Розуміння умовних, очікуваних та під контрактом у нерухомості

Коли ви шукаєте свою мрійну домівку і нарешті знаходите ідеальний об’єкт, але виявляєте, що він позначений як «contingent», «pending» або «under contract», це може викликати розчарування. Хороша новина полягає в тому, що у вас все ще можуть бути варіанти для подальших дій, але ваші шанси залежать цілком від того, який статус наразі має ця нерухомість. Хоча всі три статуси вказують на те, що угода перебуває в процесі, вони означають дуже різні етапи у процесі купівлі дому, і знання різниці між contingent, pending і under contract є важливим для прийняття обґрунтованих рішень як покупця.

Чим відрізняються Contingent, Pending і Under Contract

Ці три терміни часто плутають, оскільки вони всі описують будинки, які ще не продані, але мають різне значення у процесі нерухомості. Розуміння хронології та наслідків кожного статусу може суттєво вплинути на вашу стратегію як покупця або продавця.

Коли об’єкт переходить у статус «under contract», продавець прийняв пропозицію, і обидві сторони рухаються вперед. Однак цей етап ще вимагає виконання певних умов, перш ніж угода зможе бути завершена. Статус «contingent» означає, що продавець затвердив пропозицію, але потрібно виконати конкретні вимоги — це можуть бути результати інспекції, затвердження фінансування тощо. Тим часом, «pending» означає, що більшість умов вже виконано, і об’єкт наближається до стадії закриття.

Зазвичай послідовність така: under contract → contingent → pending → closed. Розуміння цієї послідовності допомагає оцінити ймовірність того, що продаж справді завершиться.

Under Contract: Початковий проміжний етап

Коли об’єкт показує статус «under contract», це фактично перший офіційний крок після прийняття пропозиції. Багато хто використовує цей термін взаємозамінно з «contingent», але технічно «under contract» — це ширший термін, що охоплює всі етапи до закриття. Це просто означає, що між покупцем і продавцем існує обов’язковий договір, хоча угода ще не завершена.

На цьому етапі ще можуть залишатися умови, які потрібно виконати. Це можуть бути інспекції, оцінки, затвердження фінансування, пошук титулу або продаж поточного житла покупця. Поки ці умови не будуть виконані, жодна зі сторін не має гарантії, що угода завершиться.

Пояснення статусу Contingent: типи та їх значення

Коли ви бачите, що об’єкт виставлений як «contingent», продавець прийняв пропозицію і чекає виконання певних умов. Важливо розуміти, що умови можуть походити як від покупця, так і від продавця. Наприклад, покупець може вимагати професійну інспекцію або оцінку, а продавець — підтвердження затвердження кредиту або вимагати, щоб поточне житло покупця було продане перш ніж продовжити.

Різні типи умовних угод

Contingent з Kick-Out Clause

Клаузула «kick-out» (також називається «kick back») дозволяє будь-якій стороні скасувати угоду, якщо певні етапи не будуть досягнуті до визначеного терміну. Якщо умови не виконуються вчасно, покупець або продавець можуть відмовитися без штрафу. Це захищає обидві сторони, але може подовжити терміни закриття. Без цієї клаузули термін виконання умов може бути більш абсолютним, що збільшує невизначеність.

Contingent Probate

Цей статус застосовується, коли власник помер, і продаж має контролювати або уряд, або банк, що тримає іпотеку. Оскільки процеси probate проходять через суд, вони є публічною інформацією і зазвичай мають багато бюрократичних процедур. Якщо ви віддаєте перевагу швидшій і більш приватній угоді, об’єкт з цим статусом може бути не найкращим варіантом, оскільки такі продажі зазвичай тривають значно довше.

Short-Sale Contingent

У випадку короткосточної продажу продавець погоджується прийняти менше, ніж він винен за іпотекою. Банк має затвердити цю угоду, що додає значний час обробки порівняно зі стандартними продажами. Умови короткосточної продажу часто з’являються у випадках конфіскованих об’єктів, оскільки банки і кредитори безпосередньо керують цим процесом.

Contingent: Continue to Show (CCS)

Цей статус означає, що продавець зберігає право продовжувати покази об’єкта, поки умови не будуть виконані. Якщо з’явиться краща пропозиція, продавець може вести переговори з поточним покупцем або перейти до нової. Ваша пропозиція contingent проти under contract може бути перевищена, якщо з’явиться сильніша пропозиція.

Contingent: No Show

Протилежність CCS — це ситуація, коли продавець погоджується не показувати будинок і не проводити відкриті перегляди, поки умови не будуть виконані. Об’єкт фактично знятий з ринку на цей період, що дає покупцю більшу впевненість.

Pending: Ближче до завершення угоди

Коли об’єкт досягає статусу «pending», умови вже виконані, і угода рухається до завершення. Це набагато сильніший сигнал, що продаж справді відбудеться. Хоча продажі в статусі pending ще можуть зірватися, це набагато рідше, ніж у випадках contingent.

Види статусів Pending

Pending Short Sale

Подібно до contingent short sale, але на більш просунутій стадії, цей статус означає, що умови вже виконані, і кредитор затвердив ціну нижче ринкової. Угода активно рухається вперед, хоча остаточне затвердження ще потрібно отримати від кредитора.

Pending з Backup Offer

Навіть при статусі pending деякі продавці можуть продовжувати приймати резервні пропозиції. Це свідчить про залишкову невизначеність або бажання максимізувати можливості. Якщо основна угода зірветься, продавець може швидко перейти до резервного покупця.

Pending понад 4 місяці

Якщо ви помітили, що об’єкт має статус pending більше ніж чотири місяці, це зазвичай сигнал про помилку або затримку. Можливо, агент забув оновити статус на «sold» після завершення угоди, або переговори та фінансування затримують остаточний перехід. Перед поданням пропозиції варто з’ясувати цю ситуацію.

Чи можете ви ще робити пропозиції щодо contingent або pending об’єктів?

Так, ви можете потенційно подавати пропозиції як щодо contingent, так і щодо pending об’єктів, залежно від конкретного статусу та переваг продавця. Однак ваші шанси на прийняття значно варіюють.

З об’єктами з статусом Contingent

Об’єкти з статусом contingent часто дозволяють подавати резервні пропозиції. Якщо умови основного покупця не будуть виконані і угода зірветься, ви можете стати основним покупцем. Це справжня можливість, якщо ви вірите, що початкові умови можуть не бути виконані. Наявність попереднього затвердження від кредитора або готівкових резервів значно підвищує вашу довіру у продавця.

З об’єктами з статусом Pending

Після досягнення статусу pending, початкова угода зазвичай дуже близька до завершення. Ваші шанси отримати прийняття резервної пропозиції мінімальні, якщо ви не пропонуєте значно вище за ціну або продавець явно не заявив, що приймає резервні пропозиції. Більшість продажів у статусі pending дійсно завершуються, тому ймовірність успіху є низькою.

Стратегічні рекомендації

Найкращі шанси на успіх має contingent, особливо з клаузулою kick-out. Орієнтуйтеся на будинки з умовами, а не на ті, що у статусі pending. Демонструйте фінансову силу через попереднє затвердження, швидкий термін закриття або готовність платити готівкою. Якщо ви робите пропозицію щодо contingent проти under contract, будьте готові прийняти менш вигідні умови, ніж при стандартній пропозиції, оскільки продавець вже має угоду.

Розуміння нюансів цих трьох статусів — contingent, pending і under contract — дає вам змогу більш ефективно орієнтуватися на ринку і знаходити справжні можливості навіть тоді, коли об’єкт не є звичайним лістингом.