Чи потрібно платити 15 000 юанів за кілька переглядів квартири?

Цей матеріал взято з: Новий народний вечірній газета

Чи потрібно платити 15 000 юанів за кілька переглядів квартири?

Громадянин зазнав «високого утримання» коштів за наміром купівлі, фахівці наголошують, що при укладанні договору про намір слід уникати нечітких формулювань

《Договір посередництва у купівлі-продажу нерухомості》 не містить підпису продавця, лише підпис пані У

Квитанція про отримання коштів за наміром купівлі від пані У. Всі знімки цього випуску надані опитаними

Плативши 50 000 юанів за намір купівлі, згодом вирішив не купувати, але ця сума була незаконно утримана посередником під приводом «послуги з перегляду», з утриманням третини. Громадянка У нещодавно звернулася до «Допомоги від Нового народу» з проханням про допомогу, розповівши про свій досвід у компанії Jingrui Real Estate: у ситуації, коли в 《Договорі посередництва у купівлі-продажу нерухомості》 підписаний лише один бік — покупець, а угода фактично не укладена, посередник відмовився повернути всю суму за наміром і, згодом, під виглядом «вартості праці», незаконно утримав 15 000 юанів із 50 000. Юридичні експерти чітко зазначили, що основна винагорода посередника має бути за сприяння укладенню угоди, а не за просте надання послуг перегляду, і будь-які високі утримання без законних підстав є неправомірними.

Вартість перегляду ніколи не була узгоджена

Пані У повідомила, що місяць тому вона через компанію Jingrui Real Estate дивилася квартиру і планувала придбати вторинне житло у Гуцзюані. 5 січня вона перерахувала 50 000 юанів відповідальним особам компанії Jingrui Real Estate, ця сума була внеском за намір купівлі квартири за адресою: район Баошань, вулиця Цзютай, будинок 777 (далі — «Об’єкт А»). Того ж дня вона підписала 《Договір посередництва у купівлі-продажу нерухомості》, де посередником виступає Shanghai Jingrui Real Estate Brokerage Co., Ltd. Згідно з умовами, якщо продавець Об’єкта А підпише договір купівлі-продажу, ця сума перетворюється на депозит, але в договорі не було передбачено, чи буде ця сума вирахувана з вартості перегляду. Варто зазначити, що в 《Договорі》 та 《Договорі посередництва》 щодо Об’єкта А підписані лише пані У, продавець — ні.

За словами пані У, спочатку вона просто переглядала квартиру через відеозв’язок. 7 січня агент привів її на місце для огляду Об’єкта А на вулиці Цзютай. «Щодо цієї квартири, за яку внесено депозит, через загальні цінові фактори, я з чоловіком не були особливо задоволені і планували подивитися інші варіанти», — розповіла вона. Того ж дня інша агенція показала їй іншу квартиру поруч із парком Гуцзюань (далі — «Об’єкт Б»). «Після перегляду я передала інформацію про Об’єкт Б компанії Jingrui Real Estate і попросила провести перегляд. За день мене двічі водили на перегляд Об’єкта Б — спершу однією компанією, потім іншою», — підкреслила пані У. Вона додала, що перегляд Об’єкта Б був організований пізніше і що вона сама надала інформацію про цей об’єкт, і він не входив у запланований маршрут компанії Jingrui.

Відмова у поверненні коштів

Після ретельного обдумування пані У та її чоловік вирішили купити Об’єкт Б і уклали договір з іншою агенцією.

20 січня пані У вимагала від Jingrui Real Estate повного повернення 50 000 юанів, аргументуючи тим, що угода щодо Об’єкта А не була укладена, і що в договорі посередництва підписана лише вона, а продавець — ні, тому договір є недійсним. Однак ця вимога була відхилена компанією Jingrui Real Estate. 21 січня, після скарги пані У, втрутилася місцева служба управління міста, але на переговорах сторони так і не дійшли згоди щодо суми повернення. Представник управління міста Баошань повідомив журналістам, що це стосується «спору за договором», і що це не є компетенцією служби, а лише питанням посередництва.

Журналісти зв’язалися з керівником Jingrui Real Estate для уточнення ситуації. Вони наполягали, що, хоча угода щодо Об’єкта А не була укладена, посередник все ж надав послуги перегляду, тому часткове повернення можливе. Він також додав, що пані У підписала договір щодо Об’єкта Б з іншою компанією, що нібито є «порушенням договору».

Щодо відмови Jingrui Real Estate у повному поверненні коштів, пані У поставила під сумнів цю практику, зазначивши, що за галузевими стандартами, покупець, який не уклав угоду, не зобов’язаний платити за послуги з перегляду, консультацій і підбору квартир. «50 000 юанів — це лише за Об’єкт А, і є квитанція та договір, що підтверджують це, і вони не стосуються Об’єкта Б. Якщо Jingrui Real Estate вважає, що я порушила умови, то має подати окремий позов, а не об’єднувати ці питання».

Після цього пані У повідомила, що її вимоги щодо повного повернення досі залишаються без відповіді, і компанія Jingrui Real Estate наразі готова повернути лише 35 000 юанів. «Чи справді потрібно платити 15 000 юанів за кілька переглядів? Це занадто жорстко!»

Угода про утримання коштів при невиконанні угоди заборонена

Журналісти поцікавилися цим у юристів. Адвокат Май Сяо з Shanghai Shangshe Law Firm вважає, що 50 000 юанів за «намір» — це неправомірне поняття, це попередня оплата за угоду. Стаття 586 Цивільного кодексу Китаю передбачає, що депозит має бути чітко прописаний у письмовій формі, інакше застосовувати штрафні санкції за депозитом не можна. Оскільки пані У не уклала договір у ролі депозиту, ця сума не може вважатися депозитом.

Май Сяо зазначив, що депозит — це попередня оплата за виконання договору купівлі-продажу, і якщо в договорі не визначено ціль використання або повернення цієї суми, вона має бути повернена, якщо угода не уклалася, відповідно до звичаїв торгівлі та принципів справедливості. Відповідно до статей 961—966 Цивільного кодексу, винагорода посередника залежить від успішного укладення договору. Якщо посередник лише надає послуги перегляду і угода не укладена, він не має права вимагати високої винагороди; і якщо ціна за перегляд не була заздалегідь погоджена, вона не може бути стягнута після. «Попередня оплата за намір/запевнення — це не депозит, і якщо угода не укладається, посередник зобов’язаний повернути всю суму. Jingrui Real Estate не має права самостійно встановлювати розмір утримань і штрафів. Навіть якщо посередник наполягає на необхідності витрат, вони мають бути обґрунтовані відповідно до статті 964 Цивільного кодексу, наприклад, транспортними витратами або оплатою праці, а не високими утриманнями».

Май Сяо наголосив, що підписаний односторонньо договір посередництва не має юридичної сили. За наявною інформацією, Об’єкт Б був виставлений кількома агентствами, і Jingrui Real Estate лише надав послуги перегляду, не маючи ексклюзивної інформації або суттєвих переговорів. «Клієнт має право обирати інше агентство, якщо не користується ексклюзивною інформацією або ключовими послугами Jingrui, і це є законним ринковим вибором, а не порушенням правил».

Май Сяо нагадує, що при укладанні договору про намір або депозит слід чітко прописати умови повернення, правила перетворення та відповідальність за порушення, щоб уникнути нечітких формулювань; також при переказі коштів слід робити позначки «намір (повернення повної суми у разі невиконання угоди)» або «депозит (не є депозитом, у разі невиконання — повернення у повному обсязі)» і зберігати підтвердження. Нарешті, слід остерігатися, щоб посередник не перетворив «намір» або «депозит» у «депозит у розмірі», оскільки це вимагає письмового підтвердження, інакше штрафні санкції за депозит не застосовуються.

Чи зможуть захистити права пані У? «Допомога від Нового народу» продовжить стежити за розвитком ситуації.

Автор статті: Ся Юнь