¿Es válido que en el contrato previo a la construcción de un proyecto de ingeniería se acuerde "reponer la deuda con una propiedad"?

Caso de Lufa【2026】069

Construcción aún no ha comenzado

Las partes acordaron en el contrato de firma que “se usará una propiedad como pago de la deuda”

La ubicación, superficie y precio de la propiedad en garantía no están claros

¿Es válido dicho acuerdo?

（Imagen creada por IA）

Resumen del caso

El 27 de septiembre de 2022, la empresa A y la empresa B firmaron un “Contrato de subcontratación de obras de agua y electricidad”, en el que ambas partes acordaron que la empresa A sería responsable de la instalación de agua y electricidad en la fábrica de la ciudad de vidrio de la empresa B. En cuanto al pago, el contrato estipula que, tras la finalización total del proyecto y la inspección satisfactoria por parte del departamento de control de calidad de la empresa B, se pagará el 70% del monto provisional del contrato, primero mediante la entrega de una propiedad, y el resto mediante pagos progresivos; el resto, tras la aceptación y auditoría, se pagará hasta el 95% del valor aprobado; el 5% restante se retendrá como garantía de calidad durante un año y se pagará posteriormente. Tras la firma del contrato, la empresa A organizó la construcción y finalizó en diciembre de 2022. La obra en cuestión fue entregada en mayo de 2023. La empresa A solicitó repetidamente a la empresa B el pago de la obra, pero esta no respondió. La empresa A, sin otra opción, presentó una demanda ante el Tribunal Popular Intermedio de Zaozhuang, solicitando que se ordenara a la empresa B pagar el monto de la obra.

Procedimiento judicial

El punto central del litigio es si el acuerdo entre la empresa A y la empresa B de “usar una propiedad como pago de la deuda” antes de la construcción de la obra es válido.

El tribunal, tras revisar, consideró que, según el artículo 28, párrafo 1, de la “Interpretación de varias cuestiones sobre la aplicación del Código Civil de la República Popular China en la parte de contratos” del Tribunal Supremo Popular, cuando el deudor o un tercero alcanzan un acuerdo de compensación en bienes antes de la fecha de vencimiento de la obligación, el tribunal debe determinar la validez de dicho acuerdo basándose en la relación de crédito y deuda. La cláusula de pago en la que la empresa A y la empresa B acordaron pagar el 70% del monto del contrato mediante la entrega de una propiedad en forma de compensación es, en esencia, un acuerdo de compensación en bienes. En el momento de la firma del contrato, la obra aún no había comenzado, y las partes no habían establecido aún una relación de crédito y deuda. La ubicación, superficie y precio de la propiedad en garantía no estaban claros. La obra fue entregada en mayo de 2023, tras la cual se consideró que había sido finalizada y que la calidad cumplía con lo acordado. Según el acuerdo, la empresa B debería pagar a la empresa A, pero hasta ahora no ha pagado en su totalidad ni ha presentado pruebas de haber entregado la propiedad a la empresa A.

En consecuencia, el tribunal dictaminó que la empresa B debía pagar a la empresa A el monto de la obra y los intereses. La primera instancia fue apelada por la empresa B, pero la segunda instancia confirmó la sentencia inicial, sin aceptar la apelación. La sentencia ha quedado firme.

Declaración del juez

En el ámbito de la construcción, las entidades constructoras, para aliviar la presión de flujo de efectivo, a menudo alcanzan acuerdos de compensación en bienes con las empresas constructoras. La validez de estos acuerdos puede variar según el momento en que se alcanzan: antes o después de la finalización de la obra.

Antes de la liquidación final de la obra, esto puede ocurrir en: 1. la fase de licitación o firma del contrato de construcción; 2. durante la ejecución del contrato, principalmente desde el inicio hasta la liquidación final.

En el caso de acuerdos de “usar una propiedad como pago de la deuda” firmados antes de que la obra comience, dado que aún no se ha iniciado la construcción y no existe una relación de crédito y deuda, no se puede determinar con certeza el monto de la compensación ni la validez del acuerdo, especialmente si no se especifican claramente las características de la propiedad ni su valoración de mercado. En la práctica, generalmente no se reconoce la validez de tales cláusulas en esta etapa. Este caso corresponde a esa situación: sin que la obra haya comenzado, el acuerdo de “una propiedad en compensación por la deuda” entre las partes carece de certeza, ya que falta información clave como detalles de la propiedad y monto de la compensación, y la cláusula es demasiado general para ser ejecutable. Por ello, no se apoya la solicitud de la empresa A de usar la propiedad como pago.

En cuanto a los acuerdos de “usar una propiedad como pago de la deuda” firmados durante la ejecución del contrato, su validez y naturaleza en la práctica son controvertidos. Esto se debe a que, a medida que la obra se acerca a su finalización y se acerca la fecha de pago, los acuerdos entre la entidad constructora y la constructora en relación con la propiedad en garantía no siempre están claramente definidos. Diferentes acuerdos (por ejemplo, solo el monto total de la deuda, la ubicación de la propiedad, sin liquidar aún el monto de la deuda) pueden tener diferentes efectos legales. Según el artículo 28, párrafo 2, de la misma interpretación, si el acuerdo establece que, tras la finalización de la obra y la expiración del plazo de pago, la propiedad en garantía pasa directamente al acreedor (la constructora), dicho acuerdo se considera inválido, salvo que se trate de una garantía de transferencia. Si, en cambio, el acuerdo establece que, tras la finalización y el vencimiento del plazo, la constructora puede solicitar la venta, subasta o valoración de la propiedad para realizar la deuda, ese acuerdo se considera válido. Además, si en el momento de firmar el acuerdo la propiedad en garantía ya ha sido transferida a la constructora, se considera una garantía de cesión, y se puede proceder a la subasta o venta según el artículo 68 de la misma interpretación.

En cuanto a los acuerdos firmados tras la liquidación final y el vencimiento del plazo de pago, en la práctica su validez no suele ser controvertida. Según el artículo 27, párrafo 1, de la misma interpretación, si las partes alcanzan un acuerdo de compensación en bienes tras la liquidación final y el vencimiento del plazo, y no hay circunstancias que afecten la validez del contrato, dicho acuerdo entra en vigor cuando las partes expresan su consentimiento. Tras la liquidación, los montos de la deuda y el valor de la propiedad en garantía están generalmente definidos, y si las partes expresan su voluntad de manera genuina y el contenido del contrato no viola leyes o regulaciones, el acuerdo es válido.

Enlaces legales

Artículo 401 del Código Civil de la República Popular China: “El acreedor hipotecario, antes de la fecha de vencimiento, y el hipotecante acuerdan que, en caso de incumplimiento del deudor, la propiedad hipotecada será de propiedad del acreedor, solo podrá ser preferentemente satisfecho con dicha propiedad, conforme a la ley.”

Artículo 27 de la “Interpretación de varias cuestiones sobre la aplicación del Código Civil de la República Popular China en la parte de contratos” del Tribunal Supremo: “Cuando el deudor o un tercero alcancen un acuerdo de compensación en bienes con el acreedor antes de la fecha de vencimiento, y no existan circunstancias que afecten la validez del contrato, el tribunal debe determinar la validez del acuerdo basándose en la relación de crédito y deuda.”

El acuerdo de compensación en bienes será válido si se firma antes del vencimiento y la liquidación final, y la propiedad en garantía no ha sido transferida al acreedor. Si la propiedad ya ha sido transferida, el acuerdo puede ser inválido, salvo que se trate de una garantía de cesión, en cuyo caso se puede proceder a la subasta o venta.

El acuerdo de compensación en bienes firmado tras la liquidación final y el vencimiento del plazo de pago, si cumple con los requisitos, entra en vigor cuando las partes expresan su consentimiento. La cantidad de la deuda y el valor de la propiedad en garantía están generalmente definidos en ese momento.

Notas adicionales

Las partes pueden acordar que, en caso de incumplimiento, la propiedad en garantía pase al acreedor, pero solo puede ser preferentemente satisfecha conforme a la ley. La transferencia de la propiedad en garantía puede ser considerada una garantía de cesión, y en ese caso, se puede proceder a la subasta o venta según la ley.

Cuando las partes alcanzan un acuerdo de compensación en bienes tras la liquidación final, y la propiedad en garantía no ha sido transferida, el acuerdo es válido cuando las partes expresan su consentimiento. Si la propiedad ya ha sido transferida, el acuerdo puede ser inválido, salvo que sea una garantía de cesión, en cuyo caso se puede proceder a la subasta o venta.

Autor: Li Meijuan, Wang Xin, Zhang Heng

Fuente: Tribunal Popular Intermedio de Zaozhuang

Origen: Tribunal Superior de Shandong