Чи є дійсним укладання договору перед початком будівельних робіт, у якому передбачено «заміщення боргу квартирою»?

Рішення Луфа【2026】069

Будівельні роботи ще не розпочалися

Обидві сторони у договорі домовилися про «замість боргу — квартира»

Місце розташування, площа та ціна боргової квартири не визначені

Чи є така домовленість дійсною?

(Зображення створене AI)

Короткий опис справи

27 вересня 2022 року компанія А та компанія Б уклали «Договір підряду на водопостачання та електропостачання», за яким компанія А відповідала за монтаж водопостачання та електропостачання на заводі компанії Б «Скляний місто». У частині оплати за роботу, договір передбачає, що після повного завершення робіт, за умови приймання їхньої якісної перевірки відділом контролю компанії Б, буде виплачено 70% від узгодженої суми, з них перша частина — у вигляді квартири, решту — у вигляді прогресивних платежів; після приймання та аудиту залишку суми — 95%, решту 5% — як гарантію якості через рік. Після підписання договору компанія А організувала роботи, які були завершені наприкінці грудня 2022 року, а об’єкт був зданий в експлуатацію у травні 2023 року. Компанія А кілька разів вимагала оплату робіт у компанії Б, але безуспішно. Вимушена звернулася до суду міста Цзаочжуан з позовом про стягнення оплати за роботи.

Розгляд суду

Головне питання у цій справі — чи є дійсною домовленість між компаніями А і Б про «замість боргу — квартира», укладена перед початком робіт.

Суд, розглянувши справу, вважає, що відповідно до статті 28 частини 1 «Пояснення до Загальних положень щодо застосування Договору Цивільного кодексу Китайської Народної Республіки» Верховного Народного Суду, якщо боржник або третя особа укладає угоду про заміну боргу майном до закінчення строку виконання боргу, суд має визначити її дійсність на основі аналізу правовідносин. Домовленість між компаніями А і Б про оплату 70% суми у вигляді квартири є за своєю природою домовленістю про заміну боргу майном. На момент укладення цього договору, роботи ще не почалися, і між сторонами ще не виникло правовідношення боргу і кредиту; місце розташування, площа та ціна квартири, що має бути передана, не були визначені. Об’єкт був зданий у травні 2023 року, що вважається завершенням робіт і відповідністю якості договору. За домовленістю, компанія Б мала виплатити компанії А оплату, але досі не зробила цього і не надала доказів передачі квартири.

Врешті-решт, суд ухвалив стягнути з компанії Б на користь компанії А оплату за роботи та відсотки. Після першої інстанції компанія Б подала апеляцію, але апеляційний суд залишив рішення без змін. Це рішення набрало законної сили.

Коментар судді

У сфері будівництва, для зменшення фінансового тиску, забудовники часто укладають угоди про заміну боргу майном з підрядниками. Такі угоди можуть укладатися до завершення робіт або після їхнього завершення. До завершення робіт включаються: 1. етап тендеру або підписання договору підряду; 2. виконання договору — від початку робіт до їхнього завершення та підрахунку.

Щодо домовленостей про заміну боргу майном, укладених на етапі до початку робіт, оскільки роботи ще не почалися і правовідносини боргу і кредиту ще не виникли, визначити конкретну суму боргу або характеристики квартири важко. Якщо не визначено точне місце розташування, площу або ринкову ціну квартири, така домовленість зазвичай вважається недійсною. У цій справі, оскільки роботи ще не почалися, домовленість про заміну боргу квартирою є невизначеною, відсутні ключові дані, що ускладнює її виконання, тому вона не може вважатися умовою розрахунку. Тому вимоги компанії А щодо заміни боргу квартирою не підтримуються.

Щодо домовленостей, укладених під час виконання договору підряду, їхня дійсність і сила в практиці викликає суперечки. Це пов’язано з тим, що з наближенням завершення робіт і строків оплати, домовленості про заміну боргу майном, укладені підрядником і забудовником, стають нечіткими. Наприклад, якщо домовленість передбачає лише загальну суму боргу або місце розташування квартири, без уточнення вартості або правового статусу, це може вплинути на її дійсність. Відповідно до статті 28 частини 2 «Пояснення до Загальних положень щодо застосування Договору Цивільного кодексу Китайської Народної Республіки» Верховного Народного Суду, якщо домовленість укладається після завершення робіт і строку оплати, і передбачає, що квартира автоматично переходить у власність підрядника, вона є недійсною, але інші частини угоди можуть залишатися чинними. Якщо ж домовленість передбачає, що підрядник має право продавати або аукціонізувати квартиру для погашення боргу, вона є дійсною. Якщо ж квартира вже передана у власність підрядника, то її реалізація можлива через аукціон або продаж із пріоритетним задоволенням кредитора.

Щодо домовленостей, укладених після завершення робіт і строку оплати, їхня дійсність визначається за згодою сторін, і вважається, що вони набирають чинності з моменту їхнього укладення, якщо вони не суперечать закону або нормативним актам. Після завершення робіт і підрахунку боргу, домовленість про заміну боргу квартирою є дійсною.

Посилання на нормативні акти

• Цивільний кодекс Китайської Народної Республіки, стаття 401: «Заставодавець, який до закінчення строку виконання боргу домовляється з заставодавцем про те, що у разі невиконання боргу боржником, заставне майно переходить у власність заставодавця, може отримати переважне задоволення з цього майна відповідно до закону.»

• Стаття 27 «Пояснення до Загальних положень щодо застосування Договору Цивільного кодексу» Верховного Народного Суду: «Якщо боржник або третя особа укладає угоду про заміну боргу майном до закінчення строку виконання боргу, суд має визначити її дійсність на основі аналізу правовідносин.»

• Стаття 28 «Пояснення до Загальних положень щодо застосування Договору Цивільного кодексу» Верховного Народного Суду: «Якщо домовленість про заміну боргу майном укладається після завершення робіт і строку оплати, і передбачає автоматичний перехід майна у власність підрядника, вона є недійсною, але інші частини угоди можуть залишатися чинними. Якщо ж домовленість передбачає реалізацію майна для погашення боргу, вона є дійсною.»

• Інше: У разі, якщо боржник або третя особа не передають право власності або інше речове право на майно, укладаючи угоду про заміну боргу, застосовуються відповідні норми.

Загальні положення щодо судових рішень

• Якщо до закінчення строку виконання боргу сторони укладають угоду про заміну боргу майном, і майно ще не передане кредитору, суд має роз’яснити, що ця угода є окремою і має бути подана до суду за правовідносинами боргу.

• Якщо боржник або третя особа не передають право власності, кредитор не може вимагати переважного задоволення з майна, і суд не підтримує таку вимогу.

Автори: Лі Мейцзюань, Ван Сінь, Чжан Хенг

Джерело: Міський суд Цзаочжуан

Джерело: Вищий народний суд Шаньдун