Ми, можливо, неправильно дивимося на кризу доступності житла. Вищі доходи сприяють зростанню цін на житло, а не відсутність пропозиції, кажуть дослідники

Економісти, законодавці та Уолл-стріт давно пропагують необхідність збільшення пропозиції житла для покращення доступності, але це може бути не так просто.

Рекомендоване відео

Згідно з недавньою нотаткою, написаною студентом PhD з UC Irvine Шайлером Луї разом із дослідниками Федерального резерву Сан-Франциско Джоном Мондрагон, Рамі Наджаром і Йоганнесом Віеландом, середній ріст доходів «сильно пов’язаний» з ростом цін на житло.

«Однак майже відсутній зв’язок між зростанням середнього доходу та зростанням пропозиції житла», додали вони. «Замість цього, зростання пропозиції житла має сильний позитивний зв’язок із зростанням населення. Насправді майже всі мегаполіси спостерігали швидше зростання житлових одиниць, ніж населення — навіть у дорогих житлових ринках, таких як Лос-Анджелес або Сан-Франциско.»

Це ставить під сумнів глибоко вкорінені уявлення про те, що NIMBY-рух, бюрократія та політики, які віддають перевагу контролю орендної плати замість новобудов, погіршують кризу доступності житла.

Тим часом, дорогі ринки житла Каліфорнії часто виступають як яскравий приклад цих тенденцій і часто порівнюються з Техасом, де житло більш доступне.

Звісно, життя в Каліфорнії дороге, що сприяє бездомності та міграції з штату. Але враховуючи, що причина не в пропозиції, дослідники більш детально розглянули, як різниці в попиті впливають на ціни на житло.

З опорою на дані, що починаються з середини 1970-х років, вони зазначили, що ціни на житло та медіан доходів слідкували один за одним досить тісно до 2000 року. Але після цього зростання цін на житло значно випереджало доходи.

«Ці дослідження свідчать, що регуляторні реформи можуть мати обмежений вплив на доступність житла і що різниці у обмеженнях пропозиції житла не є основними чинниками різниць у динаміці ринку житла в різних мегаполісах», — зазначили вони.

При аналізі середнього доходу дослідники виявили, що він зростав «майже один до одного з цінами на житло» з 1975 до 2024 року.

Отже, проблема не у відсутності пропозиції, а у тому, що доступність житла «може здебільшого залежати від різниць у зростанні доходів у верхній частині розподілу порівняно з серединою». Іншими словами, нерівність у доходах визначає ціни на житло.

Тим часом, при аналізі доходів і пропозиції житла з 2000 до 2020 року не виявлено зв’язку. Причиною може бути те, що коли домогосподарства у США стають багатшими, вони віддають перевагу ремонтувати житло, переїжджати до кращих районів або шукати інші способи покращення якості житла — замість купівлі додаткових будинків.

Замість зростання доходів, появи нових домогосподарств у місті сприяє збільшенню пропозиції, і дані показують, що «зростання пропозиції житла тісно пов’язане з ростом населення майже у всіх мегаполісах».

Дослідники виділяють два різні типи попиту. Коли попит зростає на кращу якість житла, ціни на житло зростають, тоді як попит на кількість житлових одиниць залишається відносно стабільним.

Але коли попит на житло зумовлений зростанням населення, що підтримує стабільний середній дохід, попит на кількість одиниць зростає, що підвищує і ціни, і пропозицію.

«Це свідчить про те, що криза доступності житла може бути найкраще вирішена через розуміння змін на ринку праці, зокрема, розподілу економічного зростання між різними рівнями доходів і робочими місцями в різних регіонах», — підсумували вони.

**Приєднуйтесь до нас на Форчуні Workplace Innovation Summit **19–20 травня 2026 року в Атланті. Наступна ера інновацій у робочому середовищі вже тут — і старий сценарій переписується. На цьому ексклюзивному, енергійному заході зберуться найінноваційніші лідери світу, щоб дослідити, як штучний інтелект, людяність і стратегія знову змінюють майбутнє роботи. Реєструйтеся зараз.