用比特币买房：Coinbase、房利美将加密货币抵押贷款推向主流买家

Coinbase正在与Better Home & Finance合作，推出由Fannie Mae支持的、以加密货币作抵押的按揭贷款，标志着将数字资产整合进传统住房金融迈出的一步。

这项新业务允许符合条件的借款人以比特币或USDC作为首付款抵押，而无需出售其持仓，从而避免潜在的资本利得税，同时仍能保持对其资产的敞口。

这些按揭贷款以合规贷款（conforming loans）的形式构建，与传统的Fannie Mae-backed loans享有相同的标准与保障。Better负责发放并管理这些贷款，而Coinbase则为所抵押的比特币或加密货币提供托管与基础设施。

该产品瞄准住房市场中长期存在的一道障碍：首付款的前期成本。

据Better称，大约41%的美国家庭因流动现金不足而无法购房，即便他们还持有其他形式的财富。

“几十年来，通往自有住房的道路都要求美国人出售资产、清算投资，或提取退休储蓄，”Better首席执行官Vishal Garg表示。“该合作为数百万持有数字资产的美国人引入了一条新的路径。”

突发：🇺🇸 $4 trillion Federal National Mortgage Association 将首次接收以比特币作抵押的按揭贷款 — Wall Street Journal 🚀 pic.twitter.com/XYl2PMjJOi

— Bitcoin Magazine (@BitcoinMagazine) March 26, 2026

根据公司新闻稿，该公司称，大约有52 million美国人（约占成年人口的20%）曾持有数字资产。

通过允许借款人抵押加密货币而非现金，该产品旨在为住房准入“释放”资产负债表中的那部分资金。

Wall Street Journal 的报道帮助促成了对这则消息的覆盖。

以比特币作抵押的按揭贷款

与传统的以加密货币作抵押的借贷不同，这些按揭贷款旨在将借款人的波动风险降至最低。这些贷款不包含追加保证金（margin calls）或抵押品补足（collateral top-ups）。如果比特币价格下跌，借款人不需要额外添加更多抵押品，而仅靠市场波动本身也不会触发清算。

只有当借款人因按揭付款至少拖欠达到60天时，抵押品才会面临风险，从而与传统住房金融中的标准止赎（foreclosure）时间线保持一致。

该以加密货币作抵押结构的利率预计将比标准的30年期按揭贷款高出大约0.5到1.5个百分点，具体取决于借款人画像。尽管如此，Coinbase认为，如果借款人希望避免出售资产，那么这种权衡或许是值得的。

“将数字财富转化为住房准入（housing access）的能力是一座里程碑，”Coinbase负责消费者与企业产品的负责人Max Branzburg表示。“代币支持的按揭贷款是为更年轻一代解锁购房权的第一步。”

该产品反映了财富格局的变化，尤其是在较年轻的美国人群中。Coinbase的数据表明，45%的年轻投资者持有加密货币，而年长群体为18%，这暗示数字资产正逐渐成为新一代的主要价值储存方式。

与此同时，住房的可负担性正在恶化。房价涨幅已超过收入增长，导致许多潜在购房者呈现“资产多但现金少”的状态。代币支持的按揭贷款试图通过将加密货币持仓视为可用抵押品，而非投机性投资，来弥合这一差距。

Better此前也曾尝试过替代抵押品模式。2023年，该公司允许部分Amazon员工以股票作为贷款的首付款。高管表示，加入比特币与加密货币可能会显著扩大放贷需求，Garg估计如果更早推出这类产品，公司可能会因此错过最多$40 billion的发放额（originations）。

该结构还引入了数字资产特有的新功能。抵押USDC的借款人可能会继续从其持仓中赚取收益，从而潜在抵消按揭成本。此外，Coinbase的托管模式允许用户抵押其投资组合的特定部分，而不是将所有资产锁定。

两家公司表示，他们计划随着时间推移扩大符合条件的抵押品范围，未来可能包括代币化股票、固定收益工具以及房地产资产。

尽管以加密货币作抵押的按揭贷款已存在于利基的财富管理渠道中，但Fannie Mae的参与表明其正朝着更广泛的采用迈进。作为政府支持的企业，Fannie Mae为美国抵押贷款市场中很大一部分份额制定标准。

通过将比特币抵押与合规贷款结构对齐，Coinbase与Better的合作让数字资产被纳入主流金融基础设施，而不是作为平行体系。

Coinbase将该产品描述为“像苹果派一样地道的美国（as American as apple pie）”，并将其定位为住房融资的演进，而非背离。

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