ý, thu nhập hàng tháng của bạn cũng quan trọng không kém—các nhà cho vay xem xét liệu thu nhập của bạn có đủ để duy trì các khoản thanh toán thế chấp cùng các chi phí hàng ngày hay không. Ngành tài chính dựa vào quy tắc 28% như một chỉ số chính: chi phí nhà ở của bạn không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế. Tiêu chuẩn này áp dụng cho dù bạn đang nhắm đến một căn nhà bắt đầu hoặc một bất động sản cao cấp, vì vậy việc hiểu rõ phép tính trước khi đi săn nhà là điều cần thiết.

Phân tích các con số theo các mức giá khác nhau

Mức giá 250.000 đô la

Một căn nhà trị giá 250.000 đô la với khoản đặt cọc 20% ($50,000) và lãi suất 7,03% cho khoản vay 30 năm tương đương với khoảng 1.335 đô la mỗi tháng. Áp dụng quy tắc 28%, bạn cần thu nhập hàng tháng khoảng 4.768 đô la, hoặc khoảng 57.216 đô la mỗi năm.

Đối với những người có tiết kiệm hạn chế, khoản đặt cọc 10% ($25,000) sẽ làm tăng nghĩa vụ hàng tháng của bạn lên 1.501 đô la cộng thêm phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cho đến khi bạn tích lũy đủ 20% vốn chủ sở hữu. Tổng thu nhập hàng tháng cần thiết tăng lên 5.779 đô la, tương đương 69.348 đô la mỗi năm—lớn hơn nhiều do chi phí PMI.

Mức giá 500.000 đô la trong phân khúc trung bình

Phân khúc giá này thể hiện nơi nhiều người có thu nhập trung bình đến cao hoạt động. Khoản đặt cọc 20% yêu cầu 100.000 đô la trả trước, tạo ra khoản vay hàng tháng 2.669 đô la theo lãi suất hiện tại. Bạn cần thu nhập hàng tháng khoảng 9.532 đô la $117 $114,384 mỗi năm( để duy trì phù hợp với các hướng dẫn vay vốn.

Thực tế hơn, khoản đặt cọc 10% )$50,000( làm tăng khoản thanh toán hàng tháng lên 3.003 đô la cộng thêm PMI. Thu nhập cần thiết của bạn tăng lên 11.561 đô la mỗi tháng hoặc 138.732 đô la mỗi năm. Thu nhập cần để vay 500k trở thành một câu hỏi quan trọng cho nhóm này, vì sự khác biệt giữa đặt cọc 10% và 20% thể hiện hơn 24.000 đô la yêu cầu thu nhập hàng năm.

Phân khúc cao cấp trên 1.000.000 đô la

Các bất động sản cao cấp đòi hỏi khả năng tài chính nghiêm túc. Một khoản mua nhà trị giá )triệu đô la với 20% đặt cọc $234 $200,000$1 có khoản vay hàng tháng 5.339 đô la, yêu cầu thu nhập hàng tháng 19.068 đô la ($228,816 mỗi năm). Chiến lược đặt cọc 10% yêu cầu 23.125 đô la mỗi tháng ($277,500 mỗi năm) khi tính phí PMI.

Các chiến lược để mở rộng khả năng mua nhà của bạn

Các phép tính này giả định các tham số cố định, nhưng còn nhiều biến số nằm trong tầm kiểm soát của bạn.

Tối ưu lãi suất vay: Lãi suất 6,50% thay vì 7,03% giảm khoản vay trị giá (triệu đô la từ 5.339 đô la xuống còn 5.057 đô la mỗi tháng—một khoản tiết kiệm đáng kể. Cải thiện điểm tín dụng của bạn qua việc thanh toán đúng hạn và giảm nợ ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất mà các nhà cho vay đề nghị. Theo dõi các tín hiệu chính sách của Cục Dự trữ Liên bang để biết khi nào môi trường lãi suất có thể thay đổi theo hướng có lợi cho bạn.

Kích thước khoản đặt cọc: Trong khi đặt cọc 10% yêu cầu ít vốn hơn ban đầu, gánh nặng PMI làm tăng đáng kể tổng chi phí. Tiết kiệm chiến lược để đạt 15% hoặc 20% đặt cọc sẽ giảm đáng kể nghĩa vụ hàng tháng và tổng lãi suất phải trả trong suốt thời gian vay.

Mở rộng thu nhập: Cách tiếp cận đơn giản nhất là tăng thu nhập. Dù qua thăng tiến nghề nghiệp, chuyển đổi công việc sang các lĩnh vực có thu nhập cao hơn, hoặc các nguồn thu nhập phụ, việc tăng thu nhập hàng tháng tổng thể cung cấp con đường trực tiếp nhất để đủ điều kiện vay các khoản lớn hơn mà không gây áp lực tài chính.

Quản lý tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): Thanh toán các khoản nợ hiện có giúp cải thiện các chỉ số đủ điều kiện vay vốn của bạn mà không cần tăng thu nhập. Giảm các khoản thanh toán xe, dư nợ thẻ tín dụng, và vay sinh viên giúp giải phóng phần lớn hơn trong thu nhập cho chi phí nhà ở.

Vượt ra ngoài quy tắc 28%: Mặc dù khá bảo thủ, ngưỡng 28% không phải là tuyệt đối. Một số người vay thành công với tỷ lệ dưới 30-35%, mặc dù điều này đòi hỏi quản lý ngân sách dài hạn kỷ luật vì nghĩa vụ vay thế chấp kéo dài hàng thập kỷ. Phương pháp này chỉ phù hợp nếu các nghĩa vụ tài chính khác của bạn ở mức tối thiểu.

Sự kết hợp giữa thu nhập, khả năng đặt cọc, lãi suất, và chất lượng tín dụng quyết định mức giá bất động sản phù hợp với tình hình của bạn. Hiểu rõ các cơ chế này giúp quá trình mua nhà trở thành một bước đi tính toán, thay vì một bước nhảy vội vàng.