¿Por qué Estados Unidos puede abandonar una casa cuando el precio cae por debajo del pago inicial y nosotros no?

Hace un tiempo, propuse una sugerencia: en lugares donde el precio de la vivienda cae por debajo del pago inicial, si el comprador tiene dificultades para pagar la hipoteca, los bancos podrían considerar suspender el pago de intereses. Cuando los precios se estabilicen y el comprador haya superado el período difícil, podría reanudar el pago de intereses, o los bancos podrían reducir o condonar parte de los intereses según la situación del precio de la vivienda y del comprador. De esta manera, se aliviaría la carga del comprador y, por otro lado, los bancos en realidad no tendrían muchas pérdidas, porque el principal sigue siendo pagado. Alguien me criticó: ¿Por qué? ¿Cuando suben los precios de las viviendas, se les da más dinero a los bancos?
No te emociones, esto tiene una base. En algunas regiones, los precios de las viviendas ahora caen mucho más que el pago inicial, en ese momento, el propietario tiene dos opciones: primero, seguir pagando la hipoteca; segundo, devolver la casa al banco. Por ejemplo, en Estados Unidos, si el precio de la vivienda cae por debajo del pago inicial, simplemente se devuelve la casa al banco. El banco la subasta, y el dinero obtenido en la subasta será el que se recupere, asumiendo la pérdida. Por ejemplo, si una casa tiene una hipoteca de 50,000 dólares y finalmente se subasta por 30,000, el banco asume la pérdida de 20,000 dólares.
Pero en China, los propietarios no pueden abandonar la casa sin pagar.
La razón por la que Estados Unidos hace esto es que en muchos estados no existe el derecho de recuperación de la hipoteca. Cuando el valor de la casa cae por debajo del pago inicial, simplemente puedes devolver la casa al banco, y el banco la subasta. El dinero obtenido en la subasta será el que se recupere, y el banco asume la pérdida. Por ejemplo, si la hipoteca es de 200,000 dólares y la casa se subasta por 100,000, el banco pierde 100,000 dólares, que asume la pérdida.
Pero en China, las hipotecas tienen un derecho de recuperación ilimitado. Si no pagas la hipoteca, el banco te demandará, y si la casa se subasta por 100,000 dólares en una deuda de 200,000, el banco seguirá deduciendo la diferencia de 100,000 de tu salario o buscará otros activos, sin ninguna pérdida. En China, una vez que asumes una hipoteca, tienes una responsabilidad ilimitada. Los bancos, sin importar si los precios suben o bajan, exigirán que pagues todo el principal y los intereses. Además, si no pagas la hipoteca y el banco te demanda, tu historial crediticio se verá afectado, lo que puede dificultar que consigas un empleo público u otras oportunidades.
La razón por la que Estados Unidos hace esto es que la mayoría de las hipotecas se securitizan, es decir, se agrupan y venden a otras instituciones, ganando comisiones y transfiriendo el riesgo. En China, las hipotecas no están muy securitizadas; si el comprador no quiere la casa, la pérdida recae completamente en el banco. Además, en Estados Unidos, no pagar la hipoteca no afecta tanto la historia crediticia. También existe un sistema de bancarrota personal.
El pueblo chino es realmente muy bueno; muy pocos dejan de pagar la hipoteca, todos siguen pagando, incluso si el precio de la vivienda cae a la mitad. Esta reciente corrección del mercado inmobiliario también nos ha planteado la necesidad de mejorar nuestro sistema en este aspecto, en cómo compartir las pérdidas y costos cuando los precios caen. De lo contrario, si alguien compra una casa y el valor cae un 70%, quedando solo un 30%, y sigue pagando la hipoteca, esto no sería justo para el comprador. Se debería establecer un mecanismo de transferencia de riesgos para aliviar la carga del comprador.
En ausencia de mecanismos de seguro o securitización, la mejor opción sería suspender los intereses o reducir una parte de ellos. Incluso una suspensión de dos años sería aceptable. Cuando el precio cae por debajo del pago inicial, abandonar la casa tiene un costo demasiado alto y no hay mecanismos de alivio, lo cual claramente no es justo para el comprador.