5 способів отримати доступ до вашого домашнього капіталу

Існує безліч причин, чому ви можете захотіти позичити гроші під заставу власного житла. Це потенційно недорога спосіб фінансування таких речей, як ремонт будинку, надзвичайні витрати, консолідація боргів та інше. Залежно від обсягу накопиченого капіталу, ви також можете мати доступ до більшої суми грошей, ніж при традиційному особистому кредиті.

Загалом існує п’ять способів отримати доступ до власного житлового капіталу:

• кредит під заставу житла

• лінія кредиту під заставу житла (HELOC)

• рефінансування з виплатою готівкою

• зворотна іпотека

• інвестиція у власний капітал

Найкращі іпотечні кредитори пропонують багато з цих варіантів. Ми розглянемо кожен із них, щоб допомогти вам визначити, який найкращий для вашої ситуації.

Що таке власний капітал у житлі?

Власний капітал у житлі — це просто різниця між ринковою вартістю вашого будинку та залишком за іпотекою. Наприклад, якщо ваша нерухомість оцінена в 400 000 доларів, а залишок за іпотекою становить 100 000 доларів, у вас є 300 000 доларів власного капіталу.

Варто зазначити, що вартість вашого будинку може наразі бути більшою (або меншою), ніж сума, яку ви спочатку взяли в кредит. Такі фактори, як ремонт будинку, стан ринку нерухомості, навіть зміни в навколишній зоні, можуть впливати на цінність вашого житла.

5 способів отримати доступ до власного капіталу

Існує кілька способів позичити гроші під заставу власного житла. Ось короткий огляд, як кожен з них працює.

Кредит під заставу житла

Також відомий як другий іпотечний кредит, цей кредит дуже схожий на стандартний особистий кредит з фіксованою ставкою. Після відкриття рахунку ви отримаєте одноразову суму грошей, яка буде зарахована на ваш банківський рахунок і яку ви можете використовувати на свій розсуд.

Ви будете внесені до плану платежів рівними щомісячними внесками, доки кредит не буде погашений, з урахуванням відсотків.

Лінія кредиту під заставу житла (HELOC)

Лінія кредиту під заставу житла працює більше як кредитна картка. Замість одноразової суми, що зараховується на ваш рахунок при відкритті, вам надається доступ до обертальної лінії кредиту, яку ви можете використовувати, погашати і знову використовувати скільки завгодно разів.

HELOC має два етапи:

2. Період зняття: зазвичай триває кілька років, під час якого ви можете витрачати кошти.

3. Період погашення: після періоду зняття ви зобов’язані погасити будь-який залишковий борг — або одразу, або рівними щомісячними платежами. Термін погашення може тривати десятки років.

Унікальна особливість HELOC полягає в тому, що ви платите відсотки лише за ту суму грошей, яку фактично використовуєте. Іншими словами, якщо у вас ліміт кредиту 200 000 доларів, але баланс становить лише 5000 доларів, ви платите відсотки лише за цю суму. Відсоткові ставки за HELOC зазвичай змінювані.

Рефінансування з виплатою готівкою

Замість додавання додаткового платежу до вашої існуючої іпотеки, ви можете рефінансувати іпотеку на суму, що перевищує залишок за поточним кредитом, і отримати різницю готівкою. Наприклад, якщо ваш будинок коштує 400 000 доларів, а залишок за іпотекою — 100 000 доларів, ви можете рефінансувати на 300 000 доларів. Це дасть вам 200 000 доларів у вигляді готівки, зарахованої на ваш рахунок. Це називається рефінансування з виплатою готівкою.

Після цього ви фактично погашаєте власний капітал, взятий у борг, протягом нового терміну іпотеки, наприклад, 30 років. Якщо ваш щомісячний платіж не зросте, це може бути хорошим способом позичити гроші без підвищення співвідношення боргу до доходу. Однак це може коштувати вам значних відсотків, якщо ви не погасите іпотеку раніше.

Зворотна іпотека

Зазвичай для пенсіонерів (від 55 до 62 років, залежно від типу кредиту) зворотна іпотека дозволяє позичати капітал, який ви повернете при продажу будинку. Це фактично зменшує ваш власний капітал — тобто, ви отримаєте менше грошей при продажу, оскільки кредит буде погашений з вашої прибуткової частини.

З зворотною іпотекою ви припиняєте щомісячні платежі за іпотекою. Банк позичає вам достатньо грошей, щоб погасити вашу іпотеку, і надає додаткові кошти у вигляді одноразової суми, щомісячних виплат або лінії кредиту.

Спільна інвестиція у власний капітал / інвестиція у власний капітал

У деяких випадках можливо позичити гроші під заставу власного житла без сплати відсотків.

Ось як це працює: фізична або юридична особа може інвестувати у вашу нерухомість, надаючи вам одноразову суму за певний відсоток майбутньої вартості вашого будинку, з очікуванням повернення в визначений час. Ви можете витратити ці гроші на свій розсуд, але у визначений час (або якщо ви продасте будинок раніше) ви повернете їхній відсоток, виходячи з поточної вартості вашого житла.

Плюси та мінуси доступу до власного капіталу

Плюси

• потенційно можна позичити більше, ніж при стандартному особистому кредиті

• відсоткові ставки зазвичай нижчі, ніж у особистих кредитах

• багато варіантів кредитів на вибір

Мінуси

• додатковий платіж за кредитом поруч із поточною іпотекою

• у разі несплати боргу банк може забрати ваше житло

• витрати на оформлення можуть бути високими

Як обрати правильний спосіб використання власного капіталу

Кожен спосіб позичання під заставу житла має свої переваги. Ставте собі питання, щоб звузити вибір і знайти найкращий варіант для ваших цілей.

Чи плануєте ви робити кілька великих покупок поступово?

У деяких випадках фінансування потрібно у кілька етапів. Наприклад, ті, хто ремонтує будинок, можуть спершу працювати над кухнею, а потім — над вітальнею.

У такій ситуації взяття стандартного одноразового кредиту під заставу житла може бути не найкращим рішення, оскільки ви платитимете відсотки за всю суму з перших днів. Лінія кредиту HELOC, ймовірно, буде більш доцільною, оскільки ви платитимете відсотки лише за використану частину.

Чи знаєте ви точно, скільки грошей вам потрібно?

Якщо у вас є одноразовий великий витратний план, стандартний кредит під заставу житла може бути найкращим варіантом. Він одразу зараховує значну суму на ваш рахунок і передбачає стабільні щомісячні платежі, що допомагає планувати бюджет.

Чи значно знизилися ставки за іпотекою порівняно з часом, коли ви брали перший кредит?

Якщо сьогоднішні ставки за іпотекою більш ніж на один відсоток нижчі, ніж тоді, коли ви відкривали свій поточний кредит, можливо, варто рефінансувати іпотеку. Рефінансування з виплатою готівкою може бути ідеальним рішенням для тих, хто потребує великої суми грошей для фінансування проекту.

Чи хочете ви зробити свій бюджет більш гнучким у пенсійному віці?

Можливо, у вас немає конкретного великого проекту, але ви живете на фіксований дохід і важко його контролювати. Це досить поширена ситуація у похилому віці.

Зворотна іпотека може бути саме тим рішенням, яке вам потрібно, оскільки ви зазвичай припиняєте платити іпотечні платежі і можете отримувати щомісячні виплати з власного капіталу для покриття витрат. Знову ж, баланс кредиту з часом зростає і його потрібно буде погасити при продажу або успадкуванні будинку.

Вимоги до позичання під заставу житла

Вимоги до позичання під заставу житла у деяких аспектах схожі з традиційним особистим кредитом. Наприклад:

• Кредитний профіль: кредити під заставу житла, лінії кредиту та рефінансування з виплатою готівкою вимагають хорошого кредитного рейтингу для отримання найкращих ставок. Це означає низьке використання кредитних ліній (експерти рекомендують 30% або менше), довгу історію своєчасних платежів і середній вік рахунків.

• Співвідношення боргу до доходу (DTI): ваш DTI — це відсоток вашого щомісячного доходу, що йде на мінімальні платежі за поточними боргами. Зазвичай кредитори віддають перевагу DTI 45% або менше.

• Дохід і зайнятість: без стабільного доходу, який банк вважає достатнім для повернення позики, отримати кредит буде важко. Також бажано мати кілька місяців стабільної роботи, щоб продемонструвати надійність доходу.

Крім того, потрібно мати мінімальний рівень власного капіталу — зазвичай від 15% до 20%. Тобто, якщо у вас менше, ніж 10% власного капіталу, позичати не зможете.

Витрати на позичання під заставу житла

За винятком інвестицій у власний капітал, при доступі до власного житлового капіталу зазвичай стягуються витрати на оформлення. Деякі кредитори оголошують про звільнення від комісій, але зазвичай доводиться платити за такі послуги:

• початковий внесок (origination fee)

• оцінка нерухомості

• пошук титулу

• підготовка документів

• нотаріальні послуги

Загалом витрати на оформлення становлять від 2% до 5% від загальної суми позики.

Альтернативи позичанню під заставу житла

Доступ до власного капіталу — не єдиний спосіб фінансування великої покупки або поточного проекту. Нижче наведено кілька популярних альтернатив з їхніми перевагами:

• Особистий кредит: цей беззаставний кредит має менше обмежень, ніж кредит під заставу житла. Якщо ви не зможете платити, банк не забере ваше майно. Але зазвичай суми позик обмежені нижче, ніж у заставних кредитах. Ви отримуєте одноразову суму грошей і щомісячні платежі до повного погашення.

• Особиста лінія кредиту: схожа на HELOC, ця кредитна лінія дає вам обертальний кредитний ліміт, який можна використовувати, витрачаючи кошти під час періоду зняття і погашаючи їх у період погашення. Це також беззаставний кредит — банк не забере ваше майно у разі несплати.

• Кредитна картка: цей спосіб часто менш вигідний через високі відсоткові ставки. Однак деякі картки пропонують 0% нарахування відсотків протягом року або майже двох років з моменту відкриття рахунку. Якщо встигнете погасити баланс до закінчення цього періоду, це може бути найдешевшим способом фінансування.

Альтернативно, ви можете позичити гроші у близьких, щоб уникнути відсотків і формальних перевірок кредиту. Але обов’язково обговоріть очікування, щоб не пошкодити стосунки.

Висновок

Існує п’ять поширених способів отримати доступ до власного житлового капіталу: кредит під заставу житла, лінія кредиту під заставу житла, рефінансування з виплатою готівкою, зворотна іпотека та інвестиція у власний капітал. Кожен із них має свої переваги залежно від ваших фінансових цілей.

Часті запитання

Які ризики використання вашого будинку як застави для доступу до його капіталу?

Коли ви використовуєте будинок як заставу, існує ризик втратити нерухомість у разі несплати боргу. Банк може продати ваш будинок, щоб повернути свої гроші.

Як за допомогою кредиту під заставу житла перетворити капітал у готівку?

Цей спосіб реалізується шляхом отримання одноразової суми грошей, яка зараховується на ваш рахунок. Після оформлення кредиту банк перераховує всю суму одразу і ви зобов’язані щомісячно платити рівні платежі до повного погашення.

Який кредитний рейтинг і співвідношення боргу до доходу потрібно для позичання під заставу житла?

Залежно від кредитора, зазвичай потрібно мати кредитний рейтинг від 620 до 680. Також часто потрібно співвідношення боргу до доходу 45% або менше.

Як безпечно використовувати власний капітал для консолідації високовідсоткових боргів за кредитками або особистими позиками?

Використання власного капіталу для консолідації високовідсоткових боргів може бути хорошою ідеєю, але тільки якщо ви змінили свої звички витрат. Інакше ви ризикуєте потрапити у ще глибший борг і втратити житло.

Чи можете ви отримати доступ до власного капіталу, якщо володієте будинком лише кілька років і маєте обмежений капітал?

Так, ви можете отримати доступ до власного капіталу навіть за кілька років володіння. Однак більшість кредиторів вимагають зберігати від 15% до 20% власного капіталу. Якщо у вас менше, позичати не зможете.