我们可能对住房负担能力危机的看法完全错误。研究人员表示，是高收入者推动了房价上涨，而不是供应短缺

经济学家、立法者和华尔街长期以来一直倡导增加住房供应以改善可负担性，但情况可能并非如此简单。

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根据加州大学欧文分校博士生Schuyler Louie与旧金山联邦储备银行研究员John Mondragon、Rami Najjar和Johannes Wieland共同撰写的最新报告，平均收入增长“与房价增长密切相关”。

“然而，平均收入增长与住房供应增长几乎没有关系，”他们补充说。“相反，住房供应的增长与人口增长呈强烈正相关。实际上，几乎所有大都市区的住房单位增长速度都快于人口增长——即使是在洛杉矶或旧金山等昂贵的住宅市场也是如此。”

这挑战了根深蒂固的观念，即NIMBY主义、繁琐的行政手续以及偏向租金管制而非新建住房的政治家们正在加剧住房负担危机。

与此同时，加州昂贵的住房市场被视为这些趋势的典型例子，常被与德克萨斯州的住房更为负担得起的情况进行对比。

当然，加州生活成本高，导致无家可归和人口外流。但鉴于供应不是因素，研究人员更详细地分析了需求差异如何影响房价。

他们利用追溯到1970年代中期的数据指出，房价和中位数收入在2000年前密切相关。但之后，房价的增长远远超过了收入。

“这项研究表明，监管改革对住房负担能力的影响可能有限，而住房供应限制的差异并不是不同大都市区住房动态差异的根本驱动因素，”他们表示。

在观察平均收入时，研究人员发现，从1975年到2024年，收入几乎与房价同步增长。

因此，住房负担能力“可能主要与收入增长在分配顶部与中间之间的差异有关。”换句话说，收入不平等推动了房价。

与此同时，从2000年到2020年，收入和住房供应之间没有关系。原因可能是，当美国家庭变得更富裕时，他们更倾向于翻新房屋、搬到更好的地点，或以其他方式改善住房质量——而不是购买更多的房屋。

与其说是收入增加，倒不如说新家庭的到来推动了供应，数据显示“住房供应的增长与几乎所有大都市区的人口增长密切相关。”

研究人员强调了两种不同的需求类型。当对更好住房质量的需求增加时，房价上涨，而对住房单位数量的需求保持相对不变。

但当住房需求来自于保持平均收入稳定的人口增长时，对单位数量的需求增加，推动价格和供应同步上升。

“这表明，解决住房负担危机的最佳途径可能是理解劳动力市场的变化，特别是不同地区经济增长在收入水平和就业岗位上的相对分布，”他们总结道。

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