¿Cobran 15.000 yuanes por mostrar la casa unas cuantas veces?

Este artículo es una reproducción de: Xinmin Evening News

¿Cobran 15,000 yuanes por visitar varias propiedades?

Algunos ciudadanos han visto retenido su depósito de intención de compra de manera “excesiva”, y profesionales advierten que al firmar contratos de intención de depósito se deben evitar expresiones ambiguas

  En el “Acuerdo de intermediación en compraventa inmobiliaria”, no hay firma del vendedor, solo la firma de la Sra. Wu     

             

  Recibo del depósito de intención de la Sra. Wu recibido  Todas las imágenes de esta sección son proporcionadas por los entrevistados     

Pagaron 50,000 yuanes como depósito de intención de compra, pero finalmente decidieron no comprar, sin embargo, esta cantidad fue retenida por la agencia bajo el pretexto de “servicio de visitas” y se le descontó un 30%. La ciudadana Wu solicitó ayuda a “Xinmin Bang Nong Mang” y relató su experiencia con Jingrui Real Estate: en un acuerdo de intermediación en compraventa inmobiliaria que solo tiene la firma unilateral de la compradora, y en el que la transacción en sí no se concretó, la agencia no solo se negó a devolver el depósito en su totalidad, sino que además, bajo el pretexto de “costos laborales”, retuvo 15,000 yuanes de los 50,000 yuanes pagados. Tras investigar, expertos legales señalaron claramente que la remuneración principal de la agencia debe basarse en facilitar la transacción, y que ofrecer servicios básicos como visitas sin establecer tarifas elevadas unilateralmente carece de base legal.

Los costos de visitas nunca fueron acordados

Wu explicó a los periodistas que hace un mes visitó una propiedad con Jingrui Real Estate, con la intención de comprar una vivienda en Gucun, Baoshan. El 5 de enero, Wu pagó 50,000 yuanes a un responsable de Jingrui, como depósito de intención de compra para una propiedad en la calle Jutai 777, en el distrito de Baoshan (en adelante, “Propiedad A”). Ese día, firmó un “Acuerdo de intermediación en compraventa inmobiliaria”, en el que la intermediaria era Shanghai Jingrui Real Estate Brokerage Co., Ltd. Según las cláusulas, si el vendedor de la Propiedad A firma el contrato de compraventa, el depósito se convierte en señal, sin que se establezca si la tarifa por visitas se deducirá del depósito. Es importante señalar que en el contrato de compraventa y en el acuerdo de intermediación, solo firmó Wu, sin firma del vendedor.

Según Wu, inicialmente solo hizo visitas virtuales. El 7 de enero, un agente la llevó a visitar la propiedad en persona en Jutai 777. “Para esta propiedad por la que pagué el depósito, considerando el precio, mi esposo y yo no quedamos especialmente satisfechos, y decidimos seguir buscando otras opciones.” Wu reveló que ese mismo día, otra agencia la llevó a visitar otra propiedad cerca del parque Gucun (en adelante, “Propiedad B”). “Después de verla, también la recomendé a Jingrui, solicitando una visita. En un día, dos agencias diferentes me llevaron a visitar la Propiedad B.” Wu enfatizó que la visita con Jingrui fue posterior, y que ella misma proporcionó la información de la Propiedad B, que no estaba en su plan original.

La solicitud de reembolso fue rechazada

Tras pensarlo cuidadosamente, Wu y su esposo decidieron comprar la Propiedad B y firmaron con otra agencia.

El 20 de enero, Wu solicitó a Jingrui el reembolso completo del depósito de 50,000 yuanes, argumentando que no se concretó la compra de la Propiedad A y que en el acuerdo de intermediación solo firmó ella, sin firma del vendedor, por lo que consideraba que era un “contrato inválido”. Sin embargo, esta solicitud fue inmediatamente rechazada por Jingrui. El 21 de enero, tras quejarse, la autoridad local de gestión urbana intervino, pero en la reunión de mediación, ambas partes no lograron acordar cuánto se devolvería. Un funcionario de la Oficina de Administración Urbana de Baoshan informó a los periodistas que esto constituía una “disputa contractual” y que no era asunto de la autoridad, solo podían mediar.

Los periodistas contactaron a responsables de Jingrui para verificar la situación. La otra parte insistió en que, aunque no se concretó la Propiedad A, el agente realizó servicios como visitas, por lo que solo podía devolver una parte del depósito. También afirmó que Wu firmó la Propiedad B con otra agencia, lo que consideraron una “salto de contrato”.

Respecto a la negativa de Jingrui a devolver el monto total, Wu cuestionó que, según las prácticas del sector, antes de que la transacción se concrete, el comprador no debe pagar por servicios como visitas, asesoramiento o búsqueda de propiedades. “El depósito de 50,000 yuanes solo corresponde a la Propiedad A, y hay recibo y contrato que lo acreditan, no relacionado con la Propiedad B. Si Jingrui cree que cometí un ‘salto de contrato’, debería presentar una demanda por separado, no mezclar los casos.”

Posteriormente, Wu informó que su solicitud de reembolso total fue aún más rechazada, y que Jingrui solo aceptó devolver 35,000 yuanes. “¿Cobrar 15,000 yuanes por visitar varias propiedades? ¡Eso es demasiado abusivo!”

La transacción no concretada no permite retener fondos

Los periodistas consultaron a expertos legales, y el abogado Ma Xiao de Shanghai Shangshe Law Firm afirmó que los 50,000 yuanes de “depósito de intención” no tienen un concepto legal establecido, sino que son un pago anticipado de intención de transacción. El artículo 586 del Código Civil establece que el depósito debe estar claramente acordado por escrito, de lo contrario, no se aplica la penalización por depósito. Wu no acordó que su depósito fuera un depósito en garantía, por lo que no puede tratarse como tal.

Ma Xiao explicó que los depósitos en contratos de compraventa son pagos anticipados para el cumplimiento del contrato, y que si no hay acuerdo o el acuerdo es ambiguo sobre su uso o devolución, en base a la costumbre del mercado y principios de equidad, si no se concreta la transacción, el dinero debe devolverse. Según los artículos 961 a 966 del Código Civil, la remuneración de la intermediaria debe basarse en facilitar la firma del contrato. Si la intermediaria solo ofrece servicios de visita y no logra concretar la transacción, no tiene derecho a reclamar una remuneración elevada; además, si no se acordó previamente la tarifa, no puede reclamarla posteriormente. El depósito de intención o “depósito de buena fe/prepago” no es un depósito en garantía, y si la transacción no se realiza, la intermediaria debe devolverlo en su totalidad. Jingrui no tiene derecho a establecer unilateralmente cargos o cantidades después del hecho. Incluso si la agencia argumenta que hay costos necesarios, estos deben basarse en los costos reales (como transporte y mano de obra) y no en una “retención excesiva”.

Ma Xiao señaló que un acuerdo de intermediación firmado unilateralmente no tiene fuerza legal vinculante. Según la información disponible, la Propiedad B está listada por varias agencias, y Jingrui solo proporcionó servicios de visita, sin ofrecer información exclusiva ni negociaciones sustantivas. “El cliente no utilizó información exclusiva ni servicios clave de Jingrui, y eligió otra agencia, lo cual es una opción legal del mercado y no constituye un ‘salto de contrato’.”

Ma Xiao advierte que al firmar un acuerdo de depósito o pago anticipado, se deben aclarar claramente las condiciones de devolución, las reglas de conversión y las responsabilidades por incumplimiento, para evitar ambigüedades; además, al hacer transferencias, se recomienda poner en la nota ‘depósito de intención (reembolsable en caso de no concretar)’ o ‘depósito en garantía (no en garantía, reembolsable en caso de incumplimiento)’ y guardar el comprobante; finalmente, hay que tener cuidado de que la agencia no convierta de manera encubierta el “depósito de intención” o “depósito en garantía” en un “depósito en garantía en dinero”, ya que la conversión debe hacerse por escrito, de lo contrario, no se aplican las penalizaciones por depósito.

¿Podrán protegerse realmente los derechos de Wu? “Xinmin Bang Nong Mang” continuará atento a la situación.

Reportero: Xia Yun