Especialistas: Comprar casa nos próximos dois anos pode trazer riscos em 2030? 3 "más notícias" para ter em especial atenção.

Estas palavras são duras, mas você precisa ouvir.
Nos próximos dois anos, sempre que você entrar no mercado imobiliário por impulso, até 2030, a probabilidade não é de valorização de ativos, mas sim de cavar um buraco sem fundo para si mesmo.
Não duvide, as três "más notícias" já não são previsões, são realidades que estão a acontecer.
A experiência de enriquecer comprando casas nos últimos trinta anos está se tornando a maior armadilha dos próximos dez anos.
---
A primeira má notícia: não acredite mais em algo como "os preços das casas tocaram fundo".
Fique acordado!
O que é o fundo? O fundo é quando ninguém está vendendo. Agora não há ninguém a comprar!
Há sempre quem use a "flexibilização da política" como argumento, pensando que uma reversão em V está prestes a acontecer. Mas veja os dados, qual foi o total de vendas de imóveis residenciais em todo o país de janeiro a maio de 2025? 3,41 trilhões, uma queda de 3,8% em relação ao ano anterior.
Em 2021, no auge, vendeu-se 18,2 trilhões em um ano. E agora? Será que em 2025 conseguirão manter 8 trilhões no total?
Isto não é um corte, é desmantelar a base.
O relatório da Open Source Securities é considerado educado, prevendo que as vendas ainda cairão 8% entre 2026 e 2027.
Isto não é um pequeno ajuste? É a lógica de todo o mercado a ser reavaliada.
Quando a bolha estoura, é que sabemos quem está a nadar nu. A questão agora é que a água ainda está a descer, e você nem consegue ver onde fica a praia, como pode afirmar que já chegou ao fundo?
Quem agora se atreve a bater no peito e gritar "fundo", ou é ingênuo ou quer te puxar para a água.
---
A segunda má notícia: achou que estava comprando um ativo? Não, você comprou "produção congelada".
O que é um ativo? Só é considerado ativo aquele que pode ser convertido em dinheiro a qualquer momento.
A situação atual é que é fácil comprar uma casa, mas muito difícil vendê-la.
O proprietário chamado Xie Qin, que começou com 1.43 milhões em junho, reduziu para 890 mil, uma diminuição de 540 mil, só então houve *visitas ao imóvel*. Note que é apenas visitas ao imóvel, ainda não é uma venda.
Isto não é uma exceção, é a norma.
Veja o estoque. Até o final de maio de 2025, a área de imóveis residenciais à venda em todo o país é de 778 milhões de metros quadrados. Isso ainda não conta com a enorme quantidade de imóveis de segunda mão disponíveis nas mãos das agências.
Qual é a velocidade de redução de inventário? Em março foram mais de 12 milhões de metros quadrados, em abril foram mais de 5 milhões, e em maio caiu diretamente para 3 milhões.
Vende-se cada vez mais devagar!
Antes era preciso seis carteiras para comprar uma casa, agora os jovens mal conseguem sustentar a si mesmos, de onde viriam os "herdeiros"?
Quem é que você vai vender a casa que comprou agora, daqui a cinco anos?
Não espere chegar a altura em que precisa de dinheiro e não conseguir encontrar ninguém para ver a casa, mesmo que queira baixar o preço em 500 mil. Isso não é investimento, é apenas estar de pé em um ponto alto.
Ter uma pilha de vergalhões e cimento que não se consegue vender não é um ativo, é um fardo.
---
A terceira má notícia: o custo de manter vai lentamente esgotá-lo.
Não se concentre apenas no pagamento inicial, pense na prestação mensal e depois no futuro.
Muitas pessoas acham que agora as taxas de juros dos empréstimos hipotecários estão baixas e que estão a aproveitar uma boa oportunidade. Mas você está a assinar um contrato de vinte ou trinta anos, quem pode garantir que o ambiente das taxas de juros não mudará no futuro?
Isto são pequenas coisas.
O que é mais mortal? O imposto sobre imóveis.
Por que essas três palavras, mencionadas há N anos, estão agora cada vez mais próximas?
Porque a lógica mudou. Antes dependíamos da venda de terrenos, e agora? (Deixando no ar)
Não aposte que não virá. Agora, muitos analistas preveem que, nos próximos cinco anos, o piloto provavelmente será lançado.
Uma vez no terreno, ter mais uma casa nas suas mãos significa ter mais um ponto de sangria. Quanto mais casas tiver, mais terá de pagar.
Quando chegar a hora, se houver uma grande quantidade de pessoas a venderem rapidamente para evitar impostos e a oferta de imóveis de segunda mão aumentar significativamente, quanto poderá valer o "tesouro" que você tem nas mãos?
A casa antiga era uma máquina de imprimir dinheiro, a casa futura pode ser uma máquina de despedaçar dinheiro.
---
Ainda há pessoas a promover a ideia de que "comprar casa de olhos fechados é sempre lucro", onde está a consciência delas?
A lógica subjacente do mercado imobiliário mudou completamente.
Primeiro, a população. A Goldman Sachs previu que, até 2035, a demanda habitacional em todo o país será 40% menor do que o pico de 2017. Com menos pessoas, há menos demanda, e 70% ainda estão concentradas nas primeiras e segundas linhas. Quem vai morar nas casas que você compra nas cidades de terceira e quarta linha?
Em segundo lugar, a propriedade. A "propriedade financeira" da casa está a ser forçosamente despojada, retornando à "propriedade residencial".
O novo "Regulamento de Projetos Habitacionais" do Ministério da Habitação, que será lançado em março de 2025, eleva os padrões para novas habitações.
Até 2030, quando aquelas casas novas de alta qualidade e bem equipadas forem lançadas, o "velho, quebrado e pequeno" que você comprou a duras penas, o que terá para comparar com elas? Naquela altura, será apenas um puro "produto depreciado".
Portanto, não aposte mais todos os bens da sua família na casa.
Nos próximos cinco anos, a maior certeza é a incerteza.
Dinheiro é rei, não é para fazer você guardar dinheiro parado, mas para que você tenha opções quando os outros estão paralisados.
Nunca use o pensamento habitual dos últimos 30 anos para apostar em uma era que já se transformou completamente.
O maior risco é que você ainda acha que nada mudou.