Італійський будинок за один євро: інвестиційна можливість чи прихована яма для грошей?

Що якби ви могли володіти часткою середземноморської нерухомості за ціну кави? Італія робить цю мрію несподівано реальною через свою ініціативу «будинки за 1 євро» — урядову програму, яка привернула тисячі іноземних інвесторів, що шукають доступне житло за кордоном. Хоча символічна ціна у €1 звучить занадто добре, щоб бути правдою, реальність за цими угодами з італійською нерухомістю набагато складніша — і значно дорожча — ніж очікують більшість потенційних покупців.

Рух «будинок за 1 євро» виник із справжньої кризи: цілі села по всій Італії опустіли, оскільки молодше покоління мігрувало до міст у пошуках роботи, залишаючи за собою руйновані будівлі та вмираючі громади. Замість дозволити цій архітектурній та культурній спадщині зникнути, муніципалітети запустили проект «Case a 1 euro» (будинки за 1 євро), щоб зупинити депопуляцію. Стратегія спрацювала, особливо привертаючи американських покупців, які становлять приблизно 80% покупців, згідно з даними ринку нерухомості від idealista. Ці іноземні інвестори оживляють проблемні міста, перетворюючи занедбані об’єкти на готелі, бутик-готелі та орендовані житла — вдихаючи нове економічне життя у регіони, які здавалося, були приречені на забуття.

Чому найбагатші США ставлять на італійський ринок будинків за 1 євро

Привабливість для американських інвесторів очевидна: ціни на житло в США зросли так, що багато середнього класу вже не можуть їх собі дозволити, тому навіть зношені італійські об’єкти здаються вигідними. Але крім економіки, є ще й романтичний аспект. Володіння будинком за 1 євро в Італії пропонує те, чого все частіше не можуть купити за гроші у США: відчутний культурний досвід, доступ до європейського способу життя та можливість закріпитися в багатовіковій громаді.

Однак муніципалітети захищають свою ініціативу. Вони розробили суворі правила, щоб запобігти спекуляціям і забезпечити справжнє повернення громадам. Проекти «будинок за 1 євро» явно забороняють масове купівлю одним інвестором і забороняють чисто спекулятивне будівництво. Кожне село або місто встановлює свої умови, створюючи різноманіття правил по всій Італії.

Справжня вартість італійського будинку за 1 євро: понад ціну у €1

Тут мрія стикається з реальністю. Хоча ви купуєте нерухомість за один євро, реальні витрати починаються одразу і швидко зростають. Купівля будинку за 1 євро обов’язково вимагає капітального ремонту — це не готові до заселення будинки, а об’єкти у передаварійному стані.

Наприклад, популярне містечко Муссомелі на Сицилії показує, наскільки високі ці вимоги. Якщо ви купуєте там будинок за 1 євро, вам потрібно:

• Покрити всі транзакційні витрати: нотаріальні збори, реєстрація нерухомості та податки на передачу
• Подати детальний проект ремонту протягом 12 місяців після покупки
• Отримати всі необхідні дозволи на будівництво та дозволи на нерухомість
• Розпочати будівельні роботи протягом двох місяців після отримання дозволу
• Завершити всі ремонтні роботи протягом трьох років
• Внести невідшкодовуваний гарантійний депозит у розмірі €5,000 ($5,372), що гарантує дотримання терміну завершення робіт

Крім того, зовнішній архітектурний вигляд має зберігатися — шануючи оригінальний дизайн будівлі, — але внутрішні зміни дозволені за творчою свободою.

Фінансова картина ще ширша: витрати на ремонт у Італії, хоча й зазвичай дешевші, ніж у США або Північній Європі, все одно становлять найбільшу частку витрат. Для об’єкта середнього ступеня руйнування очікуйте витрат від €50,000 до €200,000+ залежно від стану будівлі, місця розташування та місцевих цін на робочу силу.

Обчислення повної інвестиційної картини

Загальна сума інвестицій у будинок за 1 євро виглядає приблизно так: ціна €1 плюс гарантійний депозит €5,000, плюс нотаріальні та реєстраційні збори (зазвичай €1,500-€3,000), плюс орієнтовний бюджет на ремонт €75,000-€250,000, плюс постійні податки та комунальні послуги під час ремонту. Реалістично, ви вкладаєте близько €85,000-€280,000, щоб зробити будинок придатним для життя.

Однак Італія пропонує значний компенсатор: податковий стимул «супербонус». Ця урядова програма покриває до 110% витрат на будівельні та ремонтні роботи, що відповідають стандартам енергоефективності. Для іноземних інвесторів це може суттєво знизити чисту вартість проекту.

Чи справді варто купувати будинок за 1 євро в Італії?

Вирок залежить цілком від вашого інвестиційного плану та цілей. Для американців, що шукають проект для пенсії або справжню релокацію, будинок за 1 євро може принести чудову цінність. Поєднання доступної ціни, нижчих витрат на будівництво порівняно з США та доступних податкових стимулів робить ці об’єкти потенційно прибутковими — особливо якщо ви плануєте довгострокове перебування або розглядаєте їх як джерело доходу від готельного бізнесу.

Самостійний ремонт значно підвищує прибутковість. Рубія Даніелс, американка, яка купила один із таких об’єктів у 2022 році, підкреслює, що особиста участь трансформує економіку. Вона наголосила на критичній важливості особисто оглянути нерухомість перед вкладенням коштів, попереджаючи, що структурні проблеми — особливо проблеми з фундаментом, які проявляються у вигляді зім’ятих стін — можуть перетворити вигідну покупку на фінансову катастрофу. «Ви не хочете нічого, де стіни зім’яті, бо це свідчить про проблему з фундаментом», — застерегла вона.

Не всі будинки за 1 євро залишаються однаково доступними. Об’єкти, що потребують мінімального ремонту або розташовані у особливо привабливих сицилійських або тосканських регіонах, часто привертають конкурентні ставки, підвищуючи кінцеву ціну вище за символічний євро.

Основні моменти перед інвестицією у будинок за 1 євро

Перед купівлею будинку за 1 євро в Італії ретельно досліджуйте:

• Обов’язковий професійний огляд: залучіть місцевого інженера для оцінки стану нерухомості
• З’ясуйте візові та податкові вимоги: чи потрібна вам резиденція, як працюють податки на нерухомість для іноземців, і які податкові наслідки
• Вивчіть місцеві правила: кожне муніципалітет встановлює свої терміни та вимоги щодо проектів «будинок за 1 євро»
• Обережно плануйте бюджет: ваш будинок за 1 євро — лише перший елемент у значно більшій фінансовій відповідальності

Володіння будинком за 1 євро в Італії може бути надзвичайно винагородним — але тільки якщо ви сприймаєте це як те, чим воно справді є: значний ремонтний проект у чужій країні, а не вигідна угода на ринку нерухомості. Ціна у 1 євро справді доступна, але це лише вхідний квиток у набагато більший фінансовий і логістичний виклик.