Розуміння ваших варіантів рефінансування іпотеки після HARP

Для багатьох власників житла рефінансування іпотеки здається досить простим на перший погляд. Однак реальність стає набагато складнішою, коли ви маєте значний борг, боретеся з поганою кредитною історією або стикаєтеся з ситуацією, коли ринкова вартість вашої нерухомості опустилася нижче за суму, яку ви винні за іпотекою. Саме тут ускладнюється ситуація, і традиційні шляхи рефінансування часто закриваються.

Гарна новина? Якщо ваша іпотека забезпечена однією з двох основних державних організацій—Fannie Mae або Freddie Mac—ви все ще можете мати доступ до програм, спеціально розроблених для допомоги у рефінансуванні в складних обставинах. Хоча оригінальна федеральна програма Home Affordable Refinance більше не приймає заявки, її наступники пропонують подібні можливості для позичальників у важких ситуаціях.

Еволюція програми допомоги з іпотекою: від HARP до сучасних рішень

Щоб зрозуміти, де зараз знаходяться власники житла, корисно знати історію. Федеральне агентство з фінансування житлового будівництва (FHFA) запустило програму Home Affordable Refinance через федеральну ініціативу у 2009 році, за адміністрацією Обами. Ця програма виникла з необхідності—ринок нерухомості обвалився, залишивши мільйони власників житла без будь-якої або з мінімальною власністю у своїх об’єктах. Багато з них все ще здійснювали щомісячні платежі, але були застряглими у підводних іпотеках і не могли скористатися звичайними можливостями рефінансування.

Між 2009 і 2018 роками, коли програма закінчилася, майже 3,5 мільйони домогосподарств скористалися цією ініціативою для рефінансування під меншою ставкою або реструктуризації своїх кредитів у більш керовані форми. Вплив програми був значним, але з стабілізацією ринку нерухомості федеральний уряд перейшов до підтримки нових альтернатив.

Сьогодні FHFA керує двома замінюючими програмами, які продовжують цю місію: програмою високого LTV рефінансування Fannie Mae (HLTV) та програмою розширеного полегшення рефінансування Freddie Mac (ERR).

Два сучасні шляхи: розуміння HLTV і ERR

На кінець 2022 року приблизно 1,2 мільйона американських власників житла все ще мали іпотечні кредити, за якими вони винні більше, ніж вартість їхніх будинків. Для цих позичальників звичайне рефінансування залишається фактично недоступним. Саме тут вступають у гру HLTV і ERR.

Обидві програми працюють за схожою моделлю: вони дозволяють позичальникам із негативною власністю рефінансуватися без необхідності мати значний власний внесок. Однак є одна важлива різниця між старими та новими підходами. Оригінальна програма вимагала коефіцієнт іпотеки до вартості (LTV) 80% або менше, тобто ви могли винести до 80% вартості вашого будинку. Нові програми значно підвищили цей поріг до 97,01%.

Щоб зрозуміти, що це означає на практиці, розглянемо таке обчислення: ваш LTV визначається шляхом ділення суми боргу на оцінну вартість вашого будинку. Якщо баланс іпотеки становить $200,000, а оцінка будинку — $180,000, ваш LTV становить 111% (тобто ви у підводному стані). За новими програмами ви потенційно можете кваліфікуватися для рефінансування навіть у цій ситуації, тоді як старі правила виключали б вас.

Щоб кваліфікуватися для будь-якої з програм HLTV або ERR, новий кредит має забезпечити принаймні одну з таких переваг:

• Зниження щомісячних платежів по основній сумі та відсотках
• Зниження відсоткової ставки
• Скорочення терміну погашення кредиту
• Перехід на більш стабільну структуру іпотеки, наприклад, перехід з іпотеки з плаваючою ставкою (ARM) на фіксовану ставку

Визначення вашої кваліфікації для сучасних програм рефінансування

Крім вимог до LTV, позичальники повинні продемонструвати стабільний досвід обслуговування поточного кредиту. Ось що вимагає FHFA та кредитори, які адмініструють ці програми:

• Дата оформлення іпотеки: ваш кредит має бути виданий після вересня 2017 року
• Вік кредиту: ваш іпотечний кредит має бути не молодшим за 15 місяців
• Статус платежів: всі поточні платежі по іпотеці мають бути внесені вчасно
• Остання історія платежів: відсутність прострочених платежів понад 30 днів за останні шість місяців
• 12-місячний період прострочень: не більше одного платежу з прострочкою понад 30 днів за останній рік, без випадків платежів, прострочених понад 30+ днів

Крім того, для цих програм не встановлено мінімального кредитного рейтингу, що особливо корисно для позичальників, які зазнали фінансових труднощів під час кризи на ринку житла або недавніх економічних спадах.

Як пройти процес рефінансування

Якщо ви вважаєте, що можете кваліфікуватися, ось кроки для подальших дій:

1. Визначте свого сервісного агента і організацію, що підтримує ваш кредит
Зв’яжіться з вашим поточним сервісним агентом і запитайте, чи ваша іпотека підтримується Fannie Mae або Freddie Mac. Або відвідайте їх офіційні сайти—обидва мають інструменти для пошуку кредитів і підтвердження, яка організація їх підтримує. Важливо знати дату оформлення вашого кредиту, тому підготуйте цю інформацію.

2. Оберіть свого кредитного партнера
Ви можете рефінансувати через вашого існуючого кредитора або пошукати нового. Багато банків, кредитних спілок і іпотечних компаній мають дозвіл на видачу кредитів HLTV і ERR, тому у вас є вибір.

3. Зберіть необхідні документи
Зберіть потрібні папери перед зверненням до кредитора. Зазвичай це останні виписки по іпотеці, дані про будь-який другий іпотечний кредит або кредитну лінію під заставу житла, повний список ваших щомісячних боргових зобов’язань і документи, що підтверджують дохід (останні платіжки, податкові декларації або підтвердження роботи).

4. Подайте заявку
Працюйте з обраним кредитором для заповнення та подання офіційної заявки. Вони перевірять вашу інформацію, підтвердять вашу кваліфікацію і проведуть вас через їхній конкретний процес.

5. Підписання та перехід
Якщо вас затвердять, ви підпишете нові документи і почнете здійснювати платежі відповідно до нових умов іпотеки. Процес рефінансування зазвичай триває кілька тижнів від подання заявки до отримання коштів.

Плюси та мінуси

Перед тим, як зважитися на рефінансування, чесно оцініть, чи переваги переважають над витратами та зусиллями.

Переваги HLTV і ERR

• Доступні для позичальників із малою або від’ємною власністю (або навіть негативною)
• Можливість знизити відсоткову ставку і щомісячні платежі
• Спрощена процедура подачі заявки порівняно з традиційним рефінансуванням
• Відсутність мінімального кредитного рейтингу, що робить ці програми доступними для позичальників із кредитними труднощами
• Не потрібно платити страхування іпотеки на новий кредит
• Відсутній максимум співвідношення боргу до доходу, на відміну від багатьох традиційних іпотечних продуктів

Мінуси, які слід врахувати

• Рефінансування супроводжується витратами: витрати на закриття, оцінка, страхування титулу та обробка можуть легко скласти $3,000–$5,000 і більше
• Поточні ринкові умови: ставки за рефінансування залишаються відносно високими порівняно з історичними середніми, що може обмежити вашу економію
• Не доступні для власників житла у процесі foreclosure: якщо ваш кредитор почав процедуру виселення, ці програми вам не допоможуть

Чи варто рефінансуватися: приймати рішення

Якщо ви незадоволені умовами вашої поточної іпотеки, варто з’ясувати, чи маєте ви право на HLTV або ERR, навіть якщо спочатку не кваліфікувалися для HARP. Для багатьох власників із негативною або мінімальною власністю ці програми є єдиним реалістичним шляхом до рефінансування, оскільки більшість традиційних кредиторів вимагає LTV 80% або менше.

Якщо ці програми не підходять для вашої ситуації, досліджуйте інші варіанти підтримки FHFA, наприклад, програму рефінансування для позичальників із низьким доходом. Також перевірте, чи ваш штат не адмініструє Фонд допомоги власникам житла (HAF), який може запропонувати пряму фінансову підтримку. Можна також обговорити з вашим сервісним агентом можливість модифікації кредиту—цей підхід може назавжди або тимчасово змінити умови вашої іпотеки, якщо ви маєте труднощі з платежами.

Головне— діяти до того, як ситуація погіршиться ще більше. Рефінансування або модифікація іпотеки може принести суттєву допомогу, але ці можливості вимагають своєчасного дослідження та ретельного зважування витрат і переваг.