Розуміння ролей Грантора та Гранті в операціях з нерухомістю

При купівлі або передачі нерухомості ви зіткнетеся з двома важливими ролями: довірителем і довіреним. Розуміння, хто виконує кожну роль і які права вони мають, є фундаментальним для будь-якої угоди з нерухомістю. Чи купуєте ви будинок, орендуєте квартиру або успадковуєте майно, знання різниці між довірителем і довіреним забезпечує захист ваших інтересів протягом усього процесу.

Основна різниця: Довіритель проти Довіреного у угодах з нерухомістю

За своєю суттю, довіритель — це сторона, яка передає права власності, а довірений — це сторона, яка ці права отримує. У випадку продажу будинку довіритель зазвичай є продавцем, а довірений — покупцем. У сценаріях оренди довіритель виступає як орендодавець, а довірений — як орендар. Взаємовідносини між цими двома сторонами, включаючи їхні права, обов’язки та захисти, офіційно документуються у юридичному документі, званому договором про нерухомість.

Чому ця різниця важлива? Довіритель має певні юридичні зобов’язання щодо стану майна та його титулу, тоді як довірений має конкретні права на використання, насолоду або проживання в майні. У договорі чітко прописано, які захисти отримує кожна сторона і які зобов’язання бере на себе довіритель.

Хто такий довіритель і які його обов’язки?

Довіритель — це будь-яка особа або суб’єкт, що передає право власності на майно іншій стороні. Це може бути власник, який продає своє житло, орендодавець, що здає комерційний простір, або навіть банк, що виконує іпотечний foreclosure і перепродаж майна. Основне завдання довірителя — передати юридичний титул — право володіти, користуватися і потенційно продавати майно — довіреному.

Однак обов’язки довірителя значною мірою залежать від типу використаного договору. У договорі з гарантією (general warranty deed) довіритель гарантує, що у майна немає прихованих юридичних дефектів, що впливають на титул, і зобов’язується захищати довіреного від будь-яких майбутніх претензій. У випадку з договором quitclaim довіритель не дає таких гарантій, і вся відповідальність за перевірку титулу лягає на довіреного.

Хто такий довірений і які права він отримує?

Довірений — це сторона, яка отримує майно у процесі передачі. Вона набуває право проживати, користуватися або володіти майном, залежно від типу угоди. У випадку купівлі житла довірений стає новим юридичним власником. У договорах оренди довірений отримує тимчасові права на володіння, але не стає власником.

Рівень захисту довіреного значною мірою залежить від типу договору. Довірений, який приймає договір з гарантією (general warranty deed), отримує найсильніший захист — якщо виникають проблеми з титулом, довіритель зобов’язаний покрити витрати на юридичний захист. Навпаки, довірений, який приймає договір quitclaim, отримує мінімальний захист і несе значний ризик у разі спорів щодо власності.

Розгляд різних типів договорів і їх захистів

Конкретні захисти та обов’язки обох сторін визначаються типом договору. Розуміння цих варіацій важливе для прийняття обґрунтованих рішень.

Договір з гарантією (General Warranty Deed): Максимальний захист для довіреного

Такий договір забезпечує найвищий рівень захисту покупця. Довіритель явно підтверджує, що у майна немає прихованих проблем із титулом, і зобов’язується захищати довіреного від претензій, таких як податкові застави, сервітут або незпогашені іпотеки — навіть якщо вони виникли від попередніх власників. Якщо після продажу з’являються проблеми, довіритель покриває витрати на юридичний захист. Це найпопулярніший тип договору для більшості житлових покупок, оскільки довірений отримує комплексний захист.

Спеціальний договір з гарантією (Special Warranty Deed): Обмежена відповідальність довірителя

З цим договором довіритель гарантує, що під час його володіння майном не було обтяжень, але не несе відповідальності за проблеми, створені попередніми власниками. Такий тип договору поширений, коли банки або інші тимчасові власники (довірителі) перепродажують конфісковані майна, обмежуючи свої ризики, але при цьому пропонуючи певний захист довіреному.

Договір передачі (Grant Deed): Помірний захист

Договір передачі передає право власності з гарантією, що майно не було передане іншим і що під час володіння не виникли проблеми з титулом. Однак, на відміну від гарантійного договору, довіритель не зобов’язаний захищати довіреного від майбутніх претензій, тому захист менш повний.

Договір quitclaim: Мінімальний захист для довіреного

Це найризикованіший варіант для довіреного. Довіритель не дає гарантій щодо володіння майном або права його передавати. Якщо з’являться суперечки з титулом, довірений не матиме претензій до довірителя. Такі договори зазвичай використовуються для передачі між членами родини або у випадках, коли довіра виключає необхідність формальних гарантій.

Спеціальний цільовий договір (Special Purpose Deed): Офіційні передачі

Коли довіритель діє у офіційній ролі — наприклад, виконавець заповіту, що передає успадковане майно, — використовується спеціальний цільовий договір. Оскільки довіритель виконує офіційні обов’язки, а не володіє майном особисто, він не несе відповідальності, якщо у довіреного виникнуть претензії з приводу титулу.

Договір у разі передачі замість іпотеки (Deed in Lieu of Foreclosure): Уникнення foreclosure

Власники житла, що стикаються з фінансовими труднощами, можуть передати майно кредитору через договір у разі передачі замість foreclosure. Це дозволяє довіреному уникнути тривалого судового процесу і, можливо, домовитися про списання боргу (кредиту, що перевищує вартість продажу майна), але лише за згодою кредитора, оформленою письмово.

Договір між подружжям (Interspousal Deed): Передача між подружжям

Цей договір передає майно між подружжям, найчастіше під час розлучення. Одержувач майна (довірений) зазвичай має продати його або рефінансувати іпотеку на своє ім’я, оскільки довіритель може не мати подальшого фінансового інтересу до майна.

Договір оренди (Deed of Lease): Тимчасові права користування

На відміну від передачі власності, договір оренди надає довіреному (орендарю) тимчасові права на володіння, тоді як довіритель (орендодавець) зберігає право власності. Документ визначає умови користування, орендну плату та права й обов’язки обох сторін протягом строку оренди.

Практичний захист: що повинні знати довірені

Перед прийняттям будь-якого договору як довірений рекомендується замовити пошук титулу, щоб перевірити поточне володіння і виявити будь-які претензії до майна. Це запобігає дорогим несподіванкам у майбутньому.

Для додаткового захисту довірені часто купують страхування титулу — політику, що захищає від невідомих дефектів майна, застав або спорів щодо власності. Навіть за наявності сильних гарантій у договорі, страхування титулу є додатковим захистом, який багато юристів рекомендують, особливо для майна з складною історією власності.

Основні висновки: Довіритель проти Довіреного

Довіритель і довірений — це протилежні сторони кожної угоди з нерухомістю, і обов’язки довірителя та захисти довіреного безпосередньо залежать від обраного типу договору. Чи ви є стороною, що передає майно (довіритель), прагнучи мінімізувати відповідальність, чи стороною, що отримує (довірений), шукаючи максимальний захист, — вибір договору визначає вашу юридичну позицію і фінансовий ризик.

Перед підписанням будь-якого договору переконайтеся, що ви розумієте, чи входите ви у роль довірителя, що передає майно, чи у роль довіреного, що його отримує — і що тип договору відповідає вашій толерантності до ризику та фінансовим цілям. Консультація з юристом з нерухомості допоможе вам повністю зрозуміти свої зобов’язання та захист у конкретній угоді.