了解HARP之后您的房屋再融资选择

对于许多房主来说，重新抵押贷款在表面上似乎很简单。然而，当你背负大量债务、信用状况不佳，或面临房产市场价值已低于所欠抵押贷款的情况时，现实变得复杂得多。这就是挑战加剧的地方，传统的再融资途径往往会关闭大门。

好消息是？如果你的抵押贷款由两大政府支持企业之一——房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）担保，你仍然可能有机会使用专门为在困难情况下帮助你再融资而设计的项目。虽然原本的联邦“房屋负担得起的再融资计划”（Home Affordable Refinance Program，HARP）已不再接受申请，但其继任者提供了类似的途径，帮助处于困境的借款人。

抵押 relief 的演变：从 HARP 到今日的解决方案

要了解今天房主的处境，了解背景故事很有帮助。联邦住房金融局（FHFA）于2009年在奥巴马政府期间通过一项联邦倡议推出了“房屋负担得起的再融资计划”。这个项目的诞生源于必要——房地产市场崩溃，导致数百万房主的房产几乎没有净值。许多人仍在按月支付贷款，但被“水下抵押贷款”困住，无法使用传统的再融资选项。

从2009年到2018年该计划结束期间，近350万户家庭利用这一举措以较低利率再融资或重组贷款，使其更易于管理。该计划的影响深远，但随着房地产市场的稳定，联邦政府将支持转向了更新的替代方案。

如今，FHFA 管理着两个继续这一使命的替代项目：房利美的高LTV再融资（HLTV）项目和房地美的增强救助再融资（ERR）项目。

两个现代途径：理解 HLTV 和 ERR

截至2022年底，仍有大约120万美国房主持有的抵押贷款余额超过房屋价值。对于这些借款人来说，传统的再融资基本上变得无法实现。这时，HLTV 和 ERR 就派上用场了。

这两个项目在核心任务上类似：它们允许负净值的借款人进行再融资，而无需大比例的房屋净值。然而，旧方案和新方案之间有一个关键区别。原始项目要求贷款与房屋价值的比率（LTV）不超过80%，意味着你最多可以欠房屋价值的80%。新项目将这一门槛大幅提高到97.01%。

为了理解这在实际中的意义，可以进行如下计算：你的LTV由你所欠金额除以房屋估值得出。如果你的抵押余额为20万美元，而房屋估值为18万美元，你的LTV为111%（意味着你“水下”了）。在新方案下，即使在这种情况下，你也可能符合再融资条件，而旧规则会将你排除在外。

要符合HLTV或ERR的资格，新的贷款必须带来以下至少一种好处：

• 降低每月本金和利息支付
• 降低利率
• 缩短还款期限
• 转换为更稳定的抵押结构，例如从可调利率抵押贷款（ARM）转为固定利率贷款

确定你是否符合现代再融资项目的资格

除了LTV要求外，借款人还必须证明其当前抵押贷款的良好还款记录。以下是FHFA和管理这些项目的贷款机构的要求：

• 抵押贷款发放日期：你的贷款必须在2017年9月之后发放
• 贷款期限：你的抵押贷款至少已存在15个月
• 还款状态：所有当前的抵押贷款还款都必须按时支付
• 近期还款记录：过去六个月内没有逾期30天的还款
• 12个月内的逾期情况：过去一年内最多有一次逾期30天的还款，且没有逾期超过30天的情况

此外，这些项目没有最低信用评分的要求，这对于在房市危机或近期经济低迷中经历财务困难的借款人尤其有帮助。

如何操作再融资流程

如果你认为自己可能符合条件，以下是下一步的建议：

1. 确认你的贷款服务机构和担保机构
联系你当前的抵押贷款服务商，询问你的贷款是否由房利美或房地美担保。或者，你也可以访问它们的官方网站——两者都提供工具搜索贷款信息，确认你的贷款由哪个机构担保。了解你的贷款发放日期也很重要，准备好相关信息。

2. 选择你的贷款合作伙伴
你可以通过现有的贷款机构进行再融资，也可以寻找新的贷款机构。许多银行、信用合作社和抵押贷款公司都获得批准，可以发放HLTV和ERR贷款，因此你有一定的灵活性。

3. 准备所需文件
在联系贷款机构之前，收集好必要的文件。这通常包括近期的抵押贷款账单、任何第二抵押或房屋净值信贷的详细信息、你的每月债务义务清单，以及收入证明文件（近期工资单、税单或雇佣证明）。

4. 提交申请
与选择的贷款机构合作，完成并提交正式申请。他们会审核你的信息，验证你的资格，并指导你完成其机构的具体流程。

5. 贷款批准与过户
如果获批，你将签署新的贷款文件，并开始按照新抵押贷款的条款进行还款。从申请到资金到位，通常需要几周时间。

权衡利弊：是否值得再融资

在决定是否进行再融资之前，务必诚实评估其好处是否超过成本和努力。

HLTV 和 ERR 的优势

• 适用于房屋净值少或为负的借款人
• 有可能降低利率，减少每月还款额
• 比传统再融资流程更简便
• 没有最低信用评分门槛，让信用有挑战的借款人也能参与
• 无需支付新贷款的抵押贷款保险
• 没有最大债务收入比限制，不同于许多传统抵押贷款产品

需要考虑的缺点

• 再融资涉及成本：过户费、评估费、产权保险和处理费等，可能累计达到3000–5000美元甚至更多
• 当前市场状况：再融资的利率仍相对较高，可能限制你的节省空间
• 不适用于已进入止赎程序的房主：如果你的贷款机构已开始止赎程序，这些项目将无法帮助你

做出决定：再融资是否适合你？

如果你对当前的抵押贷款条件不满意，值得调查你是否符合HLTV或ERR的资格，即使你最初不符合HARP的条件。对于许多负净值或几乎没有净值的房主来说，这些项目可能是唯一的实际再融资途径，因为大多数传统贷款机构要求LTV不超过80%。

如果这些项目不适合你的情况，还可以考虑其他由FHFA支持的方案，比如低收入借款人再融资计划（Low-Income Borrower Refinance）。此外，查看你所在州是否有房主援助基金（HAF），可能提供直接的财务支持。你也可以与贷款服务机构讨论贷款调整（loan modification），如果你在还款方面遇到困难，这种方式可以永久或临时改变你的某些贷款条款。

关键是要在情况恶化之前采取行动。再融资或贷款调整可以带来实质性的缓解，但这些机会需要及时探索，并权衡成本与收益。