Podríamos estar viendo la crisis de asequibilidad de la vivienda de manera equivocada. Los que ganan más están impulsando los precios de las viviendas, no la falta de oferta, dicen los investigadores

Economistas, legisladores y Wall Street llevan mucho tiempo predicando la necesidad de aumentar la oferta de viviendas para mejorar la asequibilidad, pero puede que no sea tan sencillo.

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Según una nota reciente escrita por la estudiante de doctorado en UC Irvine, Schuyler Louie, junto con investigadores de la Fed de San Francisco, John Mondragon, Rami Najjar y Johannes Wieland, el crecimiento del ingreso promedio “se relaciona fuertemente” con el crecimiento de los precios de las viviendas.

“Sin embargo, casi no hay conexión entre el crecimiento del ingreso promedio y el crecimiento en la oferta de viviendas,” añadieron. “En cambio, el crecimiento de la oferta de viviendas tiene una relación positiva fuerte con el crecimiento de la población. De hecho, casi todas las áreas metropolitanas vieron que las unidades de vivienda crecieron más rápido que su población, incluso en mercados residenciales caros como Los Ángeles o San Francisco.”

Eso desafía nociones profundamente arraigadas de que el NIMBYismo, la burocracia y los políticos que prefieren controles de alquiler sobre nuevas construcciones están empeorando la crisis de asequibilidad de la vivienda.

Mientras tanto, los costosos mercados de vivienda en California se han presentado como un ejemplo principal de estas tendencias y a menudo se contrastan con los de Texas, donde las viviendas son más asequibles.

Por supuesto, vivir en California es caro, lo que alimenta la falta de vivienda y la migración fuera del estado. Pero dado que la oferta no fue un factor, los investigadores analizaron más de cerca cómo las diferencias en la demanda afectan los precios de las viviendas.

Basándose en datos que datan de mediados de los años 70, señalaron que los precios de las viviendas y el ingreso mediano seguían una trayectoria muy similar hasta 2000. Pero después de eso, el crecimiento de los precios de las viviendas superó ampliamente los ingresos.

“Esta investigación indica que las reformas regulatorias pueden tener un impacto limitado en la asequibilidad de la vivienda y que las diferencias en las restricciones de oferta de vivienda no son los impulsores fundamentales de las diferencias en la dinámica del mercado inmobiliario en distintas áreas metropolitanas,” dijeron.

Al analizar el ingreso promedio, los investigadores encontraron que creció “esencialmente en la misma proporción que los precios de las viviendas” desde 1975 hasta 2024.

Por lo tanto, en lugar de una falta de oferta, la asequibilidad de la vivienda “puede estar principalmente relacionada con las diferencias en el crecimiento del ingreso en la parte superior de la distribución en comparación con la clase media.” En otras palabras, la desigualdad de ingresos impulsa los precios de las viviendas.

Mientras tanto, al analizar los ingresos y la oferta de viviendas desde 2000 hasta 2020, no se encontró relación alguna. La razón puede ser que, cuando los hogares en EE. UU. se vuelven más ricos, prefieren renovar viviendas, mudarse a lugares más agradables o encontrar otras formas de mejorar su calidad de vida en lugar de comprar viviendas adicionales.

En lugar de mayores ingresos, la llegada de nuevos hogares a una ciudad aumenta la oferta, y los datos muestran que “el crecimiento de la oferta de viviendas está fuertemente relacionado con el crecimiento de la población en prácticamente todas las áreas metropolitanas.”

Los investigadores destacan dos tipos diferentes de demanda. Cuando la demanda crece por una mejor calidad de vivienda, los precios de las casas aumentan mientras la demanda de unidades de vivienda se mantiene relativamente estable.

Pero cuando la demanda de vivienda proviene del crecimiento poblacional que mantiene estables los ingresos promedio, la demanda de unidades aumenta, elevando tanto los precios como la oferta.

“Esto sugiere que la crisis de asequibilidad de la vivienda puede abordarse mejor entendiendo los cambios en el mercado laboral, especialmente la distribución relativa del crecimiento económico en diferentes niveles de ingreso y empleos en distintas áreas,” concluyeron.

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