Comprendiendo Contingente vs Pendiente vs Bajo Contrato en Bienes Raíces

Cuando buscas la casa de tus sueños y finalmente encuentras una lista perfecta, solo para descubrir que está marcada como “contingente”, “pendiente” o “bajo contrato”, puede resultar decepcionante. La buena noticia es que aún puedes tener opciones para seguir adelante, pero tus posibilidades dependen completamente del estado actual de la propiedad. Aunque los tres estados indican que una transacción está en proceso, representan etapas muy diferentes en el proceso de compra de una vivienda, y conocer la diferencia entre contingente vs pendiente vs bajo contrato es crucial para tomar decisiones informadas como comprador.

Cómo se Diferencian Contingente, Pendiente y Bajo Contrato

Estos tres términos suelen confundirse porque todos describen viviendas que aún no se han vendido, pero tienen significados distintos en el proceso inmobiliario. Entender la línea de tiempo y las implicaciones de cada estado puede influir significativamente en tu estrategia como comprador o vendedor.

Cuando una propiedad pasa a “bajo contrato”, el vendedor ha aceptado una oferta y ambas partes avanzan. Sin embargo, esta etapa aún requiere que se cumplan ciertas condiciones antes de que se cierre el trato. El estado contingente indica que el vendedor ha aprobado una oferta, pero se deben cumplir requisitos específicos — estos pueden variar desde resultados de inspecciones hasta aprobación de financiamiento. Mientras tanto, pendiente significa que las contingencias en gran medida han sido resueltas y la propiedad se acerca a la etapa de cierre.

La secuencia generalmente sigue este orden: bajo contrato → contingente → pendiente → cerrado. Entender esta progresión te ayuda a evaluar qué tan probable es que una venta realmente se complete.

Bajo Contrato: El Punto de Partida Intermedio

Cuando una lista muestra “bajo contrato”, en realidad es el primer paso oficial después de aceptar una oferta. Muchas personas usan este término de manera intercambiable con contingente, pero técnicamente, bajo contrato es un término más amplio que abarca todas las etapas antes del cierre. Simplemente significa que existe un acuerdo vinculante entre comprador y vendedor, aunque el trato aún no se ha finalizado.

En esta etapa, todavía pueden necesitarse cumplir varias condiciones. Estas pueden incluir inspecciones de la vivienda, tasaciones, aprobación de financiamiento, búsquedas de título o la venta de la vivienda actual del comprador. Hasta que estas contingencias se resuelvan, ninguna de las partes tiene garantizado que la transacción se cierre.

Estado Contingente Explicado: Tipos y Qué Significan

Cuando ves una propiedad listada como “contingente”, el vendedor ha aceptado una oferta y está esperando que se cumplan condiciones específicas. La diferencia clave es que las contingencias pueden provenir tanto del lado del comprador como del vendedor. Un comprador podría solicitar una inspección profesional o contingencia de tasación, mientras que un vendedor podría requerir prueba de aprobación de un préstamo o exigir que se venda primero la vivienda actual del comprador.

Diferentes Tipos de Acuerdos Contingentes

Contingente con Cláusula de Kick-Out

Una cláusula de kick-out (también llamada cláusula de “retroceso”) permite a cualquiera de las partes cancelar el acuerdo si ciertos hitos no se cumplen antes de una fecha límite específica. Si las condiciones no se cumplen a tiempo, el comprador o el vendedor pueden retirarse sin penalización. Esto protege a ambas partes, pero puede extender el plazo de cierre. Sin esta cláusula, la fecha límite de contingencia podría ser más absoluta, aumentando la incertidumbre.

Contingente por Probate

Este estado aplica cuando el propietario ha fallecido y debe supervisar la venta ya sea el gobierno o un banco que tiene la hipoteca. Como los procedimientos de probate pasan por el tribunal, son registros públicos y generalmente implican trámites burocráticos. Si prefieres una transacción más rápida y privada, una lista contingente por probate puede no ser ideal, ya que estas ventas suelen tardar mucho más.

Contingente por Venta Corto

En un acuerdo de venta corta, el vendedor acepta recibir menos de lo que debe en la hipoteca. El prestamista debe aprobar este acuerdo, lo que añade un tiempo de procesamiento considerable en comparación con ventas estándar. Las contingencias de venta corta aparecen con frecuencia en propiedades en ejecución hipotecaria, ya que los bancos y prestamistas gestionan directamente la transacción.

Contingente: Continuar Mostrando (CCS)

Este estado significa que el vendedor mantiene el derecho a seguir mostrando la propiedad mientras se resuelven las contingencias. Si llega una oferta mejor, el vendedor podría negociar con el comprador actual o aceptar la nueva oferta. Tu oferta contingente vs bajo contrato podría ser reemplazada si otro comprador presenta una propuesta más fuerte.

Contingente: Sin Mostrar

Lo opuesto a CCS, este acuerdo significa que el vendedor acepta no mostrar la vivienda ni realizar jornadas de puertas abiertas mientras se satisfacen las contingencias. La propiedad está efectivamente fuera del mercado durante este período, brindando mayor seguridad al comprador actual.

Pendiente: Más Cerca del Cierre

Una vez que una propiedad alcanza el estado de “pendiente”, las contingencias han sido resueltas y la transacción avanza hacia el cierre. Esto es una señal mucho más fuerte de que la venta realmente se completará. Aunque las ventas pendientes aún pueden caerse, es mucho menos común que los acuerdos se deshagan durante la fase contingente.

Tipos de Estados Pendientes

Pendiente por Venta Corto

Similar a una venta corta contingente, pero en una etapa más avanzada, una venta corta pendiente indica que las contingencias han sido resueltas y el prestamista ha aprobado el precio de venta por debajo del valor de mercado. La transacción ahora avanza activamente, aunque aún requiere autorización del prestamista para finalizar.

Pendiente con Ofertas de Respaldo

Incluso con un estado pendiente, algunos vendedores pueden seguir aceptando ofertas de respaldo. Esto indica que hay incertidumbre residual o que el vendedor quiere maximizar opciones. Si la oferta principal pendiente se cae, el vendedor puede pasar rápidamente a un comprador de respaldo.

Estado Pendiente Extendida Más de 4 Meses

Si notas que una lista muestra estado pendiente por más de cuatro meses, esto generalmente indica un error o retraso. El agente de listado puede haber olvidado actualizar el estado a “vendido” después del cierre, o negociaciones y problemas de financiamiento pueden estar retrasando la transferencia final. Esto requiere aclaración antes de presentar cualquier oferta.

¿Aún Puedes Hacer Ofertas en Propiedades Contingentes o Pendientes?

Sí, potencialmente puedes presentar ofertas tanto en viviendas contingentes como en pendientes, dependiendo del estado específico y las preferencias del vendedor. Sin embargo, tus posibilidades de aceptación varían significativamente.

Con Listados Contingentes

Las propiedades contingentes a menudo permiten ofertas de respaldo. Si las contingencias del comprador original no se cumplen y el trato se deshace, podrías avanzar como comprador principal. Esto es una oportunidad real si crees que las contingencias originales podrían no satisfacerse. Tener una carta de preaprobación de un prestamista o reservas en efectivo aumenta sustancialmente tu credibilidad ante el vendedor.

Con Listados Pendientes

Una vez que una propiedad alcanza estado pendiente, el acuerdo original está muy cerca de cerrarse. Tus posibilidades de que se acepte una oferta de respaldo son mínimas, a menos que ofrezcas mucho más que el precio solicitado o el vendedor haya indicado explícitamente que acepta ofertas de respaldo. La mayoría de las ventas pendientes llegan a completarse, por lo que tu probabilidad real de éxito es baja.

Consideraciones Estratégicas

Tus mejores probabilidades de ser aceptado están con propiedades contingentes, especialmente aquellas con cláusulas de kick-out. Enfócate en viviendas con contingencias en lugar de pendientes. Demuestra fortaleza financiera mediante una carta de preaprobación, cierre rápido o disposición a pagar en efectivo. Si haces una oferta contingente vs bajo contrato, prepárate para aceptar términos ligeramente menos favorables que los que negociarías en una lista estándar, ya que el vendedor ya tiene un acuerdo en marcha.

Entender las sutilezas de estos tres estados—contingente vs pendiente vs bajo contrato—te permite navegar el mercado de manera más efectiva y detectar oportunidades genuinas incluso cuando una propiedad no está disponible como listado convencional.