Почему, когда цены на жилье падают ниже первоначального взноса, США могут отказаться от недвижимости, а мы — нет?

Недавно я предложил одну идею: в тех местах, где цены на жилье падают ниже первоначального взноса, если заемщик испытывает особые трудности с выплатой кредита, банки могут рассмотреть возможность приостановки выплаты процентов. После стабилизации цен и преодоления трудного периода заемщик может возобновить выплаты процентов, или же банк может снизить часть процентов в зависимости от ситуации с ценой и заемщиком. Это снизит нагрузку на покупателя, а для банка фактически не будет убытков, поскольку основной долг продолжается погашаться. Кто-то меня критикует: «А почему? Когда цены растут, вы платите банкам больше?»
Не волнуйтесь, моя идея основана на определенных принципах. В некоторых регионах цены на жилье сейчас падают значительно больше, чем первоначальный взнос. В такой ситуации у владельца есть два варианта: первый — продолжать выплаты по кредиту, второй — отказаться от жилья и сдать его банку. Например, если цена на жилье в США опустилась ниже первоначального взноса, владелец может просто отказаться от жилья. Передать его банку, а банк сам решит, что делать. В США, если цена падает ниже первоначального взноса, владелец может отказаться от жилья. Тогда оно переходит банку, которая выставит его на аукцион. Сумма, полученная с аукциона, — это и есть цена продажи, и банк несет убытки, если цена ниже суммы кредита. Например, кредит на 50 тысяч долларов, а после аукциона продано за 30 тысяч — убыток банка составляет 20 тысяч.
Однако в Китае ситуация иная: у владельца нет права отказаться от жилья без выплаты кредита. В США многие ипотечные кредиты не имеют права взыскания по инициативе банка (без права обратного взыскания). После падения цены ниже первоначального взноса, владелец может просто передать жилье банку, а банк продаст его на аукционе. Если цена продажи ниже суммы кредита, банк несет убытки. Например, кредит 200 тысяч долларов, а после аукциона — 100 тысяч, разница в 100 тысяч долларов остается за банком, который продолжает взыскание с зарплаты или других активов заемщика.
В Китае же ипотека — это кредит с неограниченной ответственностью. Если заемщик не платит, банк подает в суд, и при продаже жилья по аукциону за 100 тысяч долларов при долге 200 тысяч, разница в 100 тысяч долларов взыскивается с другого имущества или доходов заемщика. В Китае, как только человек взял ипотеку, он несет неограниченную ответственность. Банк не зависит от колебаний цен на жилье и требует полного погашения основного долга и процентов. Более того, если заемщик не платит, его кредитная история портится, что мешает устроиться на государственную работу или заниматься многими другими делами.
Причина, по которой в США так делают, — большинство ипотек там секьюритизируются, то есть объединяются в ценные бумаги и продаются другим организациям, что позволяет банкам зарабатывать комиссионные и переносить риски. В Китае же ипотека практически не секьюритизируется, и если заемщик отказывается от жилья, все убытки ложатся на банк. Кроме того, в США при невозможности выплат по ипотеке не так сильно страдает кредитная история. В США есть институт личного банкротства.
Народ в Китае очень добросовестный — очень мало тех, кто не платит по ипотеке. Все продолжают выплаты, даже если цена на жилье упала вдвое. Этот кризис в недвижимости также поднимает вопрос о необходимости реформировать систему — как при падении цен делить убытки и расходы. Иначе, если человек купил жилье, а его цена упала на 70%, и он продолжает платить ипотеку, — это несправедливо. Нужно создать механизмы перераспределения рисков, чтобы снизить бремя заемщиков.
Без страховых и секьюритизационных механизмов лучший вариант — приостановить выплаты процентов или снизить их часть. Даже двухлетняя пауза — это хорошее решение. Когда цена падает ниже первоначального взноса, отказ от жилья — слишком дорогой вариант, и отсутствие механизмов смягчения делает это несправедливым по отношению к заемщикам.