Comprendiendo sus opciones de refinanciamiento de vivienda después de HARP

Para muchos propietarios de viviendas, refinanciar una hipoteca parece sencillo en la superficie. Sin embargo, la realidad se vuelve mucho más compleja cuando se tiene una deuda significativa, se lucha con un crédito pobre o se enfrenta a una situación en la que el valor de mercado de la propiedad ha caído por debajo de lo que se debe en la hipoteca. Aquí es donde la dificultad se intensifica y las vías tradicionales de refinanciamiento a menudo se cierran.

¿La buena noticia? Si tu hipoteca está respaldada por una de las dos principales entidades patrocinadas por el gobierno—Fannie Mae o Freddie Mac—aún puedes tener acceso a programas diseñados específicamente para ayudarte a refinanciar en circunstancias difíciles. Aunque el programa federal original Home Affordable Refinance ya no acepta solicitudes, sus sucesores ofrecen vías similares para los prestatarios en situaciones complicadas.

La evolución del alivio hipotecario: de HARP a las soluciones actuales

Para entender en qué situación se encuentran los propietarios hoy en día, es útil conocer la historia. La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) lanzó el Programa de Refinanciamiento Accesible de Vivienda (HARP) a través de una iniciativa federal en 2009, durante la Administración Obama. Este programa nació por necesidad—el mercado inmobiliario colapsó, dejando a millones de propietarios con poco o ningún valor en sus propiedades. Muchos seguían realizando sus pagos mensuales, pero estaban atrapados con hipotecas en underwater y no podían acceder a opciones de refinanciamiento convencionales.

Entre 2009 y 2018, cuando finalizó el programa, casi 3.5 millones de hogares usaron esta iniciativa para refinanciar a tasas de interés más bajas o reestructurar sus préstamos en formas más manejables. El impacto del programa fue significativo, pero a medida que el mercado inmobiliario se estabilizó, el apoyo federal se transfirió a alternativas más nuevas.

Hoy en día, la FHFA gestiona dos programas de reemplazo que continúan con esta misión: el programa de Refinanciamiento de Alto LTV (HLTV) de Fannie Mae y el programa de Refinanciamiento de Alivio Mejorado (ERR) de Freddie Mac.

Dos vías modernas: entender HLTV y ERR

A finales de 2022, aproximadamente 1.2 millones de propietarios en EE. UU. aún tenían hipotecas en las que debían más de lo que valían sus viviendas. Para estos prestatarios, el refinanciamiento convencional sigue siendo prácticamente inaccesible. Ahí es donde entran HLTV y ERR.

Ambos programas funcionan de manera similar en su misión principal: permiten a los prestatarios con patrimonio negativo refinanciar sin requerir una posición de patrimonio sustancial. Sin embargo, hay una diferencia crucial entre los enfoques antiguos y los nuevos. El programa original requería una relación préstamo-valor (LTV) del 80% o menos, lo que significa que podías deber hasta el 80% del valor de tu vivienda. Los nuevos programas han elevado este umbral significativamente al 97.01%.

Para entender qué significa esto en términos prácticos, considera este cálculo: tu LTV se determina dividiendo la cantidad que debes por el valor estimado de tu vivienda. Si el saldo de tu hipoteca es de $200,000 y tu casa se valoriza en $180,000, tu LTV es del 111% (lo que indica que estás en underwater). Bajo los programas más recientes, podrías calificar para refinanciar incluso en esta situación, mientras que las reglas antiguas te habrían excluido.

Para calificar para cualquiera de los dos programas, el nuevo préstamo debe ofrecer al menos uno de los siguientes beneficios:

• Pagos mensuales de principal e intereses más bajos
• Una tasa de interés reducida
• Un plazo de pago más corto
• Conversión a una estructura hipotecaria más estable, como cambiar de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a un préstamo a tasa fija

Cómo determinar tu elegibilidad para los programas de refinanciamiento modernos

Más allá de los requisitos de LTV, los prestatarios deben demostrar un historial sólido con su hipoteca actual. Esto es lo que la FHFA y los prestamistas que administran estos programas requieren:

• Fecha de originación del préstamo: tu préstamo debe haber sido emitido después de septiembre de 2017
• Antigüedad del préstamo: tu hipoteca debe tener al menos 15 meses
• Estado de pagos: todos los pagos hipotecarios actuales deben estar al día
• Historial de pagos reciente: no debe haber pagos atrasados de 30 días en los últimos seis meses
• Ventana de morosidad de 12 meses: no más de un pago atrasado de 30 días en el último año, y sin casos de pagos con más de 30 días de retraso

Además, no hay un requisito mínimo de puntaje de crédito para estos programas, lo cual puede ser especialmente útil para los prestatarios que experimentaron dificultades financieras durante la crisis de vivienda o recesiones económicas recientes.

Cómo navegar el proceso de refinanciamiento

Si crees que podrías calificar, así es como avanzar:

1. Identifica a tu Administrador de Préstamos y la Institución Respaldante
Contacta a tu administrador hipotecario actual para preguntar si tu préstamo está respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac. Alternativamente, puedes visitar sus sitios web oficiales—ambos ofrecen herramientas para buscar préstamos y confirmar qué institución respalda el tuyo. Saber la fecha de originación de tu préstamo es esencial, así que ten esa información lista.

2. Elige tu Socio de Préstamos
Puedes refinanciar a través de tu prestamista actual o buscar uno nuevo. Muchos bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias están aprobados para originar préstamos HLTV y ERR, así que tienes flexibilidad.

3. Reúne la Documentación Requerida
Prepara la documentación necesaria antes de acercarte a un prestamista. Esto generalmente incluye estados de cuenta recientes de la hipoteca, detalles sobre cualquier segunda hipoteca o línea de crédito con garantía hipotecaria, una lista completa de tus obligaciones de deuda mensuales y documentos de verificación de ingresos (recibos de sueldo recientes, declaraciones de impuestos o verificación laboral).

4. Presenta tu Solicitud
Trabaja con el prestamista elegido para completar y enviar la solicitud formal. Ellos revisarán tu información, verificarán tu elegibilidad y te guiarán a través del proceso específico de su institución.

5. Cierra y Transfiere
Si te aprueban, firmarás los nuevos documentos del préstamo y comenzarás a realizar pagos según los términos de tu nueva hipoteca. El proceso de refinanciamiento suele tomar varias semanas desde la solicitud hasta la financiación.

Ventajas y desventajas

Antes de comprometerte con un refinanciamiento, evalúa honestamente si los beneficios superan los costos y esfuerzos involucrados.

Ventajas de HLTV y ERR

• Disponibles para prestatarios con poca o ninguna plusvalía en la vivienda (o incluso patrimonio negativo)
• Potencial para reducir la tasa de interés y disminuir los pagos mensuales
• Proceso de solicitud simplificado en comparación con refinanciamientos convencionales
• No hay un umbral mínimo de puntaje de crédito, haciendo estos programas accesibles para prestatarios con dificultades crediticias
• No se requiere pagar seguro hipotecario en el nuevo préstamo
• No hay un máximo de relación deuda-ingresos, a diferencia de muchos productos hipotecarios convencionales

Desventajas a considerar

• El refinanciamiento implica costos: gastos de cierre, tarifas de tasación, seguro de título y tarifas de procesamiento pueden acumularse fácilmente en $3,000–$5,000 o más
• Condiciones actuales del mercado: las tasas de interés para refinanciar siguen siendo relativamente elevadas en comparación con promedios históricos, lo que puede limitar tus ahorros
• No disponible para propietarios en ejecución hipotecaria: si tu prestamista ha iniciado procedimientos de ejecución, estos programas no te ayudarán

Tomando tu decisión: ¿Es el refinanciamiento adecuado para ti?

Si no estás satisfecho con los términos de tu hipoteca actual, vale la pena investigar si calificas para HLTV o ERR, incluso si inicialmente no calificaste para el programa HARP original. Para muchos propietarios con patrimonio negativo o mínimo, estos programas representan la única vía realista para refinanciar, ya que la mayoría de los prestamistas convencionales requieren un LTV del 80% o menos.

Si estos programas no funcionan para tu situación, explora otras opciones respaldadas por la FHFA, como el programa de Refinanciamiento para Prestatarios de Bajos Ingresos. Además, verifica si tu estado administra un Fondo de Asistencia para Propietarios (HAF), que puede ofrecer apoyo financiero directo. También puedes discutir una modificación del préstamo con tu administrador hipotecario—este enfoque puede alterar de manera permanente o temporal ciertos términos de tu hipoteca si estás teniendo dificultades con los pagos mensuales.

La clave es actuar antes de que tu situación empeore aún más. Refinanciar o modificar tu hipoteca puede ofrecer un alivio significativo, pero estas oportunidades requieren explorarlas a tiempo y considerar cuidadosamente los costos frente a los beneficios.