Чому, коли ціна на житло падає нижче за початковий внесок, США можуть відмовитися від будинку, а ми ні?

Нещодавно я висловив одну ідею: у випадках, коли ціна на житло падає нижче за початковий внесок і позичальник має особливо важкий час з погашенням кредиту, банки можуть розглянути можливість тимчасово припинити нарахування відсотків. Після стабілізації цін і подолання складного періоду позичальник може відновити сплату відсотків, або ж банк може зменшити частину відсотків залежно від ситуації з ціною і позичальником. Це зменшить навантаження на покупця, а з іншого боку, банк фактично не зазнає збитків, оскільки основна сума залишається в процесі погашення. Хтось мені сказав: «З чим це пов’язано? Коли ціна зростає, ви платите банкам більше?»
Не хвилюйтеся, я говорю це з обґрунтуванням. У деяких регіонах ціна на житло зараз падає значно більше за початковий внесок, і в такій ситуації власник може обрати два варіанти: перший — продовжувати погашати кредит, другий — відмовитися від будинку і здати його банку. Наприклад, у США, якщо ціна на житло падає нижче за початковий внесок, власник може просто відмовитися від будинку. Передати його банку, і банк сам вирішить, що робити далі. Але в Китаї власник не може просто відмовитися від будинку.
Причина, чому США так роблять, полягає в тому, що у багатьох штатах США іпотечні кредити не мають права на регрес. Після падіння ціни нижче за початковий внесок, ви можете просто передати будинок банку, і банк його продасть. Скільки продадуть — стільки й отримає, і збитки несе банк. Наприклад, кредит на 50 тисяч доларів, а будинок проданий за 30 тисяч — різницю у 20 тисяч несе банк.
Але в Китаї іпотечні кредити мають необмежене право на регрес. Якщо ви не погашаєте кредит, банк подає на вас до суду, будинок продається, і якщо кредит був 200 тисяч, а проданий за 100 тисяч, різницю у 100 тисяч банк продовжує стягувати з вашого зарплатного рахунку, а також може вимагати інші активи. В Китаї, як тільки ви взяли іпотеку, ви несете необмежену відповідальність. Банк не залежить від коливань цін на житло і вимагає повної оплати основної суми і відсотків. Крім того, якщо ви не погашаєте кредит, банк може подати на вас до суду, і це негативно вплине на вашу кредитну історію, що ускладнить працевлаштування або участь у державних конкурсах.
Причина, чому США так роблять, полягає в тому, що більшість іпотечних кредитів у США сек’юритизуються, тобто пакуються і продаються іншим організаціям, що дозволяє банкам отримати комісію і передати ризик. У Китаї іпотечні кредити майже не сек’юритизуються, і у разі відмови покупця від будинку всі збитки несе банк. Крім того, у США несплата іпотеки не так сильно впливає на кредитну історію. У США також існує інститут банкрутства.
Населення Китаю дуже відповідальне і рідко хтось не погашає іпотеку — всі платять. Навіть якщо ціна на житло знизилася на 50%, ця ситуація вимагає вдосконалення нашої системи, зокрема, у питанні розподілу збитків і витрат під час падіння цін. Інакше, якщо людина купила житло, і його ціна знизилася на 70%, і вона все ще платить іпотеку, це несправедливо. Потрібно створити механізм перенесення ризиків, щоб зменшити навантаження на покупця.
Без страховки та механізмів сек’юритизації найкращим рішенням є тимчасова зупинка нарахування відсотків або їх часткове зменшення. Навіть двохрічна пауза була б корисною. Якщо ціна на житло падає нижче за початковий внесок, відмовитися від будинку — дуже дороге рішення, і відсутність механізмів його зменшення є несправедливим для покупця.