Является ли действительным предварительное соглашение о залоге недвижимости в качестве погашения долга при заключении договора на строительство?

Дело по делу @2026@069

Строительные работы еще не начались

Стороны при заключении договора договорились о “залоговой ипотеке с использованием недвижимости”

Местоположение, площадь и цена залоговой недвижимости не уточнены

Является ли такое соглашение действительным?

(Изображение создано AI)

Краткое описание дела

27 сентября 2022 года компания А и компания Б подписали договор субподряда на водопроводные и электромонтажные работы, по которому компания А отвечает за монтаж водопровода и электрики на заводе компании Б “Стеклянный город”. В части оплаты за работу договор предусматривает, что после полного завершения проекта и приемки его отделом контроля качества компании Б, будет выплачено 70% от условной суммы, сначала в счет залоговой недвижимости, оставшаяся часть — по мере выполнения этапов работ; после окончательной приемки и аудита оставшиеся 25% выплатятся, а 5% — как гарантия качества — через год. После подписания договора компания А организовала работы, завершила их к концу декабря 2022 года, а объект был сдан в эксплуатацию в мае 2023 года. Компания А неоднократно требовала оплату у компании Б, которая игнорировала требования. Вынужденная обратиться в суд города Цзаочжуан, компания А потребовала взыскать с компании Б оплату за работы.

Рассмотрение суда

Основной вопрос — действительна ли договоренность между компанией А и компанией Б о “залоговой ипотеке с использованием недвижимости” перед началом работ.

Суд, изучив материалы, пришел к выводу, что согласно статье 28 пункта 1 “Объяснения Верховного Народного суда о применении Общих положений Гражданского кодекса Китайской Народной Республики по договорному праву”, договоренность о передаче имущества в счет погашения долга, достигнутая до срока исполнения обязательств, подлежит признанию судом на основе анализа отношений по кредиту и долгу. В данном случае договоренность о выплате 70% суммы в счет залоговой недвижимости в форме залога относится к виду договоров, связанных с залогом имущества. Однако на момент подписания договора работы еще не начались, и между сторонами не возникло право-обязательственные отношения; местоположение, площадь и цена залоговой недвижимости не были уточнены. Объект работ был сдан в мае 2023 года, что считается завершением работ и соответствием качеству, согласно договору, компания Б должна выплатить компании А оплату, однако до настоящего времени выплаты не произведены полностью, и компания Б не предоставила доказательств передачи недвижимости.

В итоге суд постановил, что компания Б должна выплатить компании А сумму за работы и проценты. После вынесения первого решения компания Б подала апелляцию, которая была отклонена, решение вступило в силу.

Мнение судьи

В сфере строительства зачастую застройщики, чтобы снизить финансовое давление, заключают соглашения о залоге недвижимости в счет оплаты работ. Время заключения таких соглашений делится на два периода: до завершения работ и после завершения работ. До завершения работ — на этапах тендерных процедур или при подписании договора подряда, а также в процессе выполнения работ, то есть после начала и до окончательной приемки.

Что касается договоренностей о залоге недвижимости, заключенных до начала работ, поскольку работы еще не начались, право-обязственные отношения между сторонами не возникли, и определить конкретную сумму долга по оплате невозможно, если не уточнены параметры залоговой недвижимости и ее рыночная стоимость, такие соглашения обычно признаются недействительными. В данном случае, поскольку работы еще не начались, договоренность о залоге одной недвижимости в счет оплаты неясна, отсутствуют ключевые сведения о недвижимости и сумме долга, договор является слишком общим и неисполняемым, поэтому требование компании А о залоге недвижимости отклонено.

Что касается соглашений о залоге, заключенных в процессе выполнения работ, их действительность и юридическая сила вызывают споры. Основная причина — при приближении к завершению работ и срокам оплаты, договоренности о залоге, заключенные между застройщиком и подрядчиком, часто бывают неясными или неполными (например, указана только общая сумма долга, местоположение недвижимости, без уточнения расчетной стоимости), что вызывает разные юридические последствия. Согласно статье 28 пункта 2 “Объяснений Верховного Народного суда”, если договор о залоге недвижимости заключен после завершения работ и срока оплаты, и предусматривает передачу права собственности на залоговую недвижимость подрядчику, такой договор считается недействительным, за исключением случаев, когда в нем предусмотрена возможность реализации залога через аукцион или продажу. Если же в договоре залоговая недвижимость передается в собственность подрядчику, это считается передачей в залог, и по правилам, установленным в статье 68 “Объяснений Верховного суда”, реализовать залог можно через аукцион или продажу с получением приоритетных выплат.

Что касается договоренностей, заключенных после завершения работ и истечения срока оплаты, их действительность в практике признается без особых проблем. Согласно статье 27 пункта 1 “Объяснений Верховного суда”, такие договоренности считаются действительными, если они достигнуты по взаимному согласию сторон и не противоречат закону или административным нормативам, поскольку сумма долга и стоимость залогового имущества уже определены.

Ссылки на нормативные акты

• Статья 401 Гражданского кодекса Китайской Народной Республики: “Если ипотекодатель и ипотечный кредитор договорились о том, что при неисполнении обязательств должником до наступления срока ипотека переходит к кредитору, то кредитор может претендовать на приоритетное удовлетворение за счет залогового имущества.”

• Статья 27 “Объяснений Верховного суда”: “Договор о залоге недвижимости, заключенный после завершения работ и истечения срока оплаты, считается действительным при условии, что он достигнут по взаимному согласию сторон.”

• В случае исполнения договора о залоге, при котором право собственности на залоговую недвижимость переходит к кредитору, реализовать залог можно через аукцион или продажу, и полученные средства будут использованы в первую очередь для погашения долга.

• В случае, если договор о залоге заключен до завершения работ, и в нем предусмотрена передача права собственности, такой договор считается передачей залога, и реализовать его можно по правилам, установленным в статье 68 “Объяснений Верховного суда”.

• В случае заключения договора после завершения работ и истечения срока оплаты, при условии, что сумма долга и стоимость залогового имущества определены, договор считается действительным.

Примечания

• В случае, если залоговая недвижимость еще не передана кредитору, и стороны договорились о залоге, суд не поддержит требование о приоритетном удовлетворении, если право собственности не передано. Если же право собственности передано, реализовать залог можно по установленным правилам.

• В соответствии с “Протоколом судебных решений по гражданским и коммерческим делам” №45, если стороны договорились о залоге до истечения срока оплаты, и залоговая недвижимость еще не передана, суд должен разъяснить, что для реализации залога необходимо обратиться в суд по существу.

Автор: Ли Мэйцзюань, Ван Синь, Чжан Хэн

Источник: Суд города Цзаочжуан

Источник: Высший народный суд провинции Шаньдун