Últimamente he estado profundizando en datos de REITs y, honestamente, hay algo interesante aquí que la mayoría de los inversores podrían estar pasando por alto. Todos hablan de cómo las acciones se desploman durante las recesiones, pero los REITs durante una recesión en realidad cuentan una historia diferente.

Entonces, aquí está lo esencial: los REITs son básicamente valores que te permiten poseer acciones en empresas inmobiliarias. Por ley, deben mantener al menos el 75% de sus activos en bienes raíces y distribuir el 90% de las ganancias como dividendos. Suena aburrido hasta que miras los números reales.

Históricamente, los REITs lo han hecho muy bien. Desde 1972 hasta 2024, promediaron un rendimiento anual del 12.6% en comparación con el 8% del S&P 500. Pero sí, los últimos cinco años han sido duros: solo un 5.5% frente al 15.3% del mercado. Por eso la pregunta real es: ¿son los REITs realmente a prueba de recesiones?

Resulta que, durante una recesión, los REITs no se comportan tan mal como podrías pensar. En las caídas, han promediado una pérdida del 17.6% en comparación con más del 20% que cae el S&P 500. Así que sufren, pero menos que el mercado en general. Lo que es sorprendente, sin embargo, es lo que sucede después.

En los 12 meses previos a las recesiones, los REITs promediaron un rendimiento positivo del 5.7%. Luego, durante la recesión en sí, sí, bajan. Pero aquí es donde se pone interesante: después de las últimas seis recesiones, los REITs se recuperaron, promediando un 22.7% en los 12 meses siguientes. Ese tipo de recuperación la mayoría de los activos no puede igualar.

¿Y por qué la rápida recuperación? Las tasas de interés. Los valores inmobiliarios se mueven con las tasas de capitalización, que siguen de cerca las tasas de interés. Los bancos centrales bajan las tasas durante las recesiones, lo que reduce las tasas de capitalización y aumenta los precios de las propiedades. Como los REITs cotizan en mercados públicos, los precios responden de inmediato. Los mercados valoran en lo que las empresas valdrán en 12-18 meses, no hoy.

Pero aquí está la diferencia: no todos los REITs son iguales. Los centros de datos, la atención médica y los REITs de arrendamiento triple net muestran una resistencia particular durante las recesiones. ¿Hoteles, vallas publicitarias y REITs enfocados en hipotecas? Esos sufren más. Así que si estás pensando en los REITs durante una recesión como cobertura, debes ser selectivo.

En resumen: los REITs no se desploman como el mercado en general cuando las cosas se ponen difíciles, se recuperan más rápido que la mayoría de las clases de activos, y si eliges los sectores adecuados como atención médica o centros de datos, obtienes aún más protección. Tiene sentido que la gente los esté mirando con más atención.