A celebração de um contrato antes da construção de uma obra que estipula "troca de imóvel por dívida" é válida?

Caso de Lei de Reembolso [2026] 069

Construção ainda não iniciou

As partes acordaram no momento da assinatura do contrato “com imóvel em troca de dívida”

A localização, área e preço do imóvel em questão não estão claramente definidos

Este acordo é válido?

（imagem criada por IA）

Breve Introdução ao Caso

Em 27 de setembro de 2022, a empresa A assinou um “Contrato de Subcontratação de Obras Hidráulicas e Elétricas” com a empresa B, no qual as partes concordaram que a empresa A seria responsável pela instalação elétrica e hidráulica na fábrica da Glass City, pertencente à empresa B. Quanto ao pagamento, o contrato estipula que, após a conclusão total do projeto e a aceitação pela inspeção da departamento de qualidade da empresa B, será pago 70% do valor provisório do contrato, inicialmente com um imóvel em troca, e o restante será pago por meio de pagamentos progressivos; após a aceitação e auditoria final, o restante 25% será pago, deixando 5% como garantia de qualidade, a ser paga após um ano. Após a assinatura do contrato, a empresa A organizou a execução e concluiu a obra até o final de dezembro de 2022. A obra em questão foi entregue em maio de 2023. A empresa A solicitou várias vezes o pagamento à empresa B, que não respondeu. Sem alternativa, a empresa A entrou com uma ação no Tribunal Popular de Zaozhuang, requerendo que a empresa B pague o valor devido pela obra.

Análise do Tribunal

O ponto central do litígio é: o acordo entre a empresa A e a empresa B, feito antes do início da construção, de “troca de imóvel por dívida”, é válido?

O tribunal, após análise, considera que, de acordo com o artigo 28, parágrafo 1, da “Interpretação do Tribunal Supremo Popular sobre várias questões na aplicação do Código Civil da República Popular da China” — se o devedor ou terceiro e o credor chegarem a um acordo de troca de bens antes do vencimento da dívida, o tribunal deve reconhecer a validade desse acordo com base na relação de crédito e débito. O acordo entre a empresa A e a empresa B de pagar 70% do valor do contrato em troca de um imóvel é, na sua essência, uma troca de bens por dívida. No momento da assinatura do contrato, a obra ainda não havia começado, e as partes ainda não tinham uma relação de crédito e débito formada. Os detalhes essenciais, como localização, área e valor do imóvel, não estavam claramente definidos. A obra foi entregue em maio de 2023, após a qual foi considerada concluída e de acordo com as especificações. A empresa B deveria pagar à empresa A, mas até agora não efetuou o pagamento completo nem apresentou provas de que entregou o imóvel.

Portanto, o tribunal decidiu que a empresa B deve pagar à empresa A o valor da obra e os juros. Após a sentença de primeira instância, a empresa B recorreu, mas o tribunal de segunda instância manteve a decisão inicial, sem acolher o recurso. A sentença tornou-se definitiva.

Palavras do Juiz

No setor de construção, é comum que a entidade construtora, para aliviar a pressão de fluxo de caixa, celebre acordos de troca de imóvel por dívida com as construtoras. Esses acordos podem ser feitos antes ou após a conclusão da obra. Antes da conclusão, geralmente durante a fase de licitação ou assinatura do contrato de construção, ou durante a execução do contrato, até o momento de encerramento e pagamento final.

No caso de acordos feitos antes do início da obra, como neste, uma vez que a obra ainda não começou, as partes não formaram uma relação de crédito e débito, e os detalhes do imóvel (localização, valor, etc.) não estão claros. Sem informações precisas, esses acordos geralmente não são considerados válidos. Este caso se enquadra nessa situação: a obra ainda não havia começado, e o acordo de trocar uma casa por pagamento de dívida é vago, sem detalhes essenciais, e por isso, não pode ser considerado uma cláusula de liquidação válida. Assim, o pedido da empresa A de trocar imóvel por dívida não foi acolhido.

Quanto aos acordos de troca de imóvel por dívida feitos durante a execução do contrato, sua validade e efeito são discutidos na prática. Quando a obra está quase concluída e o pagamento se aproxima, se o acordo não for claro — por exemplo, apenas estipulando o valor total, sem detalhes sobre o imóvel ou sem uma liquidação formal —, os efeitos jurídicos podem variar. Segundo o artigo 28, parágrafo 2, da mesma interpretação, se o acordo for feito após a conclusão da obra e após o vencimento do pagamento, e se o imóvel for transferido ao credor, esse acordo pode ser considerado válido, especialmente se houver uma transferência de propriedade ou garantia real. Quando o imóvel é transferido ao credor, este pode vendê-lo ou leiloá-lo para satisfazer a dívida, com prioridade de pagamento.

Para acordos feitos após a conclusão da obra e o vencimento do pagamento, a validade é geralmente reconhecida, pois os valores e o imóvel já estão bem definidos. Se as partes concordarem, o acordo é válido, desde que não viole leis ou regulamentos obrigatórios.

Links Legais

Artigo 401 do Código Civil da China: “O credor hipotecário, antes do vencimento da dívida, pode, mediante acordo com o devedor, obter o imóvel hipotecado em caso de inadimplência, devendo, neste caso, receber prioridade na satisfação do crédito.”

Artigo 27 da “Interpretação do Tribunal Supremo Popular sobre várias questões na aplicação do Código Civil” — se o devedor ou terceiro e o credor chegarem a um acordo de troca de bens antes do vencimento, o tribunal deve reconhecer a validade do acordo com base na relação de crédito e débito.

Se o devedor ou terceiro não pagar a dívida na data de vencimento, e o credor solicitar a venda, leilão ou desconto do imóvel para satisfazer o crédito, o tribunal deve reconhecer a validade desse procedimento. Se o imóvel for transferido ao credor, este pode vendê-lo ou leiloá-lo para recuperar o crédito, com prioridade.

Se o acordo de troca de imóvel por dívida for feito após o vencimento, e os valores estiverem claros, o acordo é considerado válido, desde que as partes tenham agido de boa-fé e o contrato não viole a lei.

Notas do Tribunal

Se as partes chegarem a um acordo de troca de bens antes do vencimento da dívida, mas o imóvel ainda não foi entregue ao credor, e este solicitar a entrega, essa situação difere de uma garantia de cessão, e o tribunal deve esclarecer que a ação deve ser baseada na relação de crédito e débito original. Se, após a notificação, o devedor ou terceiro se recusar a entregar o imóvel, o credor pode solicitar a execução do crédito ou a execução do acordo, e o tribunal apoiará, salvo disposição legal ou acordo em contrário.

Se o acordo de troca de bens for confirmado por decisão judicial ou por acordo homologado, e o credor alegar que seus direitos patrimoniais mudaram após essa confirmação, o tribunal não apoiará essa alegação.

Se o devedor ou terceiro celebrar o acordo de troca de bens usando bens que não possui ou não tem direito de dispor, o tribunal seguirá o disposto no artigo 19 dessa interpretação.

Artigo 28 do mesmo documento: “Se o devedor ou terceiro e o credor chegarem a um acordo de troca de bens antes do vencimento, o tribunal deve reconhecer a validade do acordo com base na relação de crédito e débito.”

Se as partes estipularem que, na inadimplência do devedor, o credor pode leiloar, vender ou descontar o imóvel para satisfazer o crédito, esse acordo será válido. Se o imóvel for transferido ao credor, este pode vendê-lo ou leiloá-lo para recuperar o crédito, com prioridade.

Se o devedor ou terceiro não transferirem o imóvel ao credor, o tribunal não apoiará o pedido de prioridade de pagamento do credor; se transferirem, será tratado conforme o artigo 68 da mesma interpretação, referente a garantias reais.

Notas do Tribunal Popular de Nacionais

Artigo 45 do “Resumo das Reuniões de Julgamento de Casos Civis e Comerciais” — se as partes chegarem a um acordo de troca de bens antes do vencimento da dívida, mas o imóvel ainda não foi entregue ao credor, e este solicitar a entrega, essa situação difere de uma garantia de cessão, e o tribunal deve esclarecer que a ação deve ser baseada na relação de crédito e débito original. Se, após a orientação, a parte recusar-se a alterar a ação, ela será indeferida, sem prejuízo de uma nova ação baseada na relação original.

Autores: Li Meijuan, Wang Xin, Zhang Heng

Fonte: Tribunal Popular de Zaozhuang

Origem: Tribunal Superior de Shandong