Qué sucede mientras esperas a que se apruebe el cierre: un desglose completo

La cuenta atrás para la compra de tu vivienda—o para la cancelación de tu hipoteca—comienza en el momento en que escuchas esas palabras: “Estás aprobado para cerrar”. Pero, ¿qué significa exactamente esa frase y, más importante aún, qué deberías hacer durante esos días de tensión entre escuchar la buena noticia y cerrar realmente la compra de tu propiedad?

Entendiendo “Aprobado para Cerrar”: Más que solo luz verde

Cuando tu prestamista te dice que has sido aprobado para cerrar, significa que tanto el suscriptor como tu agente de depósito han examinado minuciosamente todo tu expediente y han considerado que todo es satisfactorio. Piensa en ello como el último control antes de la línea de meta. Sin embargo, alcanzar esta etapa requirió que tu prestamista verificara varios elementos críticos:

La tasación de la propiedad respalda el monto del préstamo que estás solicitando. Tus documentos financieros no muestran depósitos sospechosos que puedan sugerir que estás acumulando deudas inesperadas. Tu ratio de deuda a ingresos se mantiene dentro de límites aceptables para tu producto de préstamo específico. Tu historial crediticio permanece limpio, sin nuevas cuentas o pagos atrasados. Has asegurado la cobertura del seguro de propietario. La investigación de título ha despejado la propiedad de cualquier gravamen o reclamación, y se ha contratado el seguro de título adecuado. La inspección de termitas fue aprobada o se han realizado todas las reparaciones requeridas. Tu empleador ha confirmado que tu situación laboral permanece sin cambios.

Por eso, esperar a que te aprueben para cerrar puede parecer una eternidad—los prestamistas son exhaustivos por una buena razón.

Los pasos inmediatos siguientes: Desde la aprobación hasta la firma

Una vez que llega la luz verde, varias acciones deben suceder en rápida sucesión.

Tu Divulgación de Cierre llega

En horas o en un día tras recibir la aprobación, tu oficial de préstamos te enviará la divulgación inicial de cierre. Este documento funciona como tu plano de la transacción—detalla tu tasa y plazo hipotecario, el tipo de préstamo que elegiste, cada coste de cierre que pagarás y el efectivo exacto que debes llevar al cierre.

Aquí está la parte crítica: la ley federal exige un período de espera de tres días hábiles desde que recibes esta divulgación hasta que puedas firmar tus documentos de préstamo reales. Un día hábil excluye fines de semana y feriados federales. Usa este tiempo con sabiduría. Compara línea por línea la divulgación de cierre con tu estimación de préstamo original. Si algo parece incorrecto, contacta a tu oficial de préstamos inmediatamente. Cualquier cambio reiniciará el reloj de tres días, lo que podría retrasar aún más tu cierre.

Preparando tu transferencia bancaria

Mientras revisas los números, pide a tu prestamista instrucciones específicas para la transferencia bancaria. Necesitarás enviar tu “efectivo para cerrar”—esto incluye tu pago inicial más todos los costos de cierre. Tu banco puede iniciar la transferencia, pero sé cauteloso. El fraude en transferencias electrónicas dirigido a transacciones inmobiliarias se ha vuelto cada vez más sofisticado. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda verificar las instrucciones de transferencia directamente con tu prestamista usando un número de teléfono que encuentres por separado, nunca usando datos de contacto en un correo electrónico.

La última inspección de la propiedad

Si estás comprando en lugar de refinanciando, la ventana de espera de tres días te da la oportunidad perfecta para visitar la propiedad una última vez. Recorre cada habitación. Verifica que el vendedor haya mantenido la propiedad como prometió y haya dejado los artículos incluidos en el contrato (electrodomésticos, accesorios, etc.). Comprueba que las reparaciones acordadas se hayan realizado a estándares satisfactorios. Para compradores remotos, coordina una visita virtual con tu agente inmobiliario.

El día del cierre: Documentos y firmas

Tu prestamista prepara los documentos del préstamo y los envía a la compañía de depósito o de título que maneja tu transacción. Esta compañía recopila todos los documentos finales de cierre en un paquete y envía todo para su firma.

La firma generalmente se realiza en la oficina de la compañía de títulos, en la oficina de un abogado, o cada vez más, en tu propia casa o en un lugar conveniente para ambas partes. La mayoría de los estados ahora permiten esta flexibilidad. Necesitarás que un notario autorizado presencie tu firma y confirme tu identidad.

Los documentos que firmas incluyen una divulgación final de cierre—debe coincidir exactamente con tu versión inicial, a menos que la fecha de cierre haya cambiado y elementos como impuestos de propiedad o primas de seguro requieran ajuste.

Si tu estado lo permite y tu prestamista lo ofrece, podrías completar un cierre totalmente digital mediante notarización remota en línea. Sin embargo, California, Georgia y Connecticut prohíben este método a mediados de 2023. Misisipi y Massachusetts lo están permitiendo temporalmente, mientras que Carolina del Sur aún no ha establecido un marco regulatorio.

Una vez que hayas firmado, tu agente de cierre se asegura de que todas las partes reciban sus documentos requeridos—tu prestamista, el vendedor (if applicable), y cualquier otra parte interesada en la transacción.

Financiamiento y grabación: Los movimientos finales

Envías tus fondos transferidos y, tras verificar tus documentos firmados, tu prestamista libera los fondos del préstamo a la compañía de depósito. Esta compañía distribuye esos fondos de manera adecuada—a tu prestamista actual si estás refinanciando, al vendedor y su prestamista si estás comprando, y a las agencias de seguros y impuestos según corresponda.

Nota importante: Si estás refinanciando, los prestamistas no pueden financiar nada hasta que expire tu período de derecho de rescisión de tres días. Esta protección federal te da una ventana para cambiar de opinión después de firmar.

Tu agente de cierre también presenta la escritura de fideicomiso o la nota hipotecaria ante el registro del condado, documentando legalmente tu nueva hipoteca. Para compras, también se registran las transferencias de la propiedad. Cualquier prestamista que esté siendo pagado debe presentar la satisfacción de la hipoteca en la misma oficina del condado.

Una vez que el condado registre todo, recibes tus llaves. La propiedad es oficialmente tuya para habitar.

Tu agente de liquidación concilia todos los costos, y recibes reembolsos si pagaste de más en los costos de cierre estimados. También obtendrás copias de todos los documentos de cierre para tus registros.

La zona de riesgo: Cosas que aún podrían retrasar tu cierre

Aquí está la realidad: sí, aún puedes ser rechazado después de que te aprueben para cerrar. Durante esos días finales entre la aprobación y la firma, evita cualquier movimiento financiero que pueda hacer que los prestamistas te vean como un riesgo mayor:

No solicites nuevas tarjetas de crédito o préstamos. No hagas cargos grandes en tus tarjetas existentes. No renuncies a tu trabajo actual ni cambies de empleador. No hagas cambios importantes en tu vida, como matrimonio o divorcio. No transfieras dinero entre instituciones financieras. No hagas depósitos o retiros de cantidades inusualmente grandes. No pagues deudas existentes en sumas globales.

Cualquiera de estas acciones podría activar una revisión de último minuto que ponga en peligro tu cierre.

¿Cuánto tiempo tarda realmente?

Una vez que te aprueban para cerrar, el plazo hasta la financiación y la grabación puede ser de menos de una semana, pero varios factores influyen en la duración real.

La precisión de tu divulgación de cierre es muy importante. Si todo está correcto en la primera versión, avanzas más rápido que si se necesitan correcciones. Recuerda, debes esperar tres días hábiles después de recibir tu divulgación de cierre—o una versión corregida—antes de firmar.

Las leyes de tu estado también influyen. La mayoría permite que la firma de documentos, la financiación y la grabación en el condado sucedan en el mismo día. Un pequeño grupo de estados requiere que estos pasos se extiendan en tres días separados.

También ocurren retrasos en la vida real. Tu agente de cierre puede enfermarse. Tu notario puede enfrentar obstáculos inesperados. Tu prestamista puede tener problemas técnicos. La alta demanda de servicios de cierre en temporadas ocupadas puede crear cuellos de botella. O bien, puedes tener circunstancias personales—enfermedad, emergencia familiar, crisis laboral—que te obliguen a posponer.

La conclusión: aunque esperar a que te aprueben para cerrar puede parecer una tortura lenta, el proceso de cierre en sí se mueve sorprendentemente rápido una vez que todo está en marcha. Mantén la paciencia, estate atento y evita errores financieros en esos días finales.