Uzmanlar: Bu yıl ve gelecek yıl ev almak, 2030'da kendinize risk mi yaratır? Özel olarak dikkat edilmesi gereken 3 "kötü haber".

Bu söz çok sert ama duymanız gerekiyor.
Önümüzdeki iki yıl boyunca, kafanıza bir anlık bir ateşle gayrimenkul piyasasına girdiğinizde, 2030 yılına kadar büyük olasılıkla bir varlık değer artışı değil, kendinize derin bir çukur kazdınız demektir.
Kandırma, üç "kötü haber" artık bir tahmin değil, olan bir gerçek.
Son otuz yılda ev alarak zenginleşme deneyimi, önümüzdeki on yılın en büyük tuzağı haline gelmekte.
---
İlk kötü haber: Artık "konut fiyatları dip yaptı" gibi şeylere inanmayın.
Biraz uyanık ol!
Dip ne demektir? Dip, kimsenin satmadığı yerdir. Şu an kimse satın almıyor!
Her zaman "politika gevşetme" ile ilgili konuşanlar var, hemen bir V şeklinde tersine dönme bekliyorlar. Ama verilere bir bakın, 2025'in 1-5 aylarında ülke genelindeki konut satışları ne kadar? 3.41 trilyon, geçen yıla göre %3.8 düştü.
2021'in en popüler zamanında, yılda 18,2 trilyon satılabiliyordu. Peki ya şimdi? 2025 yılı boyunca 8 trilyonu koruyabilir miyiz?
Bu bir yarıda kesme değil, bu bir temel kazma.
Açık kaynaklı menkul kıymetler raporu nazik sayılır, 2026-2027 yıllarında satışların %8 daha düşmesini öngörüyor.
Bu sadece küçük bir ayar mı? Bu, tüm pazarın mantığının yeniden değerlendirilmesidir.
Bulaşıklar çekildiğinde, kimlerin çıplak yüzdüğünü anlarız. Şu anki sorun, su hala çekiliyor ve sen kıyının nerede olduğunu bile göremiyorsun, yine de bunun son noktası diyebilir misin?
Şu anda "dip" dediğine cesaret edenler ya saf ya da seni suya çekmek isteyenler.
---
İkinci kötü haber: Varlık satın aldığınızı mı düşünüyorsunuz? Hayır, "dondurulmuş varlıklar" satın aldınız.
Varlık nedir? Her zaman nakde çevrilebilen şeye varlık denir.
Şu anda durum, ev almak kolay, ev satmak ise çok zor.
O adı Xie Qin olan mülk sahibi, Haziran'da 1.43 milyon koydu, 890 bine düşürdü, tam 540 bin düştü, ancak ancak o zaman insanlar *evleri gezmeye* geldi. Dikkat, sadece ev gezme, henüz satış değil.
Bu bir istisna değil, bu norm.
Stoklara bir göz atın. 2025 yılının Mayıs ayı sonu itibariyle, ülke genelindeki satılmayı bekleyen konut alanı 7.78 milyar metrekare. Bu, emlakçilerin elindeki büyük miktarda ikinci el konut ilanını henüz hesaba katmıyor.
Stok eritme hızı nasıl? Mart ayında 12 milyon metrekareden fazla gitti, Nisan ayında 5 milyondan fazla, Mayıs'ta ise direkt 3 milyona düştü.
Gittikçe daha yavaş satılıyor!
Eskiden altı cüzdan bir ev alıyordu, şimdi gençler kendilerini bile neredeyse karşılayamıyor, nereden bulacak "devralan"?
Şu anda aldığın evi, beş yıl sonra kime satacaksın?
Sonra para lazım olduğunda, fiyatı 500 bin düşürmek istesen bile kimse evi görmek için gelmeyecek. Buna yatırım denmez, buna yüksek pozisyonda beklemek denir.
Elimde satılamayan bir yığın demir ve çimento var, bu varlık değil, yük.
---
Üçüncü kötü haber: Sahip olunan maliyet, yavaş yavaş seni sömürecek.
Sadece peşinatı hesaplamayın, taksitleri düşünün, sonra geleceği düşünün.
Birçok insan şu anda konut kredisi faiz oranlarının düşük olduğunu düşünüyor, bu da bir avantaj sağlıyor. Ancak imzaladığınız sözleşme yirmi veya otuz yıl; gelecekteki faiz ortamının değişmeyeceğini kim garanti edebilir?
Bunlar hepsi küçük işler.
En tehlikeli olan nedir? Gayrimenkul vergisi.
Bu üç kelime, N yıldır gündemde, neden şimdi daha da yakınlaşıyor?
Çünkü mantık değişti. Eskiden arazi satmakla yetiniyorduk, ya şimdi? (İşaret etmekle yetinelim)
Bunun gelmeyeceğini bahse girme. Şu anda birçok analist, önümüzdeki beş yıl içinde pilot uygulamanın büyük olasılıkla başlamasını öngörüyor.
Bir kez yere indiğinde, elinde daha fazla ev varsa, o kadar fazla kanama noktası demektir. Ev sayısı arttıkça, ödemen gereken miktar da artar.
O zaman, vergi kaçırmak için topluca satmaya başlayan birçok insan olduğunda, ikinci el konut arzı patlayacak, elindeki "hazine" ne kadar değerli kalacak?
Eski evler para basma makinesi gibiydi, gelecekteki evler ise belki de para parçalama makinesi olacak.
---
"Gözlerini kapatıp ev almanın kesin kazanç sağlayacağını" hala savunanlar, vicdanınız nerede?
Gayrimenkul piyasasının temel mantığı tamamen değişti.
İlk olarak, nüfus. Goldman Sachs, 2035 yılına kadar ülke genelinde konut talebinin 2017 yılındaki zirveye göre %40 azalacağını öngördü. Nüfus azaldıkça, talep de azalıyor ve %70'i birinci ve ikinci düzey şehirlerde yoğunlaşıyor. Üçüncü ve dördüncü düzey şehirlerde aldığınız evde kim yaşayacak?
İkincisi, mülk. Evin "finansal niteliği" zorla elinden alınıyor ve "yaşam niteliği"ne geri dönülüyor.
Çin İmar Bakanlığı 2025 Mart'ında yeni "Konut Projeleri Standardı"nı yayınlayacak ve yeni konut standartlarını oldukça yükseltecek.
2030 yılına kadar, o yüksek kaliteli, yüksek donanımlı yeni evler çıktığında, şimdi dişlerini sıkarak aldığın "eski, bozuk, küçük" ile onlarla neyi karşılaştıracaksın? O zaman sadece saf bir "değer kaybı" olacak.
Bu yüzden, ailenin tüm servetini eve yatırmayı bırak.
Gelecek beş yılda, en büyük kesinlik, belirsizliktir.
Nakit kraldır, bu seni ölü para biriktirmeye yönlendirmez, bu, diğerlerinin hareketsiz kaldığı zaman senin hala seçim hakkın olduğu anlamına gelir.
Son 30 yılın alışkanlık düşüncelerini kullanarak tamamen değişime uğramış bir çağa bahse girmeyin.
En büyük risk, her şeyin aynı kaldığını düşünmektir.