Tem que pagar 15.000 yuan só por visitar a casa algumas vezes?

Este artigo foi publicado originalmente no Xinmin Evening News

Depois de visitar várias casas, cobrar 15.000 yuan?

Cidadãos têm seus depósitos de intenção de compra de imóvel retidos de forma abusiva; profissionais alertam para evitar cláusulas ambíguas ao assinar contratos de intenção de compra

《Acordo de Intermediação na Compra e Venda de Imóveis》não possui assinatura do vendedor, apenas a assinatura da Sra. Wu

Recibo de pagamento do depósito de intenção de compra recebido por Wu女士. As imagens desta edição foram fornecidas pelos entrevistados.

Pagou 50.000 yuan de depósito de intenção de compra, decidiu não comprar, mas esse valor foi retido pela imobiliária sob o pretexto de “serviço de visita”, com uma retenção de 30%. A cidadã Wu女士 procurou recentemente a “Xinmin帮侬忙” para relatar sua experiência com a Jingrui Real Estate: em um contrato de intermediação de compra e venda de imóveis, assinado apenas pelo comprador, sem assinatura do vendedor, a transação nem sequer foi concluída, mas a imobiliária se recusou a devolver integralmente o depósito e, posteriormente, retém indevidamente 15.000 yuan, alegando “custos trabalhistas”. Segundo especialistas jurídicos, a remuneração da imobiliária deve estar condicionada à efetivação do negócio; fornecer apenas serviços básicos de visita sem um acordo legalmente fundamentado para deduzir valores elevados é ilegal.

Custos de visita nunca foram acordados

Wu女士 contou que, há um mês, visitou uma propriedade com a Jingrui Real Estate, planejando comprar uma casa usada em Gucun, Baoshan. Em 5 de janeiro, ela pagou 50.000 yuan à imobiliária, como depósito de intenção de compra de uma casa localizada na Rua Jutai 777, Baoshan (doravante “Propriedade A”). Na mesma data, assinou um 《Acordo de Intermediação na Compra e Venda de Imóveis》, com a Shanghai Jingrui Real Estate Brokerage Co., Ltd. como intermediária. Segundo o contrato, se o vendedor da Propriedade A assinar o 《Contrato de Compra e Venda》, o depósito de intenção se tornará um sinal de garantia, sem menção de dedução de custos de visita. Importa notar que, tanto o 《Contrato de Compra e Venda》 quanto o 《Acordo de Intermediação》 da Propriedade A, foram assinados apenas por Wu女士, sem assinatura do vendedor.

Segundo Wu女士, inicialmente, apenas realizou visitas virtuais. Em 7 de janeiro, um agente a levou pessoalmente para visitar a propriedade na Rua Jutai 777. “Para essa casa pela qual paguei o depósito de intenção, considerando o preço, eu e meu marido não ficamos totalmente satisfeitos e decidimos procurar outras opções.” Wu女士 revelou que, nesse mesmo dia, outra imobiliária mostrou-lhe uma casa próxima ao Parque Gucun (doravante “Propriedade B”). “Depois de visitar, indiquei a Propriedade B para a Jingrui Real Estate, solicitando uma visita. Nesse dia, as duas imobiliárias me levaram a visitar a Propriedade B uma vez cada.” Wu女士 enfatizou que a visita à Propriedade B foi organizada posteriormente pela Jingrui, e ela mesma forneceu as informações, sem fazer parte do roteiro planejado pela imobiliária.

Reclamação de reembolso foi rejeitada

Após reflexão cuidadosa, Wu女士 e seu marido decidiram comprar a Propriedade B e assinaram contrato com outra imobiliária.

Em 20 de janeiro, Wu女士 solicitou à Jingrui Real Estate o reembolso integral do depósito de 50.000 yuan, alegando que a Propriedade A não foi vendida e que, no 《Acordo de Intermediação》, apenas ela assinou, sem assinatura do vendedor, tornando o contrato “inválido”. Contudo, seu pedido foi imediatamente rejeitado pela imobiliária. Em 21 de janeiro, após reclamações de Wu女士, o departamento de fiscalização urbana local interveio, mas na reunião de mediação, as partes não chegaram a um acordo sobre o valor do reembolso. Um funcionário do Escritório de Fiscalização Urbana de Baoshan afirmou que se trata de uma “disputa contratual”, que não é de competência do órgão de fiscalização urbana, apenas de mediação.

Entramos em contato com o responsável da Jingrui Real Estate para verificar a situação. Afirmaram que, embora a Propriedade A não tenha sido vendida, o agente intermediário realizou visitas, portanto, apenas uma parte do valor poderia ser devolvida. Além disso, disseram que Wu女士 assinou contrato com outra imobiliária para a Propriedade B, sob suspeita de “mudança de intermediária”.

Quanto à recusa de reembolso integral por parte da Jingrui Real Estate, Wu女士 questiona: de acordo com as práticas do setor, antes da venda, o comprador de intenção não precisa pagar por serviços diários de visita, consulta ou correspondência de imóveis. “O depósito de intenção de 50.000 yuan refere-se apenas à Propriedade A, com recibo e contrato como prova, e não tem relação com a Propriedade B. Se a Jingrui Real Estate acredita que eu cometi ‘mudança de intermediária’, deveria processar separadamente, não misturar os casos.”

Depois, Wu女士 informou que seu pedido de reembolso total ainda foi rejeitado, e a imobiliária atualmente só aceita devolver 35.000 yuan. “Visitar várias casas e cobrar 15.000 yuan? Isso é demais!”

Proibição de retenção de valores não concretizados

Questionada sobre o caso, uma advogada do Shanghai Shangshe Law Firm, Ma Xiao, afirmou que os 50.000 yuan de “depósito de intenção” não têm base legal, sendo uma pré-pagamento de intenção de negócio. O artigo 586 do Código Civil Chinês estabelece que o depósito deve ser claramente acordado por escrito; caso contrário, não se aplica a penalidade de depósito. Como o depósito de Wu女士 não foi definido como garantia, não pode ser tratado como tal.

Ma Xiao explicou que o pagamento de um sinal ou adiantamento é comum em contratos de compra e venda. Quando não há cláusula clara sobre o uso ou devolução do depósito, deve-se, por padrão, devolvê-lo, com base na prática do mercado e na equidade. Segundo os artigos 961 a 966 do Código Civil, a remuneração da imobiliária depende da efetivação do contrato. Se a visita não resultar na venda, a imobiliária não tem direito a cobrar valores elevados; além disso, custos de visita não podem ser cobrados posteriormente sem acordo prévio. O depósito de intenção, ou “sinal de boa fé/adiantamento”, não é um depósito de garantia, e, na ausência de efetivação do negócio, deve ser devolvido integralmente. A Jingrui Real Estate não tem direito de estabelecer unilateralmente deduções ou cobranças posteriores. Mesmo que aleguem custos necessários, esses devem ser razoáveis, baseados em custos reais (como transporte e mão de obra), e não em retenções abusivas.

Ma Xiao destacou que um contrato de intermediação assinado apenas por uma das partes não possui força legal vinculativa. Pelas informações disponíveis, a Propriedade B está listada por várias imobiliárias, e a Jingrui Real Estate apenas realizou visitas, sem fornecer informações exclusivas ou serviços essenciais de negociação. “Se o cliente não utilizou informações exclusivas ou serviços essenciais da Jingrui, optar por outra imobiliária é uma escolha legítima do mercado, sem configurar ‘mudança de intermediária’.”

Ela alertou que, ao assinar contratos de intenção de compra ou sinal, é fundamental esclarecer as condições de devolução, regras de conversão e responsabilidades por inadimplência, evitando cláusulas ambíguas. Além disso, recomenda-se fazer anotações na transferência bancária, como “depósito de intenção (reembolsável integralmente se não concretizado)” ou “sinal (não garantia, reembolso total se não cumprir)”, e guardar comprovantes. Por fim, é importante estar atento para que a imobiliária não converta disfarçadamente o “depósito de intenção” ou “sinal” em “depósito de garantia”, pois essa mudança deve ser feita por escrito, sob pena de não se aplicar a penalidade de depósito.

A questão é: os direitos de Wu女士 podem ser realmente protegidos? O “Xinmin帮侬忙” continuará acompanhando o caso.

Repórter: Xia Yun