Експерти: Купуючи житло в ці два роки, чи можемо ми закласти небезпеку для себе в 2030 році? 3 "погані новини", на які варто особливо звернути увагу

Ці слова дуже різкі, але ти повинен їх почути.
У ці два роки, якщо ти необдумано влізеш на ринок нерухомості, до 2030 року, з великою ймовірністю це не буде зростання активів, а скоріше ти викопаєш для себе бездонну яму.
Не вірте, три "погані новини" вже не є прогнозом, це реальність, яка відбувається.
Досвід збагачення на купівлі нерухомості за останні тридцять років стає найбільшою пасткою наступних десяти років.
---
Перша погана новина: не вірте, що "ціни на житло досягли дна".
Прокинься!
Що таке дно? Дно – це коли ніхто не продає. Зараз ніхто не купує!
Завжди є ті, хто використовує «послаблення політики» як аргумент, вважаючи, що незабаром відбудеться V-подібний переворот. Але подивіться на дані: скільки становитиме обсяг продажу житлової нерухомості в країні з січня по травень 2025 року? 3,41 трильйона, що на 3,8% менше в порівнянні з минулим роком.
У 2021 році в найгарячіший момент продажі склали 18,2 трильйона. А зараз? Чи зможемо зберегти 8 трильйонів у 2025 році?
Це не розрізання на півдорозі, це підрив основи.
Звіт відкритих цінних паперів є досить стриманим, прогнозуючи, що продажі у 2026-2027 роках знизяться ще на 8%.
Це не маленьке коригування! Це переоцінка логіки всього ринку.
Коли піна спаде, стане зрозуміло, хто купався без одягу. Тепер питання в тому, що вода все ще відступає, і ти навіть не можеш бачити, де берег, а вже наважуєшся стверджувати, що все закінчилося?
Ті, хто зараз сміливо стверджує, що "дно вже пройдено", або наївні, або просто хочуть втягнути вас у свої справи.
---
Друга погана новина: ви думали, що купуєте активи? Ні, ви купуєте "заморожені активи".
Що таке актив? Активом називається те, що можна реалізувати в будь-який момент.
Зараз ситуація така, що купити будинок легко, а продати його складно, як дістатися до неба.
Той власник на ім'я Се Цін, у червні виставив на продаж за 1,43 мільйона, знизив до 890 тисяч, знизив на цілих 540 тисяч, тільки після цього хтось *подивився на будинок*. Зверніть увагу, це лише перегляд, ще не угода.
Це не виняток, це норма.
Подивіться на запаси. Станом на кінець травня 2025 року, площа нерухомості, що очікує продажу по всій країні, становить 7,78 мільярда квадратних метрів. Це ще не рахуючи великої кількості вторинного житла, яке виставлено на продаж агентствами.
Яка швидкість зменшення запасів? У березні було зменшено більше 12 мільйонів квадратних метрів, у квітні - понад 5 мільйонів, а в травні вона впала до 3 мільйонів.
Все повільніше продається!
Раніше шість гаманців боролися за одну квартиру, а тепер молоді люди ледве можуть утримувати себе, звідки ж взятися «підхоплювачу»?
Кому ти продаси будинок, який ти купуєш зараз, через п'ять років?
Не чекайте, поки вам терміново знадобляться гроші, щоб знизити ціну на 500 тисяч, і не знайдете кого-небудь, щоб подивитися квартиру. Це не інвестиція, це просто стояння на високій позиції.
Купа сталевих арматур і цементу, які не можна продати, це не актив, це тягар.
---
Третя погана новина: витрати на утримання повільно висмоктуватимуть твої ресурси.
Не лише рахуй початковий внесок, подумай про щомісячні виплати, а потім подумай про майбутнє.
Багато людей вважають, що зараз іпотечні ставки низькі, і вони отримують вигоду. Але ви підписуєте контракт на двадцять-тридцять років, хто може гарантувати, що майбутнє середовище ставок залишиться незмінним?
Це все дрібниці.
Найгірше що є? Податок на нерухомість.
Ці три слова згадуються вже N років, чому вони зараз стають дедалі ближчими?
Бо логіка змінилася. Раніше заробляли на продажу землі, а що буде далі? (Точка на місці)
Не ставте на те, що це не відбудеться. Зараз багато аналітиків прогнозують, що протягом наступних п'яти років пілотний проект, ймовірно, буде запущено.
Якщо у вас з'явиться ще одна квартира, це буде ще одна точка витрат. Чим більше квартир, тим більше витрат.
Коли прийде час, через те, що багато людей будуть концентровано продавати свої активи, щоб уникнути сплати податків, пропозиція вторинного житла різко зросте. Скільки ще коштуватиме твій "скарб"?
Раніше будинок був друкарською машиною, в майбутньому будинок може стати шредером.
---
Ще є ті, хто пропагує "закрий очі, купи квартиру і гарантовано заробиш", де ж ваша совість?
Основна логіка ринку нерухомості кардинально змінилася.
По-перше, населення. Goldman Sachs прогнозує, що до 2035 року потреба в житлі в країні зменшиться на 40% у порівнянні з піком 2017 року. Менше людей – менше попиту, 70% з яких зосереджені в перших двох лініях. Хто житиме в квартирах, які ви купуєте в містах третього та четвертого рівнів?
По-друге, властивості. "Фінансова властивість" будинку примусово відділяється, повертаючись до "житлової властивості".
Міністерство житлового будівництва в новій версії "Нормативів житлових проектів" у березні 2025 року підняло стандарти для нових будинків дуже високо.
Коли настане 2030 рік, ті нові будинки високої якості та з хорошими комплектуючими, які з'являться, з чим ти порівняєш свій "старий, зламаний, маленький" будинок, який ти купив з затиснутими зубами? Тоді це буде просто "зношений товар".
Тож не ставте більше всі своїх скарбів на будинок.
У найближчі п’ять років найбільшою певністю буде невизначеність.
Готівка - це король, це не означає, що ви повинні зберігати мертві гроші, це означає, що коли інші не можуть рухатися, у вас все ще є вибір.
Тисячі не використовуйте інерцію мислення останніх 30 років, щоб ставити на карту епоху, яка вже повністю змінилася.
Найбільший ризик полягає в тому, що ви все ще думаєте, що нічого не змінилося.