了解抵押貸款票據投資：想要購買的投資者指南

當你探索傳統房地產之外的替代投資方式時，抵押貸款票據投資是一條合法的途徑。當投資者尋求購買抵押貸款票據時，他們本質上是站在貸款人的位置——從借款人那裡收取每月還款，而不是管理實體物業。這種投資策略吸引那些尋求被動收入、較傳統房產所有權較低操作需求的投資者。

核心理念很簡單：我們從銀行、貸款人或其他投資者那裡購買抵押貸款票據，作為交換，我們獲得向原借款人收取款項的權利。回報很大程度上取決於票據的利率和借款人的可靠性，因此在投入資金前進行徹底評估至關重要。

了解抵押貸款票據：基礎知識

在深入了解如何取得這些資產之前，你需要明白你實際購買的是什麼。

抵押貸款票據是一份貸款人與借款人之間的法律合約。它記錄了借款人承諾在一定期限內償還借款本金加利息的義務。這與標準抵押貸款不同，後者將債務與實體房產作為擔保——票據僅是支付承諾。

該文件列明幾個關鍵要素：收取的利率、還款期限、每月還款金額，以及借款人停止付款時的處理方式。對投資者來說，擁有票據意味著你收取這些款項，而非原始貸款人。你不負責物業維護、租戶問題或房東職責——你只需收取款項。

表現良好票據與不良票據：風險與回報評估

投資者面臨的第一個決策之一是選擇兩個不同類別的抵押貸款票據，每類具有不同的風險特徵和收益潛力。

表現良好票據代表借款人按時付款的貸款。這些資產產生可預測的每月收入，且干擾較少。大多數投資者偏好它們，因為支付流可靠，借款人履行義務，違約風險較低。你基本上可以獲得穩定的回報，較少擔心收款問題或止贖的複雜性。

不良票據則代表逾期未付的貸款——借款人已經拖欠付款。銀行和貸款人常以大幅折扣出售這些資產。折衷點在於：風險較高，但購買價格較低。有經驗的投資者有時會針對不良資產，試圖修復貸款、重新談判條款，或進行止贖以通過出售底層房產來回收價值。

你在這兩者之間的選擇應符合你的風險承受能力、可用資金和經驗水平。首次投資者通常偏好表現良好的票據，以求穩定，而經驗豐富的投資者可能追求不良票據以獲得更高的潛在回報。

取得抵押貸款票據的五步流程

成功購買抵押貸款票據需要一個有條理的方法。以下是經驗豐富的投資者如何進行收購的流程：

步驟1：研究與來源識別

首先找到可用的票據。有多種渠道：像Paperstac、Note Trader和LoanMLS這樣的線上市場專門進行抵押貸款票據交易。抵押貸款經紀人通常能提前獲得票據資訊，尚未公開上市。直接聯繫銀行和信用合作社也能揭示他們希望出售的機構庫存。BiggerPockets等平台上的房地產投資社群也經常討論可用的機會。

步驟2：全面盡職調查

一旦找到潛在的票據，需進行徹底評估。關鍵因素包括：

• 物業的現行市值與評估
• 借款人的信用記錄與還款可靠性
• 票據本身的還款歷史
• 貸款條款：利率、剩餘餘額、剩餘年限
• 是否存在留置權或法律糾紛

這一階段的評估決定了要價是否合理，以及你承擔的風險水平。

步驟3：談判與價格討論

與購買房屋不同，抵押貸款票據的價格是可以談判的。如果是從貸款人或市場購買，詢價可能遠低於票據面值，尤其是非表現良好的資產。這是你談判的好時機。了解銀行常常為了清除問題貸款而接受低於全額的價格。確定一個符合你預期回報的購買價格。

步驟4：法律文件與交割

達成條款後，法律程序開始。你需要適當的文件來轉讓票據所有權，包括本票修正或轉讓協議。與產權公司或房地產律師合作，確保文件準備妥當並正式登記。這樣可以保護你的所有權聲明，並確保借款人承認你為新的票據持有人。

步驟5：持續管理與收款

購買完成後，你轉為貸款人身份。這意味著你可以直接向借款人收取每月還款，或聘請服務公司來處理收款、合規和客戶服務。許多投資者偏好外包此任務給專業服務商，雖然這會略微降低淨回報。

尋找抵押貸款票據：多渠道發現

找到優質的待售抵押貸款票據，需了解在哪裡尋找並建立與關鍵角色的關係。

線上平台提供最透明的方式。專門的抵押貸款票據交易網站允許你同時比較多個票據，查看利率、剩餘期限、物業類型和要價。你可以根據地理位置、票據規模和借款人資料篩選。

抵押貸款經紀人網絡提供未公開的庫存。經紀人常作為賣家與買家之間的中介。與活躍的經紀人建立關係，可以提前獲得優質票據，避免等待公開上市。

銀行關係也很重要。直接聯繫銀行的資產組合經理，可以發現他們想出售的票據。銀行有時會悄悄處理資產，直接詢問可能會揭示未公開的機會。

行業人脈能加快機會的發現。參加房地產投資團體會議、研討會和網絡研討會，能與其他投資者、批發商和專業人士建立聯繫，他們經常處理抵押貸款票據。經驗豐富的投資者會分享市場動態和潛在線索。

公開記錄調查常被忽視，但非常有價值。縣法院保存違約、止贖和法律行動的記錄。銀行會在報紙和線上發布法律公告。審查這些公告可以找到銀行可能願意協商出售票據的房產。

替代方案：抵押貸款票據基金

如果管理個別票據較為複雜，抵押貸款票據基金提供一個簡化的替代方案。這些集資投資工具將多個投資者的資金集中，用於購買多元化的抵押貸款票據組合。基金經理負責盡職調查、收購和持續管理。你只需從基金的表現中獲得分配。這種方式需要較少的專業知識和積極參與，非常適合希望接觸此資產類別但不想負責運營的投資者。

重要成功因素與風險管理

無論你是購買個別票據還是投資基金，成功都取決於多個因素。要明白這種投資需要資金承諾，且可能長時間持有。流動性有限——你不能像股票一樣快速出售抵押貸款票據。借款人的信用狀況直接影響你的回報。市場狀況也會影響房產價值和止贖成功率。

在首次投資前諮詢財務顧問和法律專業人士是明智的。他們能幫助你確保投資策略符合整體財務目標，並妥善處理所有法律事宜。

總結：讓抵押貸款票據投資奏效

抵押貸款票據投資是一條合法的途徑，可以通過與房地產相關的資產產生被動收入，而無需承擔房產所有的運營負擔。無論是單獨購買票據還是通過基金投資，都具有建立穩定現金流的潛力。關鍵在於理解基本原理、進行嚴格評估，並選擇符合你風險承受能力和投資時間表的票據。