Podemos estar a olhar para a crise de acessibilidade à habitação da forma errada. Os que ganham mais estão a impulsionar os preços das casas, não a falta de oferta, dizem os investigadores

Economistas, legisladores e Wall Street há muito defendem a necessidade de aumentar a oferta de habitação para melhorar a acessibilidade, mas pode não ser tão simples assim.

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De acordo com uma nota recente escrita pelo estudante de doutoramento da UC Irvine, Schuyler Louie, juntamente com os investigadores do Fed de São Francisco, John Mondragon, Rami Najjar e Johannes Wieland, o crescimento médio da renda “relaciona-se fortemente” com o crescimento dos preços das casas.

“No entanto, há quase nenhuma ligação entre o crescimento médio da renda e o crescimento na oferta de habitação,” acrescentaram. “Em vez disso, o crescimento da oferta de habitação tem uma forte relação positiva com o crescimento populacional. De fato, quase todas as áreas metropolitanas viram o número de unidades habitacionais crescer mais rápido do que a sua população — mesmo em mercados residenciais caros como Los Angeles ou São Francisco.”

Isso desafia noções profundamente enraizadas de que o NIMBYismo, a burocracia e políticos que favorecem o controlo de rendas em detrimento de novas construções estão a agravar a crise de acessibilidade à habitação.

Entretanto, os mercados imobiliários caros na Califórnia têm sido apresentados como um exemplo principal dessas tendências e muitas vezes contrastados com os do Texas, onde as casas são mais acessíveis.

Para ser justo, a Califórnia é cara para viver, alimentando a população sem-abrigo e a migração para fora do estado. Mas, dado que a oferta não foi um fator, os investigadores analisaram mais de perto como as diferenças na procura afetam os preços das casas.

Baseando-se em dados que remontam a meados dos anos 1970, eles apontaram que os preços das casas e a renda mediana acompanharam-se de perto até 2000. Mas, após essa data, o crescimento dos preços das casas superou largamente as rendas.

“Esta pesquisa indica que reformas regulatórias podem ter um impacto limitado na acessibilidade à habitação e que as diferenças nas restrições de oferta de habitação não são os fatores fundamentais que impulsionam as dinâmicas do mercado imobiliário entre as áreas metropolitanas,” disseram.

Ao analisar a renda média, os investigadores descobriram que ela cresceu “quase de forma proporcional” com os preços das casas de 1975 a 2024.

Assim, em vez de uma falta de oferta, a acessibilidade à habitação “pode estar principalmente relacionada com diferenças no crescimento da renda na parte superior da distribuição em relação à média.” Em outras palavras, a desigualdade de rendimentos impulsiona os preços das casas.

Entretanto, ao analisar as rendas e a oferta de habitação de 2000 a 2020, não houve relação. A razão pode ser que, quando as famílias nos EUA ficam mais ricas, preferem renovar casas, mudar-se para locais mais agradáveis ou encontrar outras formas de melhorar a qualidade da habitação — em vez de comprar casas adicionais.

Em vez de rendimentos mais altos, a chegada de novas famílias a uma cidade aumenta a oferta, e os dados mostram que “o crescimento da oferta de habitação está fortemente relacionado com o crescimento populacional em praticamente todas as áreas metropolitanas.”

Os investigadores destacam dois tipos diferentes de procura. Quando a procura por melhor qualidade de habitação aumenta, os preços das casas sobem, enquanto a procura pelo número de unidades permanece relativamente inalterada.

Mas, quando a procura de habitação resulta do crescimento populacional que mantém as rendas médias estáveis, a procura pelo número de unidades aumenta, elevando tanto os preços quanto a oferta.

“Isto sugere que a crise de acessibilidade à habitação pode ser melhor resolvida compreendendo as mudanças no mercado de trabalho, especialmente a distribuição relativa do crescimento económico entre diferentes níveis de rendimento e empregos em várias áreas,” concluíram.

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